Tayland'da her gün uyduğunuz kurallar

Tayland'da yükümlülükleri sayan bir emlak danışmanları kanunu yoktur, bu yüzden her gün uyduğunuz kurallar birkaç kaynaktan gelir: mülk sahibiyle sözleşmeniz, Kondominyum Kanunu, yabancı para için banka evrakı, kara para aklamayla mücadele yükümlülükleri ve Ekim 2026'dan bu yana paravan mülkiyete karşı ulusal bir kampanya. Sorunların çoğu kimsenin yazıya dökmediği bir ücretten, kanunun desteklemediği bir vaatten veya yanlış yoldan gelen paradan kaynaklanır. Bu ders kuralları alışkanlığa dönüştürüyor.

1. Komisyonu yazılı olarak kararlaştırın

Tayland'da yasal bir varsayılan oran yoktur. FazWaz olağan satış komisyonunu fiyatın %3 ile %5'i olarak veriyor; komisyon satıcı tarafından ödenir ve istenen fiyata dahildir. Kanunda boşluğu dolduran bir şey olmadığından mülk sahibiyle yazılı sözleşmeniz tek güvencenizdir. Sözleşmede şunlar yer almalıdır:

• Mülk ve işlem (satış veya kiralama).
• Yüzde veya tutar olarak komisyon ve kimin ödediği.
• Ne zaman ödeneceği: satış sözleşmesinde veya Tapu Dairesi'ndeki devirde.
• Yetkinin münhasır olup olmadığı ve ne kadar süreceği.
• Başka bir emlak ofisiyle paylaşılan bir işlemin nasıl bölüşüleceği.

Rolünüzü bilin. Yabancıysanız mülk sahipleriyle sözleşme yapmaz, daire göstermez veya pazarlık yapmazsınız (2. ders). Sözleşmeyi emlak ofisi imzalar ve Taylandlı meslektaşlar yürütür. İzninizdeki iş tanımı gerçek işinizle uyuşmalıdır (Thaiger).

2. Yalnızca kanunun izin verdiğini ilan edin

Tayland gayrimenkulündeki şikâyetlerin çoğu bir vaatle başlar. Asla vermemeniz gereken vaatler şunlardır:

• “99 yıllık kiralama” veya “%75 yabancı kotası”. Haziran 2024'te Bakanlar Kurulu yabancı kondominyum kotasını %75'e çıkarma ve kiralamaları 99 yıla uzatma konusunda ilke olarak anlaştı, ancak dönemin İçişleri Bakanı taslağın hazır olmadığını söyledi (The Nation, Haziran 2024). Haziran 2026 itibarıyla hiçbiri yasalaşmamıştı (Bektu). Şöyle söyleyin: %49 kotası ve 30 yıllık kiralama sınırı hâlâ geçerli.
• Garanti olarak “30+30+30”. Bu yapılar yaygın olarak pazarlanır (Pattaya Mail, Şubat 2026), ancak yenilemeler yalnızca sözleşmeye dayalı vaatlerdir. Bektu, mahkemelerin genellikle yalnızca tescilli ilk 30 yıllık süreyi uyguladığını açıklıyor. Bir yenileme seçeneğini anlatabilirsiniz. Asla 90 yıl olarak satmayın.
• Kotayı kontrol etmeden “tam mülkiyet”. Yabancıların tam mülkiyetli kondominyum sahipliği bir binanın satılabilir alanının %49'u ile sınırlıdır. Bunun üzerinde bir yabancı yalnızca kiralayabilir. Bir daireyi yabancılara tam mülkiyetle satılık olarak ilan etmeden önce binada hâlâ yabancı kotası olduğunu kontrol edin.
• Öyle değilken “escrow korumalı”. Escrow Act B.E. 2551 (2008) kapsamındaki escrow isteğe bağlıdır ve yalnızca iki taraf da lisanslı bir escrow acentesi kullanmayı kabul ederse uygulanır (Thailand Law Online). Çoğu alıcı geliştiriciye doğrudan öder.
• Yabancı adına arazi. Yabancılar araziye sahip olamaz. Araziyi veya arazili bir evi asla yabancı bir alıcının doğrudan sahip olabileceği bir şey olarak ilan etmeyin.

