Tayland'da kimler danışman olarak çalışabilir: yabancılar için kural

Tayland, gayrimenkulde çalışmadan önce tek bir soru sorar: Taylandlı mısınız? Öyleyseniz alınacak bir lisans yoktur ve herhangi bir emlak ofisinde başlayabilirsiniz. Değilseniz danışmanın asıl işi size kapalıdır, ancak bu işin çevresinde yasal işler vardır. Bu ders kuralı, yasal rolleri ve evrak işlerini açıklıyor.

2020 listesi

Kural, yabancıların yapması yasak işleri belirleyen bir Çalışma Bakanlığı Tebliği'nden gelir. Bir hukuk firması olan Nagashima Ohno & Tsunematsu bunu Mayıs 2020'de şöyle özetledi:

• 1 Nisan 2020 tarihlidir, 21 Nisan 2020'de Resmî Gazete'de yayımlanmış ve yayımdan 60 gün sonra yürürlüğe girmiştir.
• 1979 tarihli 39 meslekten oluşan listenin yerini dört ekte 40 madde almıştır.
• Yabancı İşçilerin Yönetimi Hakkında Acil Kararname (Foreign Workers Management Emergency Decree) kapsamında çıkarılmış bir bakanlık tebliğidir. Sık sık bunun bir “Kraliyet Kararnamesi” olduğunu okuyacaksınız. Değildir.

İlk ek olan Liste 1, kesinlikle yasak işleri kapsar. 19. maddesi aracılık veya acentelik işidir ve tek bir istisnası vardır: uluslararası ticaret veya yatırımda aracılık veya acentelik (Acclime, 2024). Khaosod English (Temmuz 2023) aynı maddeyi acente ve aracı hizmetleri olarak sıralıyor.

Gayrimenkul için anlamı. Thaiger (Mayıs 2026) bunu şöyle yorumluyor: bir mülkün ilanını almak, daire göstermek, pazarlık yapmak ve bir işlemden komisyon kazanmak Tayland vatandaşlarına ayrılmıştır ve denetimler 2024'ten bu yana sıkılaşmıştır. Kullandığımız kaynaklar, yurt dışındaki alıcılara kondominyum satmayı ticaret veya yatırım istisnası kapsamında görmüyor. Taylandlı bir avukatın yazılı görüşü olmadan bu yorum üzerine kariyer kurmayın.

Taylandlıysanız

Birey olarak lisansa, sınava veya kayda ihtiyacınız yoktur (Themis Partner). İlk günden bir emlak ofisine, bir geliştiricinin satış ekibine veya bir portalın emlak ofisi koluna katılabilirsiniz. TREBA gibi bir derneğe üyelik gönüllüdür ve güvenilirliğinize katkı sağlar (3. ders). Çalışan olarak herkes gibi sosyal güvenlik primi ve gelir vergisi ödersiniz (bu dersin sonuna bakın).

Yabancıysanız: neyi yapabilir, neyi yapamazsınız

Thaiger ve Themis Partner net bir ayrım tarif ediyor. Yabancılar uluslararası satış danışmanı veya direktörü, yurt dışı pazarlama müdürü, iş geliştirme, yatırımcı ilişkileri, danışman, pazarlama ve yönetim gibi rollerde ya da %49 sınırı içinde şirket yöneticisi veya ortağı olarak çalışır. İşlem tarafını Taylandlı meslektaşlar yürütür.

Doğru izne sahip bir yabancı şunları yapabilir	Bir yabancı şunları yapamaz
Projeleri yurt dışındaki alıcılara pazarlamak	Mülk sahiplerinden ilan almak
Pazarlama, içerik ve kampanyaları yürütmek	Alıcılara daire göstermek
İşi ve ortaklıkları geliştirmek	Fiyat ve koşulları pazarlık etmek
Yatırımcı ilişkilerini yönetmek	İşlemden komisyon kazanmak
%49 sınırı içinde yönetim kurulunda yer almak veya hisse sahibi olmak	Turist vizesiyle veya vize muafiyetiyle çalışmak

İş tanımınız kuralın bir parçasıdır. Çalışma izninizde yazılı görevler gerçekte yaptığınız işle uyuşmalıdır (Thaiger). “Pazarlama müdürü” izni hafta sonları gezme yürütmeyi kapsamaz.

