Купівля нерухомості в Іспанії іноземцем

Іспанія не обмежує іноземців у купівлі житла. Покупець з Великої Британії, США чи ОАЕ проходить ті самі кроки, що й іспанець. Іноземних покупців підводить усе, що навколо купівлі: податковий номер, регіональні податки, які змінюють вартість на тисячі євро, податок для нерезидентів і переконання, що купівля досі дає візу. Ось що брокер має пояснити в жовтні 2026 року.

Коротко

1. Іноземці можуть купувати вільно. Покупцю потрібен NIE, а на практиці й іспанський банківський рахунок.
2. Незалежний юрист має перевірити об'єкт до сплати будь-якого завдатку.
3. Звичайна послідовність: бронювання, договір arras (часто близько 10%), потім нотаріальний акт та реєстрація в Land Registry.
4. За вторинне житло сплачують податок на передачу (ITP), ставку встановлює кожен регіон: 7% в Андалусії, 9% у Валенсійській громаді (11% понад €1 million), від 10% до 13% у Каталонії, 6% у Мадриді.
5. За нове житло сплачують 10% IVA плюс гербовий збір (AJD), наприклад 1.2% в Андалусії та 1.4% у Валенсії.
6. Нерезиденти сплачують щорічний податок за житло, яким володіють, навіть якщо ніколи його не здають.
7. Золота віза за купівлю нерухомості припинила діяти 3 квітня 2025 року. Купівля не дає права на проживання.
8. Іпотека для нерезидентів зазвичай покриває від 60% до 70% вартості.

Хто купує і де

За даними Registradores, які навела Alicante Plaza у серпні 2025 року, частка іноземців у купівлі житла становила 14.1% по країні, близько 43% у провінції Alicante і близько 33% у Málaga. Лідирували британці, бельгійці та нідерландці. На Costa Blanca і Costa del Sol брокер, який не може пояснити цей процес англійською, втрачає клієнтів.

Крок 1: NIE та банківський рахунок

NIE (ідентифікаційний номер іноземця) потрібен, щоб підписати акт, сплатити податки та отримати іпотеку. В Іспанії покупець подає заявку за формою EX-15 у поліцейському відділку чи офісі у справах іноземців, за попереднім записом, з паспортом і сплаченим збором за формою 790 code 012 (€9.84 за даними Universidad Autónoma de Madrid). З-за кордону покупець звертається до консульства Іспанії, що може тривати від двох до восьми тижнів, тож починайте заздалегідь.

Іспанський банківський рахунок спрощує все інше: оплату ціни відстежуваним переказом, автоматичні платежі за місцеві податки та внески громади, а також будь-яку іпотеку.

Крок 2: юрист і перевірки

Costa Luz Lawyers радять залучити незалежного юриста до сплати будь-якого платежу за бронювання. Юрист працює на покупця, на відміну від нотаріуса, який є нейтральним. Основні перевірки:

• Nota simple: короткий витяг із Land Registry (Registro de la Propiedad), де вказано власника, опис і обтяження, як-от іпотеку (Your Overseas Home). Покупець отримує його до підписання будь-яких документів.
• Catastro: окремий кадастровий реєстр описує об'єкт і встановлює кадастрову вартість, яку використовують для місцевого податку. Вона не завжди збігається з даними Land Registry, і розбіжність потрібно пояснити.
• Ліцензії: для новобудови підтвердьте наявність ліцензії на першу заселеність. Без неї покупець може не мати змоги підключити комунальні послуги чи згодом продати об'єкт (Costa Luz Lawyers).
• Борги: Legálitas рекомендує, щоб продавець приніс на підписання довідку від спільноти власників про відсутність заборгованості з внесків.
• На узбережжі перевірте, чи Закон про узбережжя (Ley de Costas) обмежує роботи на об'єкті.

Крок 3: бронювання, arras і нотаріальний акт

1. Бронювання. Невелика сума знімає об'єкт із продажу, поки юрист проводить перевірку.
2. Договір arras. Приватний договір із завдатком, часто близько 10% ціни (Your Overseas Home). За arras penitenciales (стаття 1454 Цивільного кодексу) покупець, який відмовляється від угоди, втрачає завдаток, а продавець, який відмовляється, повертає подвійну суму. Якщо в договорі не зазначено тип arras, закон презюмує підтверджувальні arras, за якими постраждала сторона може вимагати виконання або розірвання плюс відшкодування збитків (Legálitas). Переконайтеся, що в договорі вказано тип.
3. Нотаріальний акт (escritura). Нотаріус перевіряє особи, оплату та законність продажу і зберігає оригінал акта.
4. Реєстрація. Акт реєструють у Land Registry, що робить купівлю чинною щодо третіх осіб. Legálitas зазначає, що реєстрація можлива лише після сплати податків.

Витрати покупця за регіонами

Вторинне житло: податок на передачу (ITP). Кожен регіон встановлює власну ставку.

Регіон	Загальна ставка ITP на житло	Джерело
Андалусія (Costa del Sol)	7%	Interforo, квітень 2026 року
Валенсійська громада (Costa Blanca)	9%, і 11% на всю ціну понад €1 million	Taxdown і Guía Fiscal
Каталонія	10% до €600,000, 11% до €900,000, 12% до €1.5 million, 13% понад	Osborne Clarke
Мадрид	6%	Gibobs, липень 2026 року

Примітки:

• Валенсія знизила загальну ставку з 10% до 9% згідно з Law 5/2025. Taxdown і Guía Fiscal називають датою початку 1 червня 2026 року. Податок сплачується на дату акта, тож перевірте, яка ставка діяла, коли ваш клієнт підписував.
• Каталонія з часу Decree-law 5/2025 застосовує фіксовану ставку 20% до покупців, які є великими власниками (понад 10 об'єктів житла або 5 у зоні напруженого ринку), та до купівлі цілих житлових будинків.
• Андалусія має знижені ставки для деяких покупців основного житла, як-от 6% до €150,000 і 3.5% для покупців до 35 років та деяких інших груп, з обмеженнями ціни.

