Tayland'da baştan sona bir işlem

Tayland'da bir kondominyum satışı birçok elden geçer: emlak ofisi, alıcının avukatı, alıcının yurt dışındaki bankası, parayı alan Tayland bankası, çoğu zaman bir geliştirici ve tapu sicili olan Tapu Dairesi (Department of Lands). Sizin değeriniz sırayı bilmek, herkesi zamanında tutmak ve kimsenin vergiler veya banka formu karşısında şaşırmamasını sağlamaktır. Bu ders yabancı bir alıcıya yapılan bir ikinci el satışı izliyor, ardından rakamları baht cinsinden hesaplıyor.

Kim ne yapar

• Emlak ofisi (sahada Taylandlı danışmanlar): yetki sözleşmesi, pazarlama, gezmeler, teklif, pazarlık, koordinasyon.
• Yasal bir roldeki yabancı (2. ders): Taylandlı meslektaşlar gezmeleri ve pazarlığı yürütürken yurt dışındaki alıcıları bulur ve bilgilendirir, materyalleri hazırlar ve süreci açıklar.
• Alıcının avukatı: tapuyu, sözleşmeyi ve yabancı kotası durumunu kontrol eder.
• Bankalar: alıcının bankası parayı yurt dışından gönderir, Tayland bankası FET formunu düzenler.
• Tapu Dairesi: devri tescil eder, harç ve vergileri tahsil eder.

Adım adım ikinci el bir kondominyum dairesi

1. Yetki sözleşmesi. Komisyonu, kimin ödediğini ve ne zaman ödeneceğini içeren yazılı bir sözleşme (4. ders).
2. Teklif ve rezervasyon. Satış sözleşmesinden önce daire çoğu zaman küçük bir rezervasyon ücretiyle tutulur. İade edilip edilmeyeceği ilgili maddeye bağlıdır, bu yüzden herhangi bir para el değiştirmeden önce maddeyi alıcıyla birlikte okuyun.
3. Kimlik tespiti. İki tarafın kimliğini ve alıcının fon kaynağını tespit edin (4. ders).
4. Kota kontrolü. Tam mülkiyet isteyen yabancı bir alıcının binanın %49'luk yabancı kotasında yer olması gerekir. Bunu devir gününde değil, satış sözleşmesinden önce teyit edin.
5. Satış sözleşmesi. Fiyat, ödeme tarihleri, devir tarihi, hangi masrafı kimin ödediği ve taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olacağı.
6. Yurt dışından para. Alıcı fonları önceden, döviz olarak ve yurt dışından havale eder. USD 50,000 veya üzeri için parayı alan Tayland bankası FET formunu düzenler (Storm Real Estate Phuket, Eylül 2026).
7. Tapu Dairesi'nde devir. Harç ve vergiler ödenir ve daire alıcı adına tescil edilir.
8. Komisyon. Satıcı emlak ofisine fatura karşılığında banka havalesiyle öder. FazWaz, alıcının genellikle danışman ücreti ödemediğini belirtiyor.

2026 sonunda daha fazla soru bekleyin. 19 Ekim 2026'da başlatılan paravan mülkiyet operasyonu, 2 milyon bahtın üzerindeki veya tahmini değeri 5 milyon bahtın üzerinde olan alımlara kontroller ekliyor (Thai Examiner). Fon kaynağı dosyasını hazır tutun.

Devir masrafları

Storm Real Estate Phuket, Eylül 2026 tarihli rehberinde masrafları şöyle sıralıyor:

Masraf	Oran	Matrah	Kim öder
Devir harcı	2%	Ekspertiz değeri	Pazarlığa açık, çoğunlukla paylaşılır
Özel İşletme Vergisi (Specific Business Tax) (SBT)	3.3%	Ekspertiz değeri veya satış fiyatından yüksek olanı	Satıcı
Damga vergisi	0.5%	Ekspertiz değeri veya satış fiyatından yüksek olanı	Yalnızca SBT uygulanmadığında
Stopaj vergisi	Şirket satıcı için %1, birey için sahiplik süresine göre artan oranlı	Tapu müdürlüğü kurallarıyla belirlenir	Satıcı

SBT ne zaman uygulanır. Satıcı mülke beş yıldan kısa süre sahip olduysa veya gayrimenkul işindeyse SBT öder. SBT uygulanırsa damga vergisi yoktur. Uygulanmazsa bunun yerine damga vergisi uygulanır.

Yabancıların yararlanamadığı bir indirim. %0.01'lik indirimli devir ve ipotek harçları yalnızca 7 milyon baht veya daha az değerinde konut alan Tayland vatandaşlarına uygulanır ve 30 Haziran 2027'ye kadar uzatılmıştır. Yabancı alıcılar tam oranları öder.

1. örnek hesap: Bangkok'ta ikinci el bir kondominyum dairesi, satıcı 3 yıldır sahip

Yabancı bir alıcı 5,000,000 baht ödüyor. Tapu Dairesi ekspertiz değerinin 4,600,000 baht olduğunu varsayıyoruz. Satıcı üç yıl önce satın almış bir birey. Sözleşmeye göre devir harcı 50/50 paylaşılıyor ve emlak ofisinin komisyonu %3, satıcı ödüyor.

