Як стати агентом з нерухомості в Іспанії

В Іспанії немає національної ліцензії для агентів з нерухомості. Почати може будь-хто, і багато агентів на узбережжі приїхали з-за кордону. Але три регіони тепер ведуть власні реєстри, на вас поширюється законодавство про протидію відмиванню коштів, а від вашого громадянства залежить, як ви можете працювати. Ось як усе влаштовано в жовтні 2026 року.

Коротко

1. Національної ліцензії чи іспиту немає. Старе звання API досі існує, але не є обов'язковим з часу лібералізаційного указу червня 2000 року.
2. Каталонія вимагає реєстрації в реєстрі AICAT, з навчанням, офісом, страховкою та гарантією.
3. Валенсійська громада вимагає реєстрації згідно з Decree 98/2022, з навчанням щонайменше 200 годин. У січні 2025 року суд скасував вимоги щодо розміру страховки та гарантії.
4. Андалусія створила обов'язковий реєстр своїм Законом про житло 5/2025, який діє з 24 січня 2026 року. Перш ніж на нього покладатися, перевірте, чи він уже відкритий.
5. Громадяни ЄС можуть працювати вільно. Громадянам країн поза ЄС потрібен дозвіл на проживання та роботу, як найманим працівникам або як самозайнятим.
6. Кожному потрібен NIE, і ви працюєте або як найманий працівник, або як autónomo (самозайнятий).
7. Оплата зазвичай складається з базової зарплати плюс комісії або лише комісії для autónomos.

Національної ліцензії немає

Іспанія лібералізувала професію у 2000 році. За даними Consumer, Royal Decree-law 4/2000 від 23 червня дозволяє будь-кому займатися посередництвом у нерухомості без звання, а останній вступний іспит на офіційне звання Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) відбувся 9 квітня 2000 року. Звання API та його професійні колегії досі існують, і деякі агенти використовують їх як знак якості, але вони не обов'язкові.

Організація захисту споживачів OCU у січні 2026 року назвала посередництво «слабко регульованим на державному рівні» як щодо того, хто може ним займатися, так і щодо того, скільки агенти можуть брати. Саме через цю прогалину кілька регіонів створили власні правила. OCU відносить Каталонію, Валенсію та Балеарські острови до регіонів з обов'язковим реєстром, а Мадрид, Канарські острови та Наварру до регіонів з добровільним.

Каталонія: реєстр AICAT

Якщо ви працюєте з відкритого для відвідувачів офісу в Каталонії, ви маєте бути в Реєстрі агентів нерухомості Каталонії, який часто називають AICAT за назвою значка, що його показують агенти. Правила встановлені Law 18/2007 про право на житло та Decree 12/2010. На сторінці процедури Generalitat зазначено:

• Навчання: відповідний університетський диплом (право, економіка, бізнес, будівельна інженерія тощо) або сертифікати визнаних курсів з нерухомості. У компанії цю вимогу мають виконувати директори та керівник кожного офісу.
• Приміщення, відкрите для відвідувачів, якщо ви не працюєте лише онлайн.
• Страхування відповідальності щонайменше на €100,000 за випадок і €600,000 на рік для кожного офісу. Для діяльності лише онлайн €150,000 і €1,000,000.
• Гарантія (застава або порука) щонайменше €60,000 на офіс або €300,000 на агента для діяльності лише онлайн.
• Без збору за процедуру.

Після реєстрації ви показуєте значок і табличку з вашим реєстраційним номером, а номер має бути на ваших бланках і в оголошеннях. Згідно зі статтею 6.2 указу ви маєте повідомити будь-кому, хто запитає, яка страхова компанія чи банк видали вашу гарантію.

Валенсійська громада: реєстр RAI

Валенсійський Реєстр агентів посередництва в нерухомості створено Decree 98/2022 від 29 липня, він діє з 16 жовтня 2022 року. У FAQ Generalitat сказано, що він охоплює всіх, хто є посередником, консультує чи супроводжує продаж, оренду, обмін нерухомості або передачу прав на неї. Чисте управління нерухомістю та послуги для туристичної оренди, як-от зберігання ключів і прибирання, до нього не належать.

• Навчання: сертифікати щонайменше на 200 навчальних годин з питань нерухомості.
• У компанії цю вимогу мають виконувати директори та керівник кожного офісу, і одна особа може наглядати не більше ніж за трьома офісами.
• Агентам, які працюють лише онлайн, потрібна фізична адреса в регіоні.

