Tayland'da kazanç ve kariyerinizi büyütmek

Kuralları, piyasayı ve işlemi öğrendiniz. Bu son ders kendi paranızla ilgili: bir satışın gerçekte ne kazandırdığı, ücretin nasıl yapılandırıldığı, yabancı personele ne ödenmesi gerektiği, doğru işvereni nasıl seçeceğiniz ve nasıl büyüyeceğiniz.

Komisyon hesabı

FazWaz olağan komisyonu fiyatın %3 ile %5'i olarak veriyor; komisyonu satıcı öder, alıcılar genellikle danışman ücreti ödemez. Leto (Mayıs 2026) geliştirici satışlarında %3 ile %5, ikinci el satışlarda %2 ile %3 veriyor ve münhasır geliştirici anlaşmalarının standart %3'e karşılık %5 ile %7 ödeyebileceğini söylüyor. Yasal bir oran yoktur, bu yüzden yazılı sözleşme belirleyicidir.

Komisyon emlak ofisine gider. Leto danışmanın bundan olağan payını şöyle anlatıyor: yeni başlayanlar için %30 ile %40, deneyimli danışmanlar için %50 ile %60, en yüksek performanslılar için %70 ile %80. Leto tek bir emlak ofisidir, bu yüzden bunları gösterge niteliğinde kabul edin. Aşağıdaki örneklerdeki paylar varsayımdır.

1. örnek: Bangkok'ta ikinci el kondominyum dairesi, 5,000,000 baht, satıcının ödediği %3, yeni başlayan payı %35.

1. Ofis komisyonu: 5,000,000 x %3 = 150,000 baht
2. Payınız: 150,000 x %35 = vergiden önce 52,500 baht

2. örnek: projeden kondominyum dairesi, 4,300,000 baht, geliştirici %5 öder, deneyimli payı %55.

1. Ofis komisyonu: 4,300,000 x %5 = 215,000 baht
2. Payınız: 215,000 x %55 = 118,250 baht

Fiyat, 2026'nın ilk yarısındaki 4.3 milyon baht'lık yabancı alıcı ortalamasına yakındır (The Nation, Eylül 2026).

3. örnek: Phuket'te ikinci el villa, 44,800,000 baht, %3, başka bir emlak ofisiyle 50/50 paylaşım, en yüksek performanslı danışman payı %70.

1. Toplam komisyon: 44,800,000 x %3 = 1,344,000 baht
2. Emlak ofisinizin yarısı: 672,000 baht
3. Payınız: 672,000 x %70 = 470,400 baht

Fiyat, Krungsri Research'ün bildirdiği 2025 Phuket villa ortalamasıdır. Oradaki villa emilimi ayda %1.8'e düştü, bu yüzden bu tür işlemler arasında uzun aralar bekleyin.

4. örnek: uzun dönem kiralama, ayda 30,000 baht.

Ev sahibinin ödediği bir aylık kira yaygın bir teamüldür, ancak bunu yayınlanmış bir kaynakta doğrulayamadık, bu yüzden emlak ofisinize danışın. Buna göre ücret 30,000 baht'tır ve %35 payla 10,500 baht alırsınız. Kiralamalar daha az kazandırır, ancak ileride satış yapabilecek ev sahiplerini getirir.

Bu ders emlak ofisi ücretleri üzerindeki KDV'yi veya vergiyi kapsamaz: emlak ofisinin muhasebecisine sorun. Kendi rakamlarınızı komisyon hesaplayıcısıyla hesaplayın.

Ücret nasıl yapılandırılır

Model	Kime uygun	Leto'nun bildirdikleri
Yalnızca komisyon	Çoğu emlak ofisindeki Taylandlı danışmanlar	En yaygın model
Sabit maaş artı komisyon	Bazı büyük Bangkok zincirlerindeki Taylandlı danışmanlar	Ayda 15,000 ile 25,000 baht sabit maaş
Maaş artı prim	Yasal rollerdeki yabancı personel	Aşağıdaki maaş tabanı nedeniyle uygulamada zorunlu

Leto'nun Mayıs 2026'da bildirdiği gösterge niteliğindeki aylık gelir:

Pazar veya seviye	Aylık gelir
Pattaya	35,000 ile 60,000 baht
Bangkok	50,000 ile 80,000 baht
Phuket	40,000 ile 75,000 baht
3+ yıl deneyim	150,000 ile 300,000 baht; danışmanların yalnızca %10 ile %15'i ulaşıyor

Yabancı personel: maaş tabanı

Çalışma izniyle çalışan bir yabancı Batılı bir ülke vatandaşıysa ona ayda en az 50,000 baht ödenmelidir (Thaiger, Mayıs 2026). Bu, yılda 600,000 baht demektir. Bu yüzden yabancı personel genellikle yalnızca komisyonla değil, maaş artı primle çalışır. İşlem komisyonu kazanmak Taylandlılara ayrılmış işin parçasıdır (2. ders), bu yüzden sözleşmenizdeki primin nasıl ifade edildiğini Taylandlı bir avukata kontrol ettirin.

Sosyal güvenlik ve gelir vergisi

• Sosyal güvenlik: 2026'dan itibaren aylık ücret tavanı 17,500 baht'tır, yani ödeyeceğiniz en yüksek tutar ayda 875 baht'tır ve işvereniniz de aynısını öder (Thaiger). 20,000 baht sabit maaşlı Taylandlı bir danışman ve 50,000 baht maaşlı yabancı bir müdür, ikisi de tavanın üzerinde kazandığı için ayda 875 baht öder.
• Gelir vergisi %0 ile %35 arasında artan oranlıdır. İlk komisyonunuz gelir gelmez vergi tahmininizi bir muhasebeciye yaptırın.
• %17 sabit oran yok. Sabit LTR vergisi yalnızca BOI'nin hedeflediği sektörlere uygulanır ve gayrimenkul bunlardan biri değildir (Thaiger).