3. Standart kondominyum sözleşmesini bilin

Kondominyum Kanunu'na (Condominium Act) 2008'de eklenen 6/2. madde, bir geliştiriciyle yapılan kondominyum satış sözleşmesinin İçişleri Bakanlığı standart formuna uymasını zorunlu kılar (Siam Legal). Uymayan hükümler geçersizdir ve 63. madde 100,000 baht para cezası öngörür. Bir alıcı için temel güvenceler:

• Geliştirici bir devir tarihi belirtmeli ve 30 gün önceden bildirim yapmalıdır.
• İnşaat bir yıldan fazla duramaz.
• Yapı için 5 yıl, diğer kısımlar için 2 yıl ayıp sorumluluğu.
• Alıcı sözleşmeyi başka birine ücretsiz olarak devredebilir.
• %10 ile sınırlı, günlük en az %0.01 gecikme cezası.

Bir alıcı size bu hükümlerden sapan bir sözleşme gösterdiğinde, imzalamadan önce onu bir avukata yönlendirin.

4. Yabancı parayı doğru yönetin: FET formu

Kendi adına tam mülkiyetli bir kondominyum dairesi isteyen yabancı bir alıcı, paranın yurt dışından geldiğini göstermelidir. Storm Real Estate Phuket (Eylül 2026) şöyle açıklıyor:

• Foreign Exchange Transaction formu (FET), parayı alan Tayland bankası tarafından düzenlenir.
• Genellikle USD 50,000 veya üzeri transferler için gereklidir.
• Fonlar devirden önce, döviz olarak ve yurt dışından havale edilmelidir.

Tapu Dairesi daireyi yabancı adına tescil ederken bu formu kullanır. Alıcılara ilk gün söyleyin. Yanlış yoldan getirilen para, yabancıya devrin gecikmesinin klasik nedenidir.

5. Müşterinizi ve fon kaynağını tanıyın

Themis Partner, emlak ofislerine uygulanan kurallar arasında kara para aklamayla mücadele yükümlülüklerini sayıyor. Emlak ofisinizden yazılı prosedürünü isteyin ve her dosyada uygulayın. Günlük uygulama olarak:

1. Her alıcı ve satıcının ve herhangi bir şirketin arkasındaki gerçek sahibin kimliğini tespit edin.
2. Parayı anlayın: nereden geldiğini ve nasıl geleceğini.
3. Ücretleri yalnızca fatura karşılığında şirket hesabına banka havalesiyle alın.
4. Yaptığınız her kontrolün kaydını tutun.

2026 paravan mülkiyet operasyonu riski artırıyor. 19 Ekim 2026'da başlatılan ulusal kampanya, 2 milyon bahtın üzerindeki veya tahmini değeri 5 milyon bahtın üzerinde olan alımlara ek kontroller getiriyor ve yabancıların Taylandlı eşleri fon kaynaklarını kanıtlamak zorunda (Thai Examiner, Ekim 2026). Leto ayrıca nihai lehtarların doğrulanmasına ilişkin 15 Mayıs 2026 tarihli bir Tapu Dairesi genelgesini bildiriyor. Tapu müdürlüğünde sorular bekleyin ve müşterilerinizi bunlara hazırlayın.

Arazi yasağını aşmak için asla bir paravan yapı, tapuda Taylandlı bir “arkadaş” veya kâğıt üzerinde Taylandlı ortakları olan bir şirket önermeyin. Müşterinizin parasını ve kendi kariyerinizi riske atarsınız.

İnsanların başını ne belaya sokar

Uygulama	Risk
Bir yabancının daire göstermesi veya pazarlık yapması	Çalışan için para cezası, sınır dışı edilme ve giriş yasağı, işveren için para cezası (2. ders)
Yazılı komisyon sözleşmesi yok	Başvurulacak yasal bir varsayılan oran yok ve kimin ödeyeceği konusunda anlaşmazlık
99 yıllık kiralama veya %75 kota satmak	Kanunda var olmayan hakları vaat etmek
30+30+30'u garantili olarak satmak	Genellikle yalnızca tescilli ilk 30 yıl uygulanır
FET olmadan veya baht olarak gönderilen para	Yabancı adına tescil edilemeyen bir tam mülkiyet devri
Paravan kişi önermek	2026 operasyonu kapsamında soruşturma ve arazinin kaybedilmesi ihtimali

Günlük alışkanlıklarınız

• Yazılı komisyon sözleşmesi olmadan ilan yok.
• %49 kotası ve 30 yıllık kiralamanın izin verdiğinden fazlasını vaat eden ilan yok.
• Kimlik ve net bir fon kaynağı olmadan rezervasyon yok.
• Her yabancı alıcıya herhangi bir para göndermeden önce FET hakkında bilgi verilir.
• Asla nakit yok, asla paravan kişi yok.

Bu kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bunları müşteri becerileri eğitiminde pekiştirin.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir. CloserPass'in Tayland'daki hiçbir devlet kurumuyla bağlantısı yoktur.