Portekiz'de emlak kariyeri

Bir emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

Kamu kurumları

Emlak aracılığı ulusal düzeyde IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) tarafından düzenlenir; bu kurum AMI aracılık lisansını verir, lisanslı firmaların kamu sicilini tutar, yıllık düzenleme ücretini tahsil eder ve emlak ofislerinin 83/2017 sayılı Kanun kapsamındaki kara para aklamayla mücadele yükümlülüklerini denetler. 15/2013 sayılı Kanun yetkili makam olarak hâlâ selefi InCI'nin adını anar. Bunun çevresinde Vergi ve Gümrük İdaresi (AT, Portal das Finanças) vergi numaralarını verir ve IMT, damga vergisi, IMI ve AIMI'yi tahsil eder; tapu sicil müdürlükleri (Conservatórias do Registo Predial) ve noterler tapuları kaydeder; AIMA, bu görevi SEF'ten devraldığından beri yabancıların oturma izinleriyle ilgilenir; Turismo de Portugal kısa dönem kiralamaların ulusal sicilini (RNAL) yürütür; INE ve Banco de Portugal ise başlıca fiyat ve konut kredisi istatistiklerini yayımlar

Lisans

Portekiz'de emlak aracılığı yalnızca lisanslı bir aracılık firması tarafından ve bir sözleşmeyle yapılabilir (15/2013 sayılı Kanun, 3. madde). Portekiz'de yerleşik her hizmet sağlayıcının, ister şirket ister kendi adına ticaret yapan bir birey (empresário em nome individual) olsun, IMPIC'ten lisans alması gerekir; lisans numarası AMI olarak bilinir. Kanun yalnızca iki şart koyar: ticari itibar (idoneidade comercial) ve en az EUR 150,000 tutarında mesleki sorumluluk sigortası veya eşdeğer bir mali teminat. İtibar, örneğin mahkemece onaylanmış bir plan olmadan iflas edildiğinde veya bir yasal temsilcinin son beş yıl içinde dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma, yolsuzluk veya kara para aklama nedeniyle kesinleşmiş hapis cezası olduğunda kaybedilir. 15/2013 sayılı Kanun eski rejimin yerini aldığında pozitif öz sermaye şartını ve temiz vergi ile sosyal güvenlik durumu kanıtını kaldırdı. IMPIC'in ücretleri lisans için EUR 100 ve yıllık düzenleme ücreti için EUR 265'tir (ilk yıl orantılı); IMPIC 20 gün içinde karar vermelidir, vermezse zımni onay verilmiş sayılır. Lisansların bitiş tarihi yoktur, ancak lisans sahibi her ocak ayında yıllık ücreti ödemeli ve şartları karşıladığını yeniden kanıtlamalıdır (her yasal temsilci için adli sicil belgesi, geçerli sigorta ve şirketler için ticaret sicili kodu); 2026 için ödeme son tarihi 20 Şubat 2026'ydı ve ödememek veya şartları kanıtlamamak iptale yol açar. Başka bir AEA ülkesinde zaten lisanslı firmalar Portekiz'de faaliyete geçmek için IMPIC'e kaydolabilir veya ilk arızi hizmetten itibaren 60 gün içinde IMPIC'e bildirimde bulunabilir.

Kimler danışman olabilir

Lisans her satış temsilcisinde değil firmada bulunur. 15/2013 sayılı Kanun lisanslı bir firma için çalışan iki tür personel tanır: aracılık işini firma adına yürüten aracılık teknisyenleri (técnicos de mediação imobiliária) ve aracılık sözleşmelerinin hazırlanmasına ve yürütülmesine yardım eden angariador'lar. Hiçbirinin kendi AMI lisansına ihtiyacı yoktur, ancak her biri firmanın verdiği, adını, fotoğrafını ve firma bilgilerini içeren bir kimlik kartı taşımalıdır ve firma iş veya hizmet sözleşmelerinin dosyasını tutmalıdır. IMPIC kimlik kartlarını yalnızca firmanın yasal temsilcileri alır. Kanun aracılık firmasını uyrukla değil, bir AEA devletindeki ikametgâh veya merkezle tanımlar (bir şirketin ayrıca AEA hukukuna göre kurulmuş olması gerekir); dolayısıyla Portekiz'de yasal olarak yaşayan bir yabancı şahıs işletmesi lisansı açabilir veya lisanslı bir şirket yönetebilir. AB, AEA ve İsviçre vatandaşları serbestçe yaşayıp çalışabilir ve üç ay sonra ikametlerini yerel belediyeye (Câmara Municipal) kaydettirir. AB dışı vatandaşların AIMA'nın verdiği, ücretli veya serbest çalışmaya izin veren bir oturma iznine ihtiyacı vardır. 61/2025 sayılı Kanun'dan bu yana (23 Ekim 2025'te yürürlüğe girdi) ziyaretçi olarak girip niyet beyanıyla durumu düzeltme şeklindeki eski yol kalktı: doğru vize seyahatten önce alınmalıdır, ardından AIMA'nın oturma izni hakkında karar vermek için ilke olarak dokuz ayı vardır. Genel iş arama vizesinin yerini nitelikli iş için 120 günlük bir vize aldı.

