Tayland'da emlak danışmanlığı mesleği

Kursa hoş geldiniz. Sekiz kısa derste Tayland'da emlak işinin nasıl yapıldığını, kimin yasal olarak yapabileceğini ve bu alanda nasıl kariyer kurulacağını öğreneceksiniz. Bu ilk ders mesleğin kendisiyle ilgili: bir danışmanın ne yaptığı, kimin ödediği, kimin işe aldığı ve ilk yılın gerçekte nasıl geçtiği.

Bu kurs kimler için. Tayland bu serideki çoğu ülkeden farklıdır, bu yüzden en baştan açıkça söylüyoruz. Kurs iki grup için yazılmıştır: danışman olarak çalışmak isteyen Tayland vatandaşları ve bir Tayland gayrimenkul işletmesinde yasal bir rol isteyen yabancılar. Kurs, bir yabancıya hakkı olmadan danışman olarak nasıl çalışılacağını asla göstermez.

Lisans yok, ama ayrılmış bir meslek

Tayland'da emlak danışmanları veya aracıları için devlet lisansı ve devlet sınavı yoktur (Themis Partner, güncelleme Eylül 2026; Thaiger, Mayıs 2026). Herkes bir Tayland emlak ofisini arayıp mesleği öğrenmeye başlayabilir. Gönüllü dernekler eğitim ve güvenilirlik sunar; bunları 3. derste ele alıyoruz.

Püf noktası iş hukukundadır. Çalışma Bakanlığı'nın 1 Nisan 2020 tarihli Tebliği yabancıların yapamayacağı işleri sayar. Yabancılara tamamen kapalı meslekleri içeren ilk listesi, 19. maddede aracılık veya acentelik işini içerir; uluslararası ticaret veya yatırımda aracılık bunun istisnasıdır (Nagashima Ohno & Tsunematsu, Mayıs 2020; Acclime, 2024). Thaiger'in Mayıs 2026'daki pratik yorumu: bir mülkün ilanını almak, daire göstermek, pazarlık yapmak ve işlemden komisyon kazanmak Tayland vatandaşlarına ayrılmıştır ve denetimler 2024'ten bu yana sıkılaşmıştır.

Dolayısıyla Tayland'da:

• Tayland vatandaşları lisans olmadan danışman olarak çalışabilir.
• Yabancılar danışmanın saha işini yapamaz, ancak çalışma izniyle bu işin çevresindeki gerçek işlerde çalışabilir (2. ders).

Bir emlak danışmanı gerçekte ne yapar

Bir ikinci el satışta danışman genellikle satıcı için çalışır ve:

1. İlanı alır ve komisyonu yazılı olarak kararlaştırır (4. ders).
2. Mülkü fiyatlandırır, fotoğraflarını çeker ve portallarda yayınlar.
3. Alıcıları değerlendirir ve gezmeleri yürütür.
4. Fiyatı ve koşulları pazarlık eder, iki tarafın bir satış sözleşmesine varmasına yardımcı olur.
5. Yabancı bir alıcının ihtiyaç duyduğu banka evrakı dahil, dosyayı Tapu Dairesi'ndeki devre kadar takip eder (6. ders).

Bir yeni lansmanda danışman bir geliştiricinin dairelerini satar. Bir emlak ofisi olan Leto, Mayıs 2026'da geliştiricilerin yeni lansmanlarda danışmanlara doğrudan komisyon ödediğini yazdı. Bir kiralamada danışman ev sahibi için kiracı bulur ve kontrol eder.

Yabancılar bunun yerine ne yapar

Thaiger ve Themis Partner, yabancıların çalışma izniyle gerçekçi olarak üstlendiği rolleri sıralıyor:

• Taylandlı meslektaşlar gezmeleri, pazarlığı ve sözleşmeleri yürütürken yurt dışındaki alıcılarla çalışan uluslararası satış danışmanı veya direktörü.
• Yurt dışı pazarlama ve iş geliştirme.
• Yatırımcı ilişkileri ve danışmanlık.
• %49 yabancı sınırı içinde şirket yöneticisi veya ortağı (3. ders).
• Pazarlama ve yönetim.