У січні 2025 року Вищий суд Валенсії частково задовольнив скаргу органу з питань конкуренції (CNMC) і скасував кілька вимог указу, зокрема гарантію €60,000 (€300,000 для онлайн-агентів) та страхування відповідальності на €100,000 (€600,000 онлайн). Суд визнав вищі суми для онлайн-агентів дискримінаційними. Рішення могло бути оскаржене у Верховному суді, тож запитайте в Generalitat або в юриста, що діє на день вашої реєстрації.

Андалусія: новий реєстр за Law 5/2025

Андалусія важлива для іноземних агентів, бо до неї входить Costa del Sol. Її Закон про житло 5/2025 від 16 грудня опубліковано в офіційному віснику (BOJA) 24 грудня 2025 року, і він набув чинності 24 січня 2026 року. Він створює Реєстр спеціалізованих агентів нерухомості житлового сектору Андалусії, який преамбула закону називає обов'язковим.

Стаття 52 встановлює умови реєстрації:

• Одне з такого: офіційне звання API, університетський диплом із соціальних і юридичних наук, інженерії чи архітектури, щонайменше чотири роки досвіду в нерухомості безпосередньо перед поданням заявки або членство в офіційній колегії агентів.
• Щонайменше 100 годин офіційного навчання з посередництва в житловому секторі та соціального житла, пройденого за попередні чотири роки. Це стосується власника бізнесу та 50% найманого персоналу.
• Гарантія або страховка, як визначено законом і підзаконними актами.
• Відсутність судимості, пов'язаної з посередництвом у нерухомості.

Закон містить окреме прикінцеве положення про запуск реєстру. Нам не вдалося підтвердити, що реєстр приймав заявки в жовтні 2026 року. Збережіть підтвердження свого досвіду та навчання вже зараз і перевірте в Junta de Andalucía, перш ніж рекламувати себе як зареєстрованого агента.

Обов'язки щодо протидії відмиванню коштів

Згідно зі статтею 2.1(l) Law 10/2010 забудовники та всі, хто професійно працює агентом, комісіонером чи посередником у продажу нерухомості, є зобов'язаними суб'єктами. Це означає перевірку клієнтів (KYC), встановлення кінцевого бенефіціара та повідомлення про підозрілі угоди до SEPBLAC, іспанського підрозділу фінансової розвідки. Запитайте будь-яке агентство, як воно проводить ці перевірки. Серйозне агентство матиме письмову процедуру та відповідальну особу.

Право на роботу: ЄС і країни поза ЄС

Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії. Ви можете працювати в Іспанії як найманий працівник або як самозайнятий. Якщо ви залишаєтеся понад три місяці, ви маєте особисто зареєструватися в офісі у справах іноземців (Oficina de Extranjería) або в поліцейському відділку своєї провінції протягом трьох місяців після прибуття. За даними Міністерства внутрішніх справ, сертифікат реєстрації видається на місці й містить ваш ідентифікаційний номер іноземця.

Громадяни країн поза ЄС як наймані працівники. Роботодавець подає заявку на первинний дозвіл на проживання та роботу згідно з Organic Law 4/2000 та Royal Decree 1155/2024. В інформаційному листку Міністерства інклюзії сказано, що посада має бути в щоквартальному переліку професій, на які важко знайти працівників, або роботодавець має довести, що не зміг заповнити вакансію на місцевому ринку, зокрема розмістивши пропозицію на державному порталі вакансій. Договір має гарантувати роботу на весь строк дії дозволу. Рішення ухвалюють протягом трьох місяців, а мовчання означає відмову. Потім ви протягом місяця подаєте заявку на візу в консульстві, в'їжджаєте до Іспанії, реєструєтеся в соціальному страхуванні та подаєте заявку на картку іноземця (TIE).

Громадяни країн поза ЄС як самозайняті. Для дозволу на самозайнятість листок Міністерства вимагає ліцензії, потрібні для вашої діяльності, підтвердження кваліфікації чи досвіду, доказ достатності ваших інвестицій (один зі способів: звіт про життєздатність від асоціації самозайнятих, як-от ATA чи UPTA) і відсутність судимості. Заявку подають особисто в консульстві Іспанії за місцем проживання. Перший дозвіл діє один рік і обмежений одним регіоном та одним сектором.

NIE

Кожному іноземцю, який працює, купує нерухомість чи веде бізнес в Іспанії, потрібен NIE (ідентифікаційний номер іноземця). Його присвоюють один раз, і він не змінюється. В Іспанії заявку подають за формою EX-15 у поліцейському відділку чи офісі у справах іноземців, за попереднім записом, з паспортом і сплаченим збором за формою 790 code 012 (€9.84 за даними Universidad Autónoma de Madrid). З-за кордону заявку подають у консульстві Іспанії. Працівники з країн поза ЄС, які приїжджають з робочою візою, зазвичай уже мають NIE, надрукований у візі.

