Tayland'da emlak ofisleri ve dernekler: lisans yok, gerçek kurallar var

Bu kurstaki çoğu ülkede bu ders lisans almakla ilgilidir. Tayland'da lisans yoktur. Bunun yerine şirket hukuku, yabancı mülkiyeti sınırları, kara para aklamayla mücadele yükümlülükleri ve bir dizi gönüllü dernek vardır. Bu ders her birini açıklıyor; böylece bir emlak ofisine katılmadan önce onu değerlendirebilir ve bir ofis açmak için neler gerektiğini bilebilirsiniz.

Lisans yok ve bulabildiğimiz bir kanun taslağı da yok

Tayland'da emlak danışmanları veya aracıları için devlet tarafından verilen bir lisans ve zorunlu bir sınav yoktur (Themis Partner; Thaiger). Ekim 2026'da kontrol ettiğimizde, okuduğumuz 2025 ve 2026 tarihli hukuk kılavuzlarının hiçbiri emlak danışmanı lisansına ilişkin bir kanun taslağından söz etmiyordu. 2026'da var olan taslak mevzuat, aşağıda ele aldığımız arazinin paravan kişilerce mülkiyeti ile ilgilidir.

Bu, işin kuralsız olduğu anlamına gelmez. Kuralların başka yerlerde olduğu anlamına gelir:

• Şirket hukuku: emlak ofisi tescilli bir şirkettir.
• Yabancı İşletmeler Kanunu: bir emlak ofisinin yabancı mülkiyetine ilişkin sınırlar.
• İş hukuku: acentelik işini Taylandlılara ayıran 2020 listesi (2. ders).
• Kara para aklamayla mücadele yükümlülükleri (4. ders).

Emlak ofisi bir şirkettir

Themis Partner, bir emlak ofisinin İş Geliştirme Dairesi'ne (Department of Business Development) (DBD) kayıtlı sıradan bir Tayland limited şirketi olduğunu açıklıyor. Taylandlılara ait bir emlak ofisi için bu kayıt, uygulamada var olan tek “lisans”tır.

Bir emlak ofisine katıldığınızda şirket unvanını tam olarak tescil edildiği haliyle, yöneticilerini ve Taylandlı çoğunluklu mu yoksa yabancı çoğunluklu mu olduğunu sorun. Yanıt, yabancı personele yasal olarak sponsor olup olamayacağı ve yapısının sağlam olup olmadığı hakkında çok şey söyler.

Yabancı mülkiyeti: %49 sınırı

Yabancı İşletmeler Kanunu B.E. 2542 (1999) (Foreign Business Act), çoğunluğu yabancı olan şirketler için bazı işletmeleri kısıtlar. Liste 3'ün 11. maddesi aracılık veya acentelik işletmelerini kapsar. Metindeki istisnalar dardır: menkul kıymetler, grup içi tedarik, en az 100 milyon baht yabancı sermayeli uluslararası ticaret dağıtımı ve Bakanlık Yönetmeliğiyle belirlenen diğer türler (Siam Legal, kanun metni). Emlak aracılığı bunlardan biri değildir.

Dolayısıyla yabancı çoğunluklu bir emlak ofisinin bir Yabancı İşletme Lisansına (Foreign Business Licence) (FBL) ihtiyacı vardır. Uygulamada:

• Bir emlak ofisi olan Leto, yabancı çoğunluklu bir emlak ofisi için FBL almanın neredeyse imkânsız olduğunu söylüyor.
• Yabancılar %49'a kadar hisseye sahip olabilir; %51 ise gerçek Taylandlı ortaklarda olmalıdır (Leto).
• Themis Partner, BOI teşvikinin veya bir FBL'nin %100'e kadar yabancı mülkiyetine izin verebileceğini ve BOI'nin 50 milyon baht'a kadar sermaye isteyebileceğini ekliyor.

Yabancı personele sponsor olmak için şirketin ayrıca yabancı çalışma izni başına 2 milyon baht ödenmiş sermayesi ve 4 Taylandlı çalışanı olmalıdır (Thaiger; 2. ders).

“Gerçek” olmak neden önemli: 2026'da paravan ortaklar

Paravan ortak (nominee), bir yabancı adına hisseleri kâğıt üzerinde tutan Taylandlı bir ortaktır. Piyasadaki en eski kestirme yoldur ve 2026'da doğrudan hedef alınıyor.