Bir işveren nasıl seçilir

1. Rolüm tam olarak ne? Yabancıysam hangi görevler bana, hangileri Taylandlı meslektaşlarıma ait?
2. Yalnızca komisyon mu, sabit maaş artı komisyon mu, yoksa maaş mı? Kendi ilanlarımda, ofis lead'lerinde ve paylaşılan işlemlerde payım ne?
3. Payım ne zaman ödenir? Satış sözleşmesinde mi, devirde mi, yoksa emlak ofisine ödeme yapıldığında mı?
4. Şirket tescilli mi, Taylandlı çoğunluklu mu ve Taylandlı ortakları gerçek mi (3. ders)?
5. Yabancı personel için: çalışma izni başına 2 milyon baht ödenmiş sermayesi ve 4 Taylandlı çalışanı var mı ve ayda en az 50,000 baht ödeyecek mi?
6. Hangi lead'leri, portalları, eğitimi ve ofisi sağlıyorsunuz?
7. Müşteri kimlik tespitini ve fon kaynağı kontrollerini kim yürütüyor?

Yanıtları iş sözleşmenize yazdırın. İşverenleri CloserPass emlak ofisleri sayfasında karşılaştırın.

Kariyerinizi büyütmek

• Bir derneğe katılın. Ulusal düzeyde TREBA, Eastern Seaboard'da REBA-ES. Zorunlu değil, ama bir güvenilirlik işareti (Thaiger).
• Bir yeterlilik ekleyin. Yabancı alıcılarla çalışmak için CIPS veya DDproperty'ninki gibi bir portal sertifikası.
• Uzmanlaşın. Çinli ve Myanmarlı alıcılar için Bangkok kondominyumları, Rus ve Avrupalı alıcılar için Phuket villaları, Pattaya'ya taşınma, Koh Samui villaları veya geliştirici lansmanları.
• Yöneticiliğe geçin. Taylandlı danışmanlar için ekip lideri ve satış direktörü rolleri. Yabancılar için yol uluslararası satış direktörlüğü, iş geliştirme veya yatırımcı ilişkileridir, asla saha aracılığı değil.
• Kaynaklı pazar güncellemeleri ve memnun müşterilerin değerlendirmeleriyle kendi markanızı oluşturun.

Kendi emlak ofisinizi açmak

Tayland vatandaşı olarak:

1. İş Geliştirme Dairesi'ne bir limited şirket kaydettirin.
2. Komisyon sözleşmenizi, müşteri kimlik tespiti adımlarınızı ve kara para aklamayla mücadele prosedürünüzü yazın.
3. Portallarda ilan verin ve geliştiricilerle ilişkiler kurun.
4. Yabancı personel istiyorsanız çalışma izni başına 2 milyon baht sermaye ve 4 Taylandlı çalışan planlayın.

Yabancı olarak:

1. %49'a kadar hisseye sahip olabilirsiniz; geri kalanı gerçek Taylandlı ortaklarda olmalıdır (Leto).
2. Yabancı çoğunluk mülkiyeti için bir Yabancı İşletme Lisansı (Foreign Business Licence) veya BOI teşviki gerekir: aracılık, Yabancı İşletmeler Kanunu'nun Liste 3, 11. maddesi kapsamında kısıtlıdır (Siam Legal), Leto FBL'yi neredeyse imkânsız buluyor ve BOI 50 milyon baht'a kadar sermaye isteyebilir (Themis Partner).
3. Emlak ofisi saha işini yine de kendiniz yapamazsınız. İlanları Taylandlı personel alır, daireleri onlar gösterir ve pazarlığı onlar yapar.

Başlamadan önce: son kontrol listesi

• Kuralın hangi tarafında olduğumu biliyorum: ya Tayland vatandaşı olarak danışmanlık yapabilirim ya da yabancı olarak yalnızca kanunun izin verdiği bir rolde çalışırım.
• Yabancıysam elimde Non-B vizesi ve çalışma izni var, izindeki görevler işimle uyuşuyor ve aylık maaşım en az 50,000 baht tutarında.
• Emlak ofisimin kaydını biliyorum ve Taylandlı ortakları gerçek ortaklardır.
• Her komisyonu yazıya döküyorum, oranı, kimin ödediği ve ne zaman ödeneceğiyle birlikte.
• Asla vaat etmediklerim: 99 yıllık kiralama, %75 kota veya garantili 30+30+30.
• Binanın %49 yabancı kotasını tam mülkiyet vaat etmeden önce kontrol ediyorum.
• Her yabancı alıcıya FET formu hakkında, herhangi bir para hareket etmeden önce bilgi veriyorum.
• İkinci el bir satış için tahmini devir harcı, SBT veya damga vergisi tutarını hesaplayabiliyorum.
• Düzenli olarak müşteri kontrolleri, ücretlerin banka havalesiyle tahsili; asla önermediğim şey ise bir paravan yapı (nominee).
• 90 günlük bir planım ve günlük bir portföy arama bloğum var.

Oranlar ve kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.

Final testine girin

Hazırsınız. Tayland final sınavıyla kendinizi test edin: her temadan sorular, her biri kaynağıyla düzeltilmiş. Ardından açık pozisyonlara ve Tayland pazar sayfasına göz atın.

Bu ders genel bilgidir, vergi veya hukuki tavsiye değildir. CloserPass'in Tayland'daki hiçbir devlet kurumuyla bağlantısı yoktur.