Aracılık kuralları

Aracılık sözleşmesi (contrato de mediação imobiliária) yazılı olmalı ve mülkü ve üzerindeki takyidatları, aranan işlemi, ücreti (sabit veya yüzde), ödeme şeklini ve KDV oranını, sigorta poliçesini, varsa işe dahil angariador'u, ek hizmetleri ve münhasırlık koşulları ile etkilerini belirtmelidir. Süre belirlenmemişse sözleşme altı ay geçerlidir, standart form sözleşmeler önce tüketici kurumu (Direção-Geral do Consumidor) tarafından onaylanmalıdır ve bu unsurları içermeyen bir sözleşme geçersizdir, ancak bunu yalnızca müşteri ileri sürebilir. Ücret işlem tamamlandığında veya sözleşmede öyle yazıyorsa satış vaadi sözleşmesi (CPCV) imzalandığında muaccel olur; münhasırlık varsa işlem mülk sahibinin kusuru nedeniyle gerçekleşmediğinde de firmaya ödeme yapılır. Kanun bir firmanın aynı işlemde hem müşterisinden hem de karşı taraftan ödeme almasını yasaklar ve bir alıcıdan CPCV'den önce alınan para emanette tutulur ve talep üzerine iade edilmelidir. Eylül 2026'da olağan satış komisyonu %4 ile %5 artı %23 KDV idi (genel aralık %3 ile %6), çoğu zaman EUR 6,000 civarında artı KDV asgari ücretle; kiralamalarda norm, ev sahibinin ödediği bir aylık kira artı KDV'dir ve yeni yapılarda genellikle geliştirici öder (BoaVenda). Her ofis, sözleşme, ilan ve yazışma firmanın adını ve AMI lisans numarasını göstermeli ve her ofiste bir şikâyet defteri bulunmalıdır. 83/2017 sayılı kara para aklamayla mücadele Kanunu ve 603/2021 sayılı IMPIC Yönetmeliği kapsamında firmalar müşterilerin kimliğini tespit etmeli, kayıt tutmalı, personeli eğitmeli, emlak faaliyetinin başladığını IMPIC'e bildirmeli ve yürüttükleri her satış ile kirası ayda EUR 2,500 veya daha fazla olan her kira sözleşmesi hakkında üç aylık rapor vermelidir.