• Arazi. Arazi Kanunu'nun (Land Code) 97. maddesi uyarınca %49'dan fazla yabancı sermayeli veya ortaklarının çoğunluğu yabancı olan bir şirket yabancı sayılır ve araziye sahip olamaz (Leto).
• Ekim 2026 operasyonu. 19 Ekim 2026'da aynı zamanda İçişleri Bakanı olan Başbakan Anutin Charnvirakul, paravan arazi mülkiyetine karşı ülke çapında bir operasyon başlattı. Thai Examiner, 1,550 şirket dahil 13,088 şüpheli taraf, yaklaşık 14.01 milyar baht değerinde 2,360 parsel ve valilere öncelikli soruşturmaları Aralık 2026 sonuna kadar tamamlama talimatı verildiğini bildirdi.
• 2026'nın diğer önlemleri. Tek bir sektör kaynağı olan Leto, Bakanlar Kurulu'nun 24 Şubat 2026'da paravan kişilerce tutulan arazinin devlete geçmesini öngören bir Arazi Kanunu 94. madde değişiklik taslağını onayladığını, İş Geliştirme Dairesi'nin 1 Nisan 2026'dan itibaren sermaye kaynağı beyanı istediğini ve Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai ve Chonburi (Pattaya) dahil sekiz ilin özel denetim altında olduğunu bildiriyor. Bu noktalara güvenmeden önce bir avukatla kontrol edin.

Taylandlı ortakları paralarının nereden geldiğini açıklayamayan bir emlak ofisi; işiniz, çalışma izniniz ve müşterileriniz için bir risktir.

Gönüllü dernekler ve yeterlilikler

Bunların hiçbiri lisans değildir. Öğrenmenin, ağ kurmanın ve işverenlere ve müşterilere işi ciddiye aldığınızı göstermenin yollarıdır.

• TREBA, Thai Real Estate Broker Association (Tayland Emlak Danışmanları Derneği). Thaiger üyeliği işverenler için bir güvenilirlik işareti olarak sunuyor. Emlak ofisleri katıldıklarında bunu duyurur; IRES Thailand da kendi sitesinde öyle yaptı.
• REBA-ES, Pattaya ve Chonburi'yi kapsayan Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard.
• CIPS, ABD National Association of Realtors'ın Certified International Property Specialist unvanı. Thaiger bunu yabancı alıcılara hizmet veren yabancılar için faydalı buluyor.
• DDproperty Agent Certification gibi portal sertifikaları.

Karıştırılmaması gereken bir isim. Agency for Real Estate Affairs olan AREA, örneğin Pattaya stoku hakkında piyasa verileri yayınlayan özel bir araştırma firmasıdır (Pattaya Mail, Şubat 2026). Bir emlak danışmanları derneği değildir.

Katılmadan önce bir emlak ofisi nasıl kontrol edilir

1. Kayıt. Tescilli şirket unvanı nedir ve yöneticileri kimlerdir?
2. Mülkiyet. Taylandlı çoğunluklu mu? Yabancıların hissesi varsa %49 içinde mi ve Taylandlı ortaklar gerçek mi?
3. Yabancıysanız sponsorluk: her yabancı izin için 2 milyon baht ödenmiş sermayesi ve 4 Taylandlı personeli var mı?
4. Roller. İlanları kim alıyor, gezmeleri kim yürütüyor ve kim pazarlık yapıyor? Yabancılar için yanıt “herkes her şeyi yapar” ise uzaklaşın.
5. Dernekler. TREBA veya REBA-ES üyesi mi? Zorunlu değil, ama iyi bir işaret.
6. Para. Ücretleri yalnızca fatura karşılığında şirketin banka hesabına mı alıyor?

Kendi emlak ofisinizi açmak

Taylandlıysanız yol kısadır: DBD'ye bir limited şirket kaydettirin, bir şirket banka hesabı açın, komisyon sözleşmenizi ve kara para aklamayla mücadele prosedürünüzü yazın ve portallarda ilan verin.

Yabancıysanız dürüst özet şudur:

1. Bir Tayland emlak ofisinin %49'una kadar sahip olabilirsiniz; geri kalanı gerçek Taylandlı ortaklarda olmalıdır.
2. Yabancı çoğunluklu bir emlak ofisinin, Leto'nun aracılık için neredeyse imkânsız dediği ve 50 milyon baht'a kadar sermaye gerektirebilecek bir FBL veya BOI teşvikine ihtiyacı vardır.
3. Ortak veya yönetici olsanız bile emlak ofisi saha işini yine de kendiniz yapamazsınız (2. ders). İlanları, gezmeleri ve pazarlığı Taylandlı personel yürütmelidir.
4. Şirketin, sizinki dahil her yabancı çalışma izni için 2 milyon baht ve 4 Taylandlı çalışanı olmalıdır.

Kurallar 2026'da hızla değişiyor, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Satış eğitimiyle pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir. CloserPass'in TREBA, REBA-ES, herhangi bir portal veya Tayland'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantısı yoktur.