Non-B vizesi ve çalışma izni

Thaiger adımları Mayıs 2026'da şöyle sıraladı:

1. Non-Immigrant “B” vizesi. Gelmeden önce bir Tayland büyükelçiliğine başvurursunuz. Tek giriş 2,000 baht, çoklu giriş 5,000 baht'tır.
2. Çalışma izni. Başvuruyu işvereniniz yapar. Bangkok'ta yaklaşık 7 ila 10 iş günü, Yatırım Kurulu (BOI) tarafından teşvik edilen şirketler için Single Window üzerinden 1 ila 3 gün sürer.
3. İşverenin koşulları. Şirketin her yabancı çalışma izni için 2 milyon baht ödenmiş sermayesi ve 4 Taylandlı çalışanı olmalıdır. Leto da aynı rakamları veriyor.
4. Maaş tabanı. Batılı ülke vatandaşları için ayda en az 50,000 baht.

Dolayısıyla iki Taylandlı personeli olan küçük bir emlak ofisi, ne kadar istekli olursa olsun size yasal olarak sponsor olamaz. Mevcut işinizden istifa etmeden önce sermayeyi ve çalışan sayısını sorun.

Farklı bir yol. Leto bir alternatif anlatıyor: Long-Term Resident (LTR) “Work-from-Thailand Professional” vizesiyle, müşterileri ve ödemeleri Tayland dışında olan bir yabancı şirket için çalışmak. Bu, yurt dışındaki bir işletme için uzaktan çalışmadır, Tayland içinde Tayland mülkü satmanın bir yolu değildir.

Cezalar

Bir emlak ofisi olan Leto bu rakamları Mayıs ve Haziran 2026'da yayınladı. Bunları bağımsız olarak doğrulayamadık, bu yüzden gösterge niteliğinde kabul edin:

• Çalışan: 100,000 baht'a kadar para cezası, sınır dışı edilme ve 1 ila 5 yıl Tayland'a giriş yasağı.
• İşveren: yasa dışı her yabancı çalışan için 400,000 baht'a kadar para cezası.
• Baskınlar gerçektir. Leto 2025'te Chonburi'deki (Pattaya) emlak ofislerine 14 baskın yapıldığını ve 27 yasa dışı yabancı çalışan tespit edildiğini saydı; bu sayı Phuket'te 19, Koh Samui'de 11 oldu. Ayrıca Rusça konuşan pek çok danışmanın turist vizesiyle çalıştığını, bunun da yasa dışı olduğunu söylüyor.

Vergi ve sosyal güvenlik

Thaiger 2026'nın temel bilgilerini şöyle verdi:

• Sosyal güvenlik. Aylık ücret tavanı 2026'dan itibaren 17,500 baht'a yükseliyor, yani sizin ve işvereninizin her birinin ödeyeceği en yüksek tutar ayda 875 baht'tır (tavanın %5'i).
• Gelir vergisi %0 ile %35 arasında artan oranlıdır.
• %17 sabit LTR vergisi yalnızca BOI'nin hedeflediği sektörlere uygulanır. Gayrimenkul bunlardan biri değildir.

Hızlı kontrolünüz

Siz	İhtiyacınız olan
Danışman olarak başlayan Tayland vatandaşı	Bir emlak ofisinde veya geliştiricide iş, işvereniniz aracılığıyla sosyal güvenlik, isterseniz bir dernek üyeliği
Gezmeleri de içeren bir satış rolü teklif edilen yabancı	Hayır demek veya rolü kanunun izin verdiği bir rolle değiştirmek
Uluslararası pazarlama veya iş geliştirme rolü teklif edilen yabancı	Non-B vizesi, görevleri uyuşan bir çalışma izni, yabancı başına 2 milyon baht sermayesi ve 4 Taylandlı personeli olan bir işveren, ayda en az 50,000 baht
Yurt dışındaki bir şirket için çalışan yabancı	Müşterileri ve ücreti Tayland dışında olan LTR Work-from-Thailand Professional yolunu kontrol edin

Neler yasak

• Bir yabancının emlak ofisi saha işi yapması: ilan almak, mülk göstermek, pazarlık yapmak veya işlem komisyonu almak.
• “Sadece yardım ediyor” olsa bile turist vizesiyle veya vize muafiyetiyle çalışmak.
• İşle uyuşmayan bir izin. Bir rol için verilen izin başka bir rolü kapsamaz.

Bu konuları müşteri becerileri eğitiminde pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya göç danışmanlığı değildir. CloserPass'in Çalışma Bakanlığı veya Tayland'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantısı yoktur. Göç kuralları hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.