Yabancı alıcılar

Portekiz mülk satın almada uyruk kısıtlaması koymaz: yerleşik olanlar ve olmayanlar aynı koşullarla satın alır ve alıcının bir Portekiz vergi numarasına (NIF) ihtiyacı vardır; AB veya AEA dışında yaşayanlar bunu almak için bir vergi temsilcisi atamalıdır (Global Citizen Solutions, Ekim 2026). Altın vize artık mülkü kabul etmiyor: 56/2023 sayılı Kanun (Mais Habitação), 7 Ekim 2023'ten itibaren gayrimenkul alımlarını ve düz sermaye transferi yolunu kaldırdı. Kalan yollar arasında gayrimenkule yatırım yapmayan uygun bir Portekiz yatırım fonuna EUR 500,000, beş istihdam yaratan bir şirkete EUR 500,000 yatırım, on istihdam yaratmak, bilimsel araştırmaya EUR 500,000 ve sanat ile kültüre EUR 250,000 yer alır. 19 Mayıs 2026'dan beri yürürlükte olan 1/2026 sayılı Organik Kanun, vatandaşlığa geçiş için gereken ikamet süresini AB ve CPLP vatandaşları için beş yıldan yedi yıla, diğerleri için on yıla çıkardı; zaten bekleyen başvurular eski kanuna tabi kaldı. Mukim olmayan kişi (NHR) vergi rejimi 2023'ten sonra yeni katılımcılara kapandı ve yerini IFICI aldı; IFICI, uygun Portekiz iş gelirine %20 gelir vergisi oranı ve on yıl boyunca yurt dışı gelirlerin çoğunda muafiyet sunar, ancak yalnızca uygun bilimsel araştırma veya inovasyon faaliyetleri yürütmek için yerleşik hale gelen, önceden kayıt yaptıran ve önceki beş yılda yerleşik olmayan kişiler için. 2025'te INE, yurt dışı vergi ikametgâhlı alıcıların 8,471 konut alımını saydı; bu %13.3'lük bir düşüş ve üst üste üçüncü yıllık düşüştür, toplam değeri EUR 3.4 milyardır; AB merkezli alıcılar ortalama EUR 335,640, diğer yerlerden gelen alıcılar EUR 470,277 öderken yerleşikler EUR 234,120 ödedi.

Vergi ve ücretler

Alıcı IMT (mülk devir vergisi) ve damga vergisi öder. 2026 için anakara IMT dilimleri %2 yükseltildi: sürekli konutta oran €106,346'ya kadar %0, ardından €660,982'ye kadar %2, %5, %7 ve %8 marjinal oranlar, €1,150,853'e kadar tek oran %6 ve üzerinde %7.5'tir; ikinci konutlar %1'den başlar ve aynı adımları izler, diğer kentsel mülkler %6.5, kırsal araziler %5 öder (PwC Vergi Rehberi 2026). Azorlar ve Madeira kendi dilim sınırlarını belirler. İlk sürekli konutunu satın alan 35 yaş veya altındaki alıcılar EUR 330,539'a kadar IMT veya damga vergisi ödemez ve bunun üzerindeki kısım için EUR 660,982'ye kadar yalnızca %8 IMT öder. 25 Mayıs 2026'dan bu yana 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname konut satın alan yerleşik olmayanlara sabit %7.5 IMT uygular; daha önce Portekiz'de vergi mukimi olmuş alıcılara uygulanmaz ve alıcı iki yıl içinde yerleşik hale gelirse veya konutu altı ay içinde ve ilk beş yılda en az 36 ay boyunca makul bir kirayla (ayda en fazla EUR 2,300) kiraya verirse iade edilebilir. Damga vergisi fiyatın %0.8'i, artı beş yıl veya daha uzun vadeli konut kredisinin %0.6'sıdır. Devletin Casa Pronta hizmeti aracılığıyla tapu ve tescil peşin alımda EUR 375, banka finansmanıyla EUR 700'dür; özel noter veya solicitador ücretleri ise genellikle EUR 200 ile EUR 500 arası artı sicil harçlarıdır (Literacia Financeira, Eylül 2026). Mülk sahipleri kentsel mülkün vergi değeri üzerinden yıllık %0.3 ile %0.45 IMI öder (her belediye belirler) ve değeri EUR 600,000'ın üzerinde konut mülkü olan bireyler (ortak beyanname veren çiftler için EUR 1.2 milyon) ayrıca %0.7 AIMI öder; bu oran daha yüksek dilimlerde %1'e ve %1.5'e çıkar; şirketler %0.4, vergi cennetlerindeki kuruluşlar %7.5 öder.