Kalem	Hesaplama	Tutar
Devir harcı	4,600,000 x %2	92,000 baht
Alıcının yarısı ve satıcının yarısı	92,000 / 2	Her biri 46,000 baht
SBT, satıcı (beş yıldan kısa)	5,000,000 x %3.3	165,000 baht
Damga vergisi	Ödenmez, çünkü SBT uygulanır	0
Stopaj vergisi, satıcı	Artan oranlı, tapu müdürlüğünde belirlenir	Bir tahmin isteyin
Komisyon, satıcı	5,000,000 x %3	150,000 baht
FET formu	Fonlar USD 50,000'in çok üzerinde	Zorunlu

Satıcının stopaj vergisi öncesi masrafları 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 baht, yani fiyatın yaklaşık %7.2'si. Satıcıların ilk görüşmede SBT'yi sormasının nedeni budur.

2. örnek hesap: aynı kondominyum dairesi, satıcı 7 yıldır sahip

Fiyat ve ekspertiz aynı, ancak satıcı daireye yedi yıldır sahip ve gayrimenkul işinde değil.

Kalem	Hesaplama	Tutar
Devir harcı, her bir yarı	4,600,000 x %2 / 2	46,000 baht
SBT	Ödenmez (beş yıl veya daha uzun süre sahip)	0
Damga vergisi	5,000,000 x %0.5	25,000 baht
Komisyon	5,000,000 x %3	150,000 baht

Satıcı 1. örneğe göre 140,000 baht tasarruf ediyor. Satışı beş yıllık eşiğin sonrasına zamanlamak, küçük bir fiyat değişikliğinden daha önemli olabilir.

3. örnek hesap: aynı yeni dairede Taylandlı alıcı ve yabancı alıcı

Bir geliştirici yeni bir kondominyum dairesini 3,000,000 baht'a satıyor ve ekspertiz değerinin aynı olduğunu varsayıyoruz. Geliştirici gayrimenkul işinde olduğundan 99,000 baht (%3.3) SBT ve şirket olarak %1 stopaj vergisi öder.

Devir harcı	Taylandlı alıcı	Yabancı alıcı
Oran	%0.01 (30 Haziran 2027'ye kadar indirim)	2%
3,000,000 baht üzerinden tutar	300 baht	60,000 baht

Yeni bir dairede devir harcını kimin ödeyeceği geliştiricinin sözleşmesinde belirlenir. Sözleşmeyi alıcıyla birlikte okuyun.

Projeden satış: para nasıl hareket eder

Projeden alınan yeni bir kondominyum dairesi için Thailand Law Online olağan düzeni şöyle anlatıyor: alıcı aşamalı olarak doğrudan geliştiriciye öder:

1. Daireyi tutmak için bir rezervasyon ücreti.
2. Satış sözleşmesi imzalandığında bir sözleşme kaporası.
3. İnşaat sırasında taksitler.
4. Tapu Dairesi'nde devirde kalan bakiye.

Escrow isteğe bağlıdır. Escrow Act B.E. 2551 (2008) yalnızca iki taraf da lisanslı bir escrow acentesi kullanmayı kabul ederse uygulanır. Hiçbir kanun geliştiriciyi escrow kullanmaya zorlamaz.

Standart sözleşme alıcıyı korur. Kondominyum Kanunu'nun 6/2. maddesi uyarınca geliştiricinin sözleşmesi İçişleri Bakanlığı formuna uymalıdır ve uymayan hükümler geçersizdir (Siam Legal). Sözleşme 30 gün önceden bildirimle bir devir tarihi vermeli, inşaatın durmasını bir yılla sınırlamalı, yapı için 5 yıl, diğer kısımlar için 2 yıl ayıp sorumluluğu içermeli, alıcının sözleşmeyi ücretsiz devretmesine izin vermeli ve %10 ile sınırlı, günlük en az %0.01 gecikme cezası belirlemelidir.

Örnek bir projeden satış ödeme takvimi

2026'nın ilk yarısındaki yabancı alıcı ortalamasına yakın, 4,300,000 bahtlık bir daire (The Nation). Aşamalar yalnızca örnektir. Belirleyici olan sözleşmedir.

Aşama	Ödeme	Bugüne kadar ödenen
Rezervasyon	50,000 baht	50,000 baht
Sözleşme kaporası	380,000 baht	430,000 baht
İnşaat taksitleri	860,000 baht	1,290,000 baht
Devirde kalan bakiye	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Alıcının devirde tutarın tamamı için FET formu alabilmesi için yurt dışından gelen her ödeme döviz olarak gelmelidir.

Kiralama hakkı (leasehold) işlemleri

Villa veya ev satın alan bir yabancı araziye sahip olamaz. Olağan yapı, kanunun izin verdiği en uzun tescilli konut kiralaması olan 30 yıla kadar tescilli bir kiralamadır. Yenileme seçenekleri sözleşmeye dayalıdır ve Bektu'nun belirttiği gibi mahkemeler genellikle yalnızca tescilli ilk süreyi uygular. İşlemi 90 yıl üzerinden değil, 30 yıl üzerinden fiyatlandırın.

Vergiler, harçlar ve kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Satış eğitimi ve para alıştırmalarıyla pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.