Tayland'da emlak sektöründe ilk 90 gününüz

İlk üç ay bu işte kalıp kalmayacağınızı belirler. Yeni başlayanlar nadiren yetenek eksikliğinden başarısız olur. Daha çok lead bekler, rutini atlar ya da yabancılar söz konusuysa izinlerinin kapsamadığı işlere kayarlar. İşte biri Taylandlı danışmanlar, diğeri yasal rollerdeki yabancılar için iki yollu basit bir plan.

1. ile 30. günler: hazırlanın ve öğrenin

Herkes için:

1. Emlak ofisinin sürecini öğrenin. Komisyon sözleşmesini, müşteri kimlik tespiti adımlarını, kara para aklamayla mücadele prosedürünü ve her dosyayı kimin onayladığını (3. ve 4. dersler).
2. Bir bölgeyi öğrenin. Bölgeyi yürüyerek gezin. Emlak ofisinizin oradaki her ilanını ziyaret edin. Ulaşımı, okulları, hastaneleri, plajları ve yeni projeleri not edin.
3. Rakamları öğrenin. %2 devir harcı, %3.3 SBT veya %0.5 damga vergisi, %49 kotası, USD 50,000'lik FET eşiği ve 30 yıllık kiralama. Müşteriler sizi önce bunlarla sınar (6. ders).

Taylandlıysanız: emlak ofisiyle portal hesaplarınızı açın ve TREBA'ya ya da Pattaya'daysanız REBA-ES'e katılmayı düşünün (3. ders).

Yabancıysanız: Non-B vizeniz ve çalışma izniniz hazır olmadan başlamayın ve izninizdeki iş tanımını okuyun. Bu tanım günlük işinizle uyuşmalıdır (Thaiger, Mayıs 2026). Hangi görevlerin size, hangilerinin Taylandlı meslektaşlarınıza ait olduğunu yöneticinizle yazılı olarak kararlaştırın: ilan almak, gezmeler ve pazarlık ayrılmış listededir (Acclime).

31. ile 60. günler: insanları bulun

Taylandlı danışmanlar için işin özü mülk sahipleridir. Bir ilan alıcıları size getirir. Müşteri arama zamanınızın en az yarısını mülk sahiplerine ayırın.

Bir emlak ofisi olan Leto, 2026'da Taylandlı danışmanların müşteri bulduğu yerleri şöyle sıralıyor:

• Tavsiyeler ve tekrar gelen alıcılar. Elde edebileceğiniz en ucuz lead'ler.
• Portallar: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property ve Hipflat. Bölgenizdeki yeni sahibinden ilanları izleyin ve kendi başına satan mülk sahiplerini arayın.
• Ücretli sosyal medya reklamları ve YouTube veya Telegram'da kişisel marka.
• Yurt dışındaki yatırımcılar, özellikle Rus alıcılar için inceleme turları.
• Dil toplulukları ve sohbet grupları.
• Yeni lansmanlarda danışmanlara doğrudan komisyon ödeyen geliştiriciler.

Alıcıları tanıyın. 2025'te daire sayısına göre en büyük yabancı alıcılar Çin, Myanmar ve Rusya'dandı (Khaosod English). 2026'nın ilk yarısında Rus alımları Phuket ve Chonburi'de, Çinli alımlar Bangkok ve Chonburi'de, Myanmarlı alımlar Bangkok'ta yoğunlaştı (The Nation). Pattaya'da yeni talebin ana kaynağı, okullar ve sağlık hizmetleri için taşınan Myanmarlı ailelerdir (Pattaya Mail, Şubat 2026).

Yasal bir roldeki yabancılar için sürecin sizin kısmı başlangıç aşamasıdır: yurt dışı kampanyalar, kendi dilinizde içerik, yatırımcı webinarları, yurt dışındaki firmalarla ortaklıklar. Bir lead gezmeye veya pazarlığa hazır olduğunda onu Taylandlı bir meslektaşa devredin.