İzindeki iş unvanı her gün gerçekte yaptığınız işle uyuşmalıdır (Thaiger). Bunu 2. derste ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Kimler işe alıyor

Dört ana işveren türüyle karşılaşacaksınız:

• CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL ve Cushman & Wakefield gibi Bangkok ofisleri olan uluslararası danışmanlık firmaları. Knight Frank'in bir Phuket ofisi de var (Estate Agent Today, Haziran 2026).
• Plus Property, Bangkok CitiSmart (geliştirici AP'nin parçası), Prima Realty veya Angel Real Estate gibi Bangkok emlak ofisleri (Nestopa, Ekim 2026).
• FazWaz ve Lazudi gibi aynı zamanda emlak ofisi olarak çalışan portallar.
• Phuket, Pattaya ve Koh Samui'de tatil bölgesi emlak ofisleri. Pattaya'da Alan Bolton Property Consultants 1978'den, Town & Country Property 2003'ten beri faaliyette (Alan Bolton, Aralık 2025).

Geliştiriciler ayrıca kendi satış ekiplerini kurar ve yeni projelerde dışarıdaki danışmanlara ödeme yapar.

Yalnızca yabancı pazarı bile büyüktür. Real Estate Information Center (REIC), 2025'te yabancılara devredilen 60.92 milyar baht değerinde 14,899 kondominyum dairesi saydı: tüm kondominyum dairelerinin yaklaşık %14.7'si ve değerlerinin %25'i (Khaosod English, Mart 2026).

Nasıl ödeme alırsınız

Hem portal hem emlak ofisi olan FazWaz, olağan satış komisyonunu fiyatın %3 ile %5'i olarak veriyor; komisyon satıcı tarafından ödenir ve istenen fiyata dahildir, bu yüzden alıcılar genellikle danışman ücreti ödemez. Leto (Mayıs 2026) geliştirici satışlarında %3 ile %5, ikinci el satışlarda %2 ile %3 veriyor. Yasal bir oran yoktur.

Komisyon emlak ofisine gider. Payınız sözleşmenize bağlıdır. Tek bir emlak ofisi olarak yazdığı için gösterge niteliğinde okunması gereken Leto, yaygın modelleri şöyle anlatıyor:

Model	Nasıl çalışır?	Ana risk
Yalnızca komisyon	Çoğu emlak ofisi. Yeni başlayanlar ofis ücretinin yaklaşık %30 ile %40'ını alır	İşlem yoksa gelir yok
Sabit maaş artı komisyon	Bazı büyük Bangkok zincirleri ayda 15,000 ile 25,000 baht artı komisyon öder	İşlem başına daha küçük pay
Maaş artı prim	Yabancılar için olağan model; yabancılara en az çalışma izni maaş tabanı ödenmelidir	İşverenin sponsorluğuna bağlıdır

Yabancılar için Thaiger, çalışma izniyle çalışan Batılı ülke vatandaşlarına ayda 50,000 baht asgari maaş veriyor, bu yüzden yalnızca komisyona dayalı bir anlaşma uygun düşmez (8. ders). Kendi rakamlarınızı komisyon hesaplayıcısında deneyin.

Gerçekçi bir ilk yıl

Başlamadan önce kendinize karşı dürüst olun:

• Başlangıç yavaştır. Leto, yeni danışmanların yalnızca yaklaşık %30'unun ayda iki veya daha fazla işleme ulaştığını söylüyor. Paranızı yavaş geçecek bir ilk sezona göre planlayın.
• Dil bilmek kazandırır. 2025'te daire sayısına göre en büyük yabancı alıcılar Çin, Myanmar ve Rusya'dandı (REIC). Tayca ve İngilizcenin yanında Çince, Birmanca ve Rusça kapı açar.
• Evrak işi mesleğin ta kendisidir. %49 yabancı kondominyum kotası, yabancı bir alıcının ihtiyaç duyduğu banka formu, devir vergileri ve kiralama koşulları. Bunlara hâkim olan danışmanlar güven kazanır.
• Yabancılarla ilgili kurallar uygulanıyor. Meslektaşlarınız neyin “normal” olduğunu söylerse söylesin, ilk günden her şeyi kurallara uygun yapın.

Sırada ne var

2. derste kimin neyi yapmasına izin verildiğine ve bir yabancının nasıl yasal olarak çalıştığına bakıyoruz. Açık pozisyonları şimdi görmek için iş ilanlarına göz atın ve işverenleri emlak ofisleri bölümünde karşılaştırın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya göç danışmanlığı değildir. CloserPass'in hiçbir Tayland devlet kurumuyla bağlantısı yoktur. Kurallar ve rakamlar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.