Tayland'da emlak kariyeri

Bilmeniz gereken kurallar

Kamu kurumları

Tayland'da bir gayrimenkul düzenleyicisi yoktur: hiçbir devlet kurumu emlak danışmanlarına lisans vermez, sınav düzenlemez veya danışman sicili tutmaz. Bu iş için önemli olan kurallar başka yerlerden gelir. Çalışma Bakanlığı, Yabancı İşçilerin Yönetimi Hakkında Acil Kararname kapsamında yabancıların hangi işleri yapabileceğine karar verir ve çalışma izinlerini düzenler. İş Geliştirme Dairesi şirketleri tescil eder ve Yabancı İşletmeler Kanunu aracılıkta yabancı çoğunluklu firmaları sınırlar. Tapu Dairesi devirleri, kiralamaları ve kondominyum tapularını tescil eder ve 2026'daki paravan mülkiyet kontrollerinde yer alır. Real Estate Information Center (REIC) yabancılara kondominyum devirlerine ilişkin resmî rakamları yayınlar. Thai Real Estate Broker Association (TREBA) ve Pattaya çevresindeki Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard (REBA-ES) gibi gönüllü dernekler eğitim ve üyelik sunar, ancak meslek üzerinde yasal bir yetkileri yoktur.

Lisans

Lisans gerekmez. Tayland'da devlet tarafından verilen bir emlak danışmanı lisansı ve zorunlu sınav yoktur, bu yüzden yasal olarak çalışma hakkı olan herkes emlak danışmanı olabilir (Themis Partner, 2025; Thaiger, Mayıs 2026). Güvenilirlik başka yerlerden gelir: TREBA üyeliği, yabancı alıcılara hizmet veren danışmanlar için ABD National Association of Realtors'ın uluslararası CIPS unvanı ve DDproperty gibi portalların yürüttüğü danışman sertifikaları. Bir emlak ofisi, İş Geliştirme Dairesi'ne kayıtlı, olağan kara para aklamayla mücadele yükümlülükleri olan sıradan bir Tayland limited şirketidir. İncelenen 2025 ve 2026 hukuk kılavuzlarında emlak danışmanı lisansı oluşturacak bir kanun taslağı bulunamadı, bu yüzden meslek, düzenlenmek üzere olan bir meslek olarak değil, lisanssız bir meslek olarak tanımlanmalıdır.

Kimler çalışabilir

Aracılık yabancılara kapalıdır. Çalışma Bakanlığı'nın yabancıların yapamayacağı işlere ilişkin 1 Nisan 2020 tarihli ve 21 Nisan 2020'de Resmî Gazete'de yayımlanan tebliği dört ekte 40 meslek sayar; yabancıların asla yapamayacağı işleri içeren Liste 1'in 19. maddesinde, uluslararası ticaret veya yatırımdaki aracılık ve acentelik hariç, aracılık veya acentelik işi yer alır (Nagashima Ohno & Tsunematsu, Mayıs 2020; Acclime, 2024). Uygulamada bir mülkün ilanını almak, daire göstermek, pazarlık yapmak ve Tayland'daki bir satıştan komisyon kazanmak Tayland vatandaşlarına ayrılmıştır ve kontroller 2024'ten bu yana sıkılaşmıştır (Thaiger, Mayıs 2026). Dolayısıyla Tayland vatandaşları herhangi bir lisans olmadan danışman olarak çalışabilir. Yabancılar ise aracılık olmayan rollerde yine de yasal olarak çalışabilir: uluslararası satış danışmanı veya direktörü, yurt dışı pazarlama, iş geliştirme, yatırımcı ilişkileri, danışmanlık, yönetim ya da %49 yabancı sınırı içinde bir emlak ofisinin yöneticisi ve ortağı; bu sırada gezmeleri, pazarlığı ve sözleşmeleri Taylandlı meslektaşlar yürütür (Thaiger, Mayıs 2026; Themis Partner, 2025). Bu roller için gelmeden önce bir Tayland büyükelçiliğinden alınan Non-Immigrant B vizesi (tek giriş 2,000 baht, çoklu giriş 5,000 baht) ve Bangkok'ta yaklaşık 7 ila 10 iş gününde verilen bir çalışma izni gerekir. İşverenin her yabancı çalışma izni için 2 milyon baht ödenmiş sermayesi ve 4 Taylandlı çalışanı olmalıdır ve Batılı personele ayda en az 50,000 baht ödenmelidir; izinde tanımlanan iş gerçekte yapılan işle uyuşmalıdır (Thaiger, Mayıs 2026). İzinsiz çalışmak 100,000 baht'a kadar para cezası, sınır dışı edilme ve bir ila beş yıl giriş yasağı anlamına gelebilir ve işveren çalışan başına 400,000 baht'a kadar ceza riskiyle karşılaşır; bir emlak ofisi kaynağı, 2025'te Chonburi'deki emlak ofislerine yapılan 14 baskında yasa dışı çalışan 27 yabancının bulunduğunu bildiriyor (Leto, Haziran 2026, gösterge niteliğinde). Turist vizesi asla çalışmaya izin vermez.

