Tayland piyasasını tanıyın: dört bölge, yabancı alıcılar ve mülkiyet kuralları

Tayland tek bir pazar değildir. Bangkok'ta bir şehir kondominyumu, Jomtien'de deniz manzaralı bir daire, Phuket'te havuzlu bir villa ve Koh Samui'de bir yamaç evi, aynı katı mülkiyet kuralları altında farklı fiyatlarla farklı alıcıları çeker. Müşterilerin size güvenmesini sağlayan, hem yerleri hem kuralları bilmenizdir.

Genel tablo

Yabancı alıcılar hakkındaki en iyi kamuya açık veriler, yabancılara devredilen kondominyum dairelerini sayan Real Estate Information Center'dan (REIC) gelir.

• 2025: %2.2 artışla 14,899 daire, %10.7 düşüşle 60.92 milyar baht değer. Yabancılar devredilen tüm kondominyum dairelerinin %14.7'sini ve değerin %25'ini aldı (Khaosod English, Mart 2026).
• 2026'nın ilk yarısı: %8.8 düşüşle 6,533 daire, %1.5 düşüşle 28.267 milyar baht değer. Bu, dairelerin %11.7'si ve değerin %21.7'si demek; daire başına ortalama 4.3 milyon baht ve 43.9 m² (The Nation, Eylül 2026).
• 2026'nın ikinci çeyreği: %1.4 artışla 3,292 daire, %20.2 artışla 14.803 milyar baht değer.

İl	Yabancılara kondominyum daireleri, 2025	Değer, 2025	Daire başına ortalama (hesaplanmış)
Bangkok	7,029	35.39 milyar baht	yaklaşık 5.0 milyon baht
Chonburi (Pattaya)	4,164	11.59 milyar baht	yaklaşık 2.78 milyon baht
Phuket	1,190	6.09 milyar baht	yaklaşık 5.1 milyon baht

Ortalamalar, REIC toplamlarını bizim bölmemizle elde edilmiştir, yayınlanmış rakamlar değildir. Aktarırken bunu belirtin.

Kimler satın alıyor

2025'te daire sayısına göre: Çin 4,940 (%12.9 düşüş), Myanmar 1,968 (%41.8 artış) ve Rusya 1,172 (%8.6 artış) (Khaosod English).

2026'nın ilk yarısında değer bazında ilk on ülke Çin, Rusya, Myanmar, ABD, Tayvan, Fransa, Birleşik Krallık, Almanya, Avustralya ve Hindistan oldu. En yüksek ortalamayı, daire başına yaklaşık 6.6 milyon baht ile Amerikalılar ödedi (The Nation, Eylül 2026).

Her milletin kendi haritası var (The Nation, Ağustos 2026):

Alıcılar	2026'nın ilk yarısı, değer bazında	Nereden alıyorlar
Çince	6.874 milyar baht, %27.7 düşüş	Bangkok ve Chonburi
Rusça	3.603 milyar baht, %75.9 artış	Phuket ve Chonburi
Myanmar	2.457 milyar baht, %16.2 düşüş	Bangkok

Dört bölge

Bangkok, 2025'te 7,029 daire ve 35.39 milyar baht ile açık ara en büyük yabancı pazarıdır. Başı Çinli ve Myanmarlı alıcılar çekiyor. En çok emlak ofisini, en büyük danışmanlık firmalarını ve en yoğun rekabeti burada bekleyin.

Pattaya (Chonburi) daire sayısında ikinci pazardır. Pattaya Mail (Şubat 2026) bir çöküşten çok, en kötü durumu Jomtien'de ve güney sahil şeridinde olan bir yapısal arz fazlası anlatıyor; geliştiriciler indirimler ve esnek ödeme koşulları kullanıyor. Yeni talebin ana kaynağı, okullar, sağlık hizmetleri ve istikrar için taşınan Myanmarlı alıcılar. Daireler ortalama yaklaşık 2.78 milyon baht ile Bangkok'tan daha ucuz.

Phuket yabancı alıcılarla büyüyor, geliştiricilerle küçülüyor. Krungsri Research (Ağustos 2026) şunları bildiriyor:

• 2025'te yabancılara kondominyum devirleri %18.3 artışla 1,190 daireye çıktı, bu da Güney'deki tüm yabancı kondominyum devirlerinin %82.3'ü; 2026'nın ilk çeyreğinde ise %52.2 artışla 420 daire.
• Ancak 2025'te yeni lansmanlar %52.6 düşüşle 7,205 daireye, satışlar %61.1 düşüşle 5,374 daireye indi ve 193.7 milyar baht değerinde 14,008 satılmamış daire kaldı.
• Villalar ortalama 44.8 milyon baht ve villa emilimi ayda %1.8'e düştü, yani stoku satmak yaklaşık 50 ay sürer.
• Başlıca yabancı alıcılar: Rus, Çinli, Fransız, İngiliz ve Amerikalı. 2026 tahmini lansmanlarda %4.2, satışlarda %7.3 düşüş.