Найманий працівник чи autónomo

Найманий працівник. Агентство підписує з вами трудовий договір, сплачує за вас соціальне страхування та утримує податок на доходи. Зазвичай ви отримуєте базову зарплату та частку винагороди, яку приносите.

Autónomo. Багато агентів, особливо у франшизах і мережах, є самозайнятими. Ви реєструєтеся в податковій службі та в соціальному страхуванні, виставляєте рахунки агентству чи клієнту, нараховуєте 21% IVA на свою винагороду й самі сплачуєте щомісячний внесок.

• Нові autónomos можуть скористатися фіксованою ставкою €80 на місяць протягом перших 12 місяців, яку можна продовжити на другий рік, якщо ваш чистий дохід залишається нижчим за мінімальну зарплату (Billeo).
• Після цього внесок залежить від вашого чистого доходу. Уряд залишив на 2026 рік суми 2025 року: від €200 до €590 на місяць за мінімальною базою для кожної категорії (El Derecho, грудень 2025 року). Невеликий додатковий збір (MEI) зріс з 0.8% до 0.9% у січні 2026 року.

Розрахунки з цифрами дивіться в гайді Комісія агента з нерухомості в Іспанії.

Як платять агентам

В Іспанії немає офіційних даних про зарплати агентів. Наведені нижче цифри є оцінками сайту вакансій GoWork, востаннє оновленими в жовтні 2023 року. Використовуйте їх як відправну точку для переговорів, а не як обіцянку.

Профіль	Орієнтовна фіксована оплата (брутто на рік)
Без досвіду	Від €12,800 до €20,000
Від 4 до 10 років	Від €25,000 до €33,600
Понад 20 років	Понад €46,300
Менеджер з продажу	Від €32,600 до €60,200

Джерело: GoWork, жовтень 2023 року.

GoWork оцінює типовий загальний дохід, зарплату плюс комісію, у €20,000 до €60,000 на рік залежно від міста, досвіду та результатів. Комісія є часткою винагороди агентства за кожну закриту вами угоду. Агентства самі встановлюють спліт, тож отримайте його письмово до підписання.

Де є робота і які мови потрібні

Іноземні покупці становлять значну частину ринку на узбережжі. За даними Registradores, які навела Alicante Plaza у серпні 2025 року, частка іноземців у купівлі житла становила близько 43% у провінції Alicante і близько 33% у Málaga при середньому по країні 14.1%. Найбільше купували британці, бельгійці та нідерландці.

• Іспанська потрібна для роботи з нотаріусами, банками, мерією та більшістю документів.
• Англійська є робочою мовою з багатьма міжнародними покупцями на Costa del Sol і Costa Blanca.
• Нідерландська, французька, німецька чи скандинавські мови дають реальну перевагу з огляду на те, хто купує на узбережжі.
• Каталанська чи валенсійська допомагають у Каталонії та Валенсійській громаді як з місцевими клієнтами, так і з регіональними органами влади.

Як обрати агентство

• У Каталонії, Валенсії чи Андалусії запитайте реєстраційний номер агентства і перевірте, чи він зазначений в оголошеннях.
• Запитайте, які страховка та гарантія покривають кошти клієнтів і хто їх видав.
• Запитайте, як агентство проводить перевірки щодо протидії відмиванню коштів за Law 10/2010.
• Запитайте, чи будете ви найманим працівником чи autónomo, і отримайте письмово базову зарплату, спліт комісії, цілі та дату виплати.
• Запитайте, що буде з угодами, які закриються після вашого звільнення.
• Якщо ви з країни поза ЄС, переконайтеся, що агентство подасть заявку на дозвіл на роботу до вашого виходу на роботу.

Тривожні сигнали

• Агентство, яке хоче, щоб ви працювали без договору або без реєстрації як autónomo.
• Винагорода, яку отримують готівкою або на особистий рахунок.
• Відсутність письмового договору з продавцями («nota de encargo»), тож ви не можете довести своє право на винагороду.
• Працівника з країни поза ЄС просять почати роботу до отримання дозволу та візи.
• Обіцянки заробітку, що значно перевищують діапазони в цьому гайді.

Правила для агентів в Іспанії відрізняються за регіонами, а в Андалусії змінилися у 2026 році. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний із жодним органом влади Іспанії.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Іспанія на CloserPass.