61. ile 90. günler: dönüştürün

• Her alıcıyı değerlendirin. Bütçe, nakit veya kredi, zaman çizelgesi, uyruk, tam mülkiyet veya kiralama, oturum veya yatırım. Yanıtlar kota kontrolünü, FET'i ve masrafları belirler.
• Yabancı alıcılara FET'i ilk gün anlatın. Para devirden önce, yurt dışından ve döviz olarak gelmelidir (Storm Real Estate Phuket).
• Tam mülkiyetli bir daire vaat etmeden önce kotayı kontrol edin.
• Her gezdirmeden sonra 24 saat içinde geri dönüş yapın.
• Fon kaynağı dosyasını erkenden hazırlayın. 19 Ekim 2026'da başlatılan operasyonda 2 milyon bahtın üzerindeki alımlar ek kontrollere tabidir (Thai Examiner).
• Yalnızca gezmeleri değil, Tapu Dairesi'ndeki ilk devrinizi hedefleyin.

Temposunu bilin

Leto, yeni danışmanların yalnızca yaklaşık %30'unun ayda iki veya daha fazla işleme ulaştığını söylüyor. Yabancılara kondominyum devirleri 2026'nın ilk yarısında daire sayısında %8.8 düştü (The Nation). Mütevazı bir ilk yıl hedefi belirleyin, komisyonla çalışıyorsanız yavaş bir başlangıç için birikim ayırın ve yalnızca işlemlerinizi değil, faaliyetinizi de sayın.

Günlük rutin

Saat	Görev
9:00 ile 11:00	Portföy arama: malik aramaları, portal kontrolleri, ağ mesajları
11:00 ile 13:00	Gezmeler ve değerlemeler (Taylandlı danışmanlar) veya kampanya çalışması (yabancı personel)
14:00 ile 15:00 arası	Geri dönüşler ve CRM güncellemeleri
15:00 ile 18:00 arası	Gezdirmeler, içerik, pazar çalışması
Gün sonu	Yarını planlayın, üç başarı ve bir ders not edin

Saatleri emlak ofisinize ve alıcılarınızın saat dilimlerine göre uyarlayın, ancak müşteri arama bloğunu sabit tutun. Yoğun bir günde ilk kaybolan odur ve bir ay sonra portföyünüzün kurumasının nedeni de odur.

Araçlarınız

• Her bağlantıyı, gezdirmeyi ve geri dönüş tarihini içeren bir CRM.
• Ofisinizin kullandığı portallarda hesaplar.
• İyi fotoğraf ve video kalitesine sahip bir telefon ve alıcılarınızın kullandığı mesajlaşma uygulamaları.
• Şablonlar: komisyon sözleşmesi, müşteri kimlik tespit formu, alıcı değerlendirme formu ve devir harcı, SBT veya damga vergisini içeren masraf tahmini.
• Piyasa güncellemeleriniz için bir kaynak listesi: basındaki REIC verileri, Krungsri Research ve Tapu Dairesi.

Kaçınılması gereken beş hata

1. Bir kez bile olsa bir yabancının daire göstermesi veya pazarlık yapması. Bu ayrılmış bir iştir; para cezası, sınır dışı edilme ve giriş yasağı riski vardır (2. ders).
2. 99 yıllık kiralama veya %75 kota vaat etmek. Hiçbiri yasalaşmadı (Bektu, Haziran 2026).
3. 30+30+30'u garantili olarak satmak. Mahkemeler genellikle yalnızca tescilli ilk 30 yılı uygular.
4. FET'i unutmak. Parası baht olarak veya Tayland içinden gelen yabancı bir alıcı tam mülkiyetli daireyi tescil ettiremeyebilir.
5. Paravan kişi önermek. 2026'nın sonunda bu, bir müşterinin alımını soruşturma altına sokmanın en hızlı yoludur.

Enerjinizi yüksek tutun

Reddedilmek her günün parçasıdır. Rakamlarınızı her cuma gözden geçirin, kuralları öğrenmeye devam edin ve geliştiricilerle, avukatlarla ve bankalarla ilişkiler kurun.

Açık pozisyonları CloserPass iş ilanlarında bulun ve işverenleri emlak ofisleri sayfasında karşılaştırın. Zihniyet, satış ve müşteri eğitimleriyle pratik yapın.

Kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bu ders genel bilgidir.