Komisyon ve emlak ofisleri

Komisyon kanunla belirlenmez. Satışlarda danışmanlar genellikle fiyatın %3 ile %5'ini alır; bunu satıcı veya mülk sahibi öder ve istenen fiyata dahil edilir, bu yüzden alıcılar normalde danışman ücreti ödemez (FazWaz, 2025). Bir emlak ofisi kaynağı geliştirici satışları için %3 ile %5, ikinci el satışlar için %2 ile %3 veriyor; münhasır geliştirici anlaşmaları ise %5 ile %7 ödüyor (Leto, Mayıs 2026). Çoğu emlak ofisi danışmanlarına yalnızca komisyon öder; bazı büyük Bangkok zincirleri ayda 15,000 ile 25,000 baht sabit maaş ekler. Danışmanın ofis komisyonundaki payı çoğu zaman yeni başlayanlar için %30 ile %40, deneyimli danışmanlar için %50 ile %60, en yüksek performanslılar için %70 ile %80'dir (Leto, Mayıs 2026, gösterge niteliğinde). Yabancı çalışanlar en az 50,000 bahtlık çalışma izni maaşını kazanmak zorunda olduğundan genellikle yalnızca komisyonla değil, maaş artı primle çalışır. Yabancı çoğunluklu bir emlak ofisinin Yabancı İşletme Lisansına ihtiyacı vardır, çünkü aracılık ve acentelik işletmeleri 1999 tarihli Yabancı İşletmeler Kanunu'nun Liste 3'ünde yer alır ve gayrimenkul istisnalar arasında değildir (Siam Legal); bu lisansın alınması çok zor olarak tanımlanıyor, bu yüzden çoğu emlak ofisinin %51'i Taylandlılara aittir; BOI teşviki ise bazı durumlarda tam yabancı mülkiyetine izin verebilir (Themis Partner, 2025; Leto, Haziran 2026). Müşteriler çoğunlukla tavsiyelerden ve tekrar gelen alıcılardan, portal ilanlarından, ücretli sosyal medya reklamlarından, YouTube veya Telegram'daki kişisel kanallardan, yurt dışındaki yatırımcılar için inceleme turlarından ve dil topluluklarından gelir (Leto, Mayıs 2026).

Yabancı alıcılar

Yabancılar bir kondominyum dairesine tam mülkiyetle sahip olabilir, ancak 1979 tarihli Kondominyum Kanunu uyarınca bir binada yabancılara ait alan, toplam satılabilir alanın %49'unu aşamaz; bunun ötesinde yalnızca kiralama hakkı (leasehold) mümkündür (Bektu, Haziran 2026). Yabancılar araziye sahip olamaz ve %49'dan fazla yabancı sermayeli veya ortaklarının çoğunluğu yabancı olan bir şirket de yabancı sayılır ve araziye sahip olamaz (Leto, Haziran 2026). Bu yüzden evler ve villalar genellikle 30 yılla sınırlı tescilli bir kiralamayla alınır; 30+30+30 gibi yenileme vaatleri sözleşmeye dayalıdır ve mahkemeler genellikle yalnızca tescilli ilk süreyi uygular (Bektu, Haziran 2026; Pattaya Mail, Şubat 2026). Haziran 2024'te Bakanlar Kurulu yabancı kondominyum kotasını %75'e çıkarma ve kiralamaları 99 yıla uzatma konusunda ilke olarak anlaştı, ancak taslak hazır değildi (The Nation, Haziran 2024) ve 2026 itibarıyla iki değişiklik de yasalaşmadı. Ekim 2026'daki yön bunun tersidir: 19 Ekim'de Başbakan Anutin Charnvirakul, 1,550 şirket dahil 13,088 şüpheli tarafı ve yaklaşık 14 milyar baht değerinde 2,360 parseli kapsayan ülke çapında bir paravan arazi mülkiyeti operasyonu emretti; öncelikli dosyaların Aralık 2026 sonuna kadar tamamlanması, 2 milyon bahtın üzerindeki alımlarda ek kontroller yapılması ve Taylandlı eşlerden fon kaynaklarını kanıtlamaları istendi (Thai Examiner, Ekim 2026). Tam mülkiyetli bir kondominyum dairesini tescil ettirmek için para yurt dışından döviz olarak gelmeli ve parayı alan banka, genellikle USD 50,000 veya üzeri tutarlar için bir Foreign Exchange Transaction (FET) formu düzenlemelidir (Storm Real Estate, Eylül 2026).