Projeden satış

Projeden alımlar nihai tapudan önce bir satış vaadi sözleşmesiyle (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) imzalanır. Yazılı olmalı, imzalar bir noter, avukat, solicitador veya sicil müdürlüğü tarafından yüz yüze tasdik edilmeli ve tasdik eden kişi bir inşaat veya kullanım ruhsatının bulunduğunu teyit etmelidir. Kaparonun (sinal) yasal bir tutarı yoktur; alıcı vazgeçerse kaybedilir, satıcı temerrüde düşerse alıcı kaparonun iki katını talep edebilir veya mahkemeden aynen ifa isteyebilir; bu haktan bir mülk CPCV'sinde feragat edilemez (Literacia Financeira, Ekim 2026). Portekiz'de geliştiricileri projeden satış ödemelerini teminat altına almaya zorlayan genel bir kanun yoktur, bu yüzden alıcılar kaparoyu ve taksitleri kapsayan bir banka teminatı veya sigorta teminatı için pazarlık yapmalı, ödemeleri inşaat aşamalarına bağlamalı ve tapu sicilini, yapı ruhsatını ve geliştiricinin şirket kayıtlarını kontrol etmelidir; anahtarlar teslim edilmeden geliştirici iflas ederse alıcı yalnızca adi bir alacaklıdır. CPCV'deki kaparolar çoğu zaman fiyatın %10 ile %30'udur; kalan bakiye aşamalar halinde ve tapuda ödenir (The Portugal News, Mayıs 2026). 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ayrıca 1 Temmuz 2026'dan itibaren (isteğe bağlı olarak 1 Ocak 2026'dan itibaren), sürekli konut olarak yaklaşık EUR 660,982'ye kadar satılan veya makul kirayla kiraya verilen yeni konutların inşaatındaki KDV'yi %23'ten %6'ya indirir; böyle bir konutu sürekli ikametgâh olarak kullanmayan alıcı ek %10 IMT öder.

Kiralama

Kısa dönem kiralamalar (alojamento local, AL) ulusal RNAL siciline kaydedilmelidir. Mais Habitação (56/2023 sayılı Kanun), dairelerde yeni AL kayıtlarını dondurmuş, kayıtları beş yılla sınırlamış ve olağanüstü bir AL katkı payı (CEAL) getirmişti; 23 Ekim 2024 tarihli 76/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname bu önlemleri tersine çevirdi, kayıtları yeniden devredilebilir yaptı ve kontrolü belediyelere verdi; belediyeler sınırlama ve sürdürülebilir büyüme alanları içeren AL yönetmelikleri kabul edebilir ve yeni kayıtlara 60 gün içinde (sınırlama alanlarında 90 gün) itiraz edebilir. Site yönetimleri artık bir AL'yi kendi başlarına iptal edemez: binanın arsa payının yarısından fazlasına sahip mülk sahipleri tekrarlanan rahatsızlık gerekçesiyle gerekçeli bir itiraz kabul edebilir ve kararı belediye başkanı verir. Lizbon ve Porto'nun her ikisi de sınırlama alanları uygular (şehir sayfalarına bakın). Uzun dönem kira sözleşmeleri yazılı olmalı ve sürekli konut için bir ile 30 yıl arasında sürmelidir; üç yıldan uzun sözleşmeler aynı süre için, daha kısa olanlar ise aksi kararlaştırılmadıkça üç yıl için yenilenir ve depozito iki aylık kirayla sınırlıdır. Ev sahibi kirayı yılda bir kez, 30 gün önceden yazılı bildirimle INE katsayısı kadar artırabilir: 2026 için 1.0224 (%2.24) ve 1 Ekim 2026'da yayımlanan 2027 için 1.0256 (%2.56). 2029 sonuna kadar, önceki beş yılda kiraya verilmiş bir konutun yeni sözleşmesindeki kira, bazı istisnalar dışında eski kirayı en fazla %2 aşabilir. Kira geliri varsayılan olarak %25 vergilendirilir (uzun sözleşmelerde daha az) ve 2026'dan itibaren 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamında ayda EUR 2,300'e kadar konut kiralamalarında %10'dur.

Platformlar

IMPIC (AMI aracılık lisansları, yıllık düzenleme ücreti, lisanslı firmaların kamu sicili)IMPIC kara para aklamayla mücadele portalı (83/2017 sayılı Kanun faaliyet başlangıcı ve üç aylık işlem raporları)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, damga vergisi, IMI, AIMI, caderneta predial, IFICI kaydı)Tapu sicili (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (tek durak tapu ve tescil hizmeti)AIMA (AB dışı vatandaşlar için oturma izinleri, SEF'in halefi)AB vatandaşı kayıt belgeleri, yapı ruhsatları ve AL kuralları için yerel belediye (Câmara Municipal)RNAL, ulusal kısa dönem kiralama sicili (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (standart aracılık sözleşmelerinin onayı) ve Livro de Reclamações (şikâyet defteri)INE konut fiyat istatistikleri ve Banco de Portugal konut kredisi verileri