Koh Samui bir villa adasıdır. Bir emlak ofisi olan Samui Property Group, Mayıs 2026'da büyük ölçüde C9 Hotelworks'ün Haziran 2025 verilerine dayanarak şunları bildirdi:

• 117 projede 30.3 milyar baht değerinde 2,882 dairelik birincil pazar; %52 kondominyum ve %48 villa.
• Kondominyumda medyan metrekare başına 88,500 baht, üç yatak odalı villada medyan 14.9 milyon baht.
• Colliers'a atıfla villa işlemlerinin %85 ile %90'ında yabancı alıcılar.
• Maenam'da çekilip 2025'te yayınlanan The White Lotus'un üçüncü sezonundan sonra daha fazla talep geldi, ancak ölçülmüş bir rakam yok.

Her emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

%49 kondominyum kotası. Condominium Act B.E. 2522 (1979) uyarınca yabancılar kondominyum dairelerine tam mülkiyetle sahip olabilir, ancak yabancılara ait alan binanın toplam satılabilir alanının %49'unu aşamaz. Bunun üzerinde bir yabancı yalnızca kiralayabilir (Bektu, Haziran 2026). Satılabilir alanı 10,000 m² olan bir binada yabancılar en fazla 4,900 m²'ye sahip olabilir.

Arazi yok. Yabancılar araziye sahip olamaz ve %49'dan fazla yabancı sermayeli veya ortaklarının çoğunluğu yabancı olan bir şirket Arazi Kanunu'nun 97. maddesi uyarınca yabancı sayılır (Leto).

30 yıllık kiralama. Tescil edilebilen en uzun konut kiralaması 30 yıldır. 30+30+30 gibi yenileme vaatleri sözleşmeye dayalıdır ve mahkemeler genellikle yalnızca tescilli ilk süreyi uygular (Bektu).

2024 önerileri hiçbir zaman yasalaşmadı. Haziran 2024'te Bakanlar Kurulu %75 yabancı kondominyum kotası ve 99 yıllık kiralamalar konusunda ilke olarak anlaştı, ancak taslak hazır değildi (The Nation, Haziran 2024). Haziran 2026 itibarıyla hiçbiri yasalaşmamıştı (Bektu). Ekim 2026'da müşteriler için doğru cümle: %49 kotası ve 30 yıllık kiralama sınırı hâlâ geçerli.

2026 sonunda yön gevşeme değil, sıkılaşma. 19 Ekim 2026'da Başbakan, 2 milyon bahtın üzerindeki alımlara ek kontroller getiren, paravan arazi mülkiyetine karşı ülke çapında bir operasyon başlattı (Thai Examiner, Ekim 2026; 4. ders).

İki satırda projeden satış

Yeni kondominyumların çoğu, Kondominyum Kanunu'nun standart sözleşmesi kapsamında projeden satılır; genellikle doğrudan geliştiriciye aşamalı olarak ödenir, escrow ise yalnızca iki taraf kabul ederse kullanılır (6. ders). Phuket ve Pattaya'da arz fazlası, alıcının pazarlık payı olduğu ve sizin de geliştiriciyi kontrol etme göreviniz olduğu anlamına gelir.

Bölgenizi nasıl öğrenirsiniz

1. Bir bölge seçin ve sokaklarını, ulaşımını, okullarını, hastanelerini ve yeni projelerini öğrenin.
2. REIC verilerini basından takip edin ve her zaman kaynağınızı ve tarihini belirtin.
3. Alıcılarınızın milliyetlerini ve dillerini öğrenin: Bangkok'ta Çince ve Birmanca, Phuket'te Rusça, Pattaya'da Birmanca ve Rusça.
4. Her binaya ne kadar yabancı kotası kaldığını, her geliştiriciye ödeme koşullarını ve geçmiş performansını sorun.

Fiyatlar ve kurallar hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. CloserPass'in neleri kapsadığını görmek için Tayland sayfasına ve pazarlara bakın.

Bu ders genel bilgidir, yatırım tavsiyesi değildir.