Vergi ve ücretler

Tapu Dairesi'nde devir harcı resmî ekspertiz değerinin %2'sidir ve alıcı ile satıcı arasındaki paylaşımı pazarlığa açıktır. Mülke beş yıldan kısa süre sahip olunduysa veya satıcı gayrimenkul işindeyse, ekspertiz değeri ile satış fiyatından yüksek olanın %3.3'ü oranında Özel İşletme Vergisini (Specific Business Tax) satıcı öder; aksi halde bunun yerine %0.5 damga vergisi uygulanır. Stopaj vergisi şirket satıcılar için %1, bireyler için ise sahiplik süresine bağlı olarak artan oranlıdır. Phuket'teki ikinci el satışlarda devir harcı dışındaki masraflar çoğu zaman sözleşmeyle 50/50 paylaşılır. 30 Haziran 2027'ye kadar uzatılan indirimli %0.01 devir ve ipotek harçları yalnızca 7 milyon baht veya daha az değerinde konut alan Tayland vatandaşlarına uygulanır; yabancılar tam oranları öder (Storm Real Estate, Eylül 2026). Çalışanların gelir vergisi %0 ile %35 arasında artan oranlıdır ve sosyal güvenlik için aylık ücret tavanı 2026'dan itibaren 17,500 baht'a yükseliyor, bu da her taraf için 875 baht'a kadar prim demek (Thaiger, Mayıs 2026).

Projeden satış

Kondominyum piyasasının büyük kısmı tamamlanmadan önce, aşamalı ödemelerle satılır: rezervasyon ücreti, sözleşmede kapora, inşaat sırasında taksitler ve devirde kalan bakiye. Escrow isteğe bağlıdır: 2008 tarihli Escrow Act yalnızca alıcı ve satıcı lisanslı bir escrow acentesi kullanmayı kabul ettiğinde uygulanır, bu yüzden çoğu alıcı doğrudan geliştiriciye öder (Thailand Law Online). Ana güvence sözleşmenin kendisidir. 2008'den bu yana kondominyum satış sözleşmeleri İçişleri Bakanlığı standart formuna uymak zorundadır ve uymayan hükümler geçersizdir; geliştiriciler için 100,000 baht para cezası vardır. Geliştirici 30 gün önceden bildirimle bir devir tarihi vermeli, inşaatı bir yıldan fazla durduramaz ve yapı için 5 yıl, diğer kısımlar için 2 yıl ayıplardan sorumludur; alıcı sözleşmeyi ücretsiz devredebilir ve gecikmeli teslim, %10 ile sınırlı olmak üzere günde en az %0.01 cezayla yaptırıma bağlanır (Siam Legal). Rezervasyon sözleşmeleri sözleşmeden önce gelir ve ücretin iade edilip edilmeyeceği ilgili maddeye bağlıdır, bu yüzden müşteri ödemeden önce okuyun.

Kiralama hakkı (leasehold) ve kiralamalar

Yabancı yatırımcılar için kira geliri ve kiralama hakkı yeniden satıştan daha önemlidir. Villalar ve evler 30 yıla kadar tescilli kiralamalarla tutulur, bu yüzden yatırım hesabı yenileme vaatlerine değil, yalnızca tescilli ilk süreye dayanmalıdır (Bektu, Haziran 2026). Birçok tatil pazarında arz yüksektir: Phuket'te 2025 sonunda 193.7 milyar baht değerinde 14,008 satılmamış konut vardı (Krungsri Research, Ağustos 2026) ve Pattaya, en kötü durumu Jomtien'de ve güney sahil şeridinde olan yapısal bir arz fazlasıyla karşı karşıya (Pattaya Mail, Şubat 2026), bu yüzden beklenen kiralar ve doluluk, benzer dairelerin gerçekte elde ettikleriyle karşılaştırılmalıdır.

Platformlar

Çalışma Bakanlığı: yabancılara yasak işler listesi (1 Nisan 2020 tarihli tebliğ), çalışma izinleriİş Geliştirme Dairesi (DBD): şirket kaydı, sermaye kaynağı beyanlarıYabancı İşletmeler Kanunu 1999: aracılık için Liste 3, Yabancı İşletme Lisansı, BOI teşvikiTapu Dairesi: devirler, tescilli kiralamalar, kondominyum tapuları, devir harcıTam mülkiyetli kondominyum alımında kullanılan yabancı fonlar için banka FET formuReal Estate Information Center (REIC): yabancılara kondominyum devirleriTREBA ve REBA-ES (gönüllü emlak danışmanları dernekleri), CIPS unvanıPortallar: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property, Hipflat