Нове житло: IVA та AJD. За нове житло, куплене в забудовника, сплачують 10% IVA, незалежно від того, основне це житло чи друге, згідно зі статтею 91 Закону про IVA. До двох паркомісць і комора, продані разом із ним за тим самим актом, також оподатковуються за ставкою 10%. Лише соціальне житло спеціального режиму оподатковується за ставкою 4% (Interforo). Додатково сплачують гербовий збір (AJD) за акт: 1.2% в Андалусії та 1.4% у Валенсійській громаді з 1 червня 2026 року (Guía Fiscal).

Нотаріус, реєстр і допомога. Interforo наводить орієнтовні діапазони від €500 до €1,000 за нотаріуса та від €400 до €650 за Land Registry, плюс близько €300 за необов'язкову gestoría. Юристи встановлюють власні тарифи, тож погоджуйте їх письмово. За оцінкою Interforo, податки та витрати додають від 8% до 11% до ціни в Андалусії.

Приклади розрахунків

Тут використано наведені вище ставки та орієнтовні тарифи. Для кожної угоди їх має підтвердити юрист.

Квартира на вторинному ринку в Marbella, €400,000. ITP 7%: €28,000. Нотаріус і реєстр близько €1,500. Разом без юриста: близько €29,500, або 7.4% ціни.

Вілла на вторинному ринку біля Alicante, €650,000, акт після 1 червня 2026 року. ITP 9%: €58,500. Нотаріус і реєстр близько €1,600. Разом без юриста: близько €60,100.

Квартира в новобудові в Estepona, €400,000. IVA 10%: €40,000. AJD 1.2%: €4,800. Усього податків: €44,800, без нотаріуса, реєстру та юриста.

Місцеві податки та поточні витрати

• IBI: щорічний муніципальний податок на нерухомість, що розраховується від кадастрової вартості. Рахунок за рік сплачує той, хто є власником на 1 січня (Your Overseas Home). Legálitas зазначає, що зазвичай його ділять пропорційно строку володіння, якщо сторони не домовилися інакше.
• Plusvalía municipal: муніципальний податок на зростання вартості землі за час володіння продавцем. За законом його сплачує продавець, якщо договір не передбачає іншого (Legálitas).
• Внески громади: у будинку чи житловому комплексі власник сплачує спільноті власників за спільні витрати.

Податок для нерезидентів

Нерезидент, який володіє житлом в Іспанії, щороку сплачує податок на доходи нерезидентів (IRNR), навіть якщо житло ніколи не здається. Податкова служба встановлює базу оподаткування в розмірі 1.1% кадастрової вартості (для муніципалітетів з недавньою переоцінкою) або 2% для інших об'єктів. Ставка становить 19% для резидентів ЄС, Ісландії, Норвегії та Ліхтенштейну і 24% для всіх інших. Декларацію подають за формою 210.

Приклад. Резидент Великої Британії володіє квартирою з кадастровою вартістю €150,000 у муніципалітеті з переоцінкою. База оподаткування: 150,000 x 1.1% = €1,650. Податок: 1,650 x 24% = €396 на рік.

Коли нерезидент продає, покупець має утримати 3% ціни та сплатити їх податковій службі за формою 211 протягом одного місяця після продажу. Потім продавець зараховує цей платіж у податок на прибуток у своїй формі 210. Як брокер, переконайтеся, що юрист покупця подбає про це в нотаріуса.

Золотої візи більше немає

Інвесторську візу на проживання в Іспанії, доступну за купівлю нерухомості понад €500,000, скасовано Organic Law 1/2025 з 3 квітня 2025 року, за даними прес-служби уряду. Не рекламуйте іспанську нерухомість як шлях до резидентства. Покупець, якому потрібно жити в Іспанії, має отримати інший дозвіл.

Іпотека для нерезидентів

За даними Gibobs, іспанські банки зазвичай видають нерезидентам від 60% до 70% оціночної вартості, беручи меншу з двох сум: оцінку чи ціну. Будьте готові надати:

• Паспорт і NIE.
• Розрахункові листи чи договір і останню податкову декларацію.
• Банківські виписки за шість місяців.
• Кредитний звіт із країни проживання.
• Довідку про податкове резидентство, із присяжними перекладами, де потрібно.

Отже, покупцю потрібно від 30% до 40% ціни плюс від 10% до 14% на витрати з власних коштів. Скажіть про це на першій зустрічі.

Що має пояснити брокер

• Оформлення NIE потребує часу; починайте в день, коли клієнт вирішив купувати.
• Юрист покупця перевіряє об'єкт до сплати завдатку, а не після.
• Який тип arras передбачає договір і що втрачає кожна сторона в разі відмови.
• Ставка податку в цьому регіоні на дату акта, з письмовим кошторисом витрат.
• Щорічний податок для нерезидентів і місцеві податки після купівлі.
• Що купівля не дає візи.

Ставки податків в Іспанії встановлює кожен регіон, і вони часто змінюються. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний із жодним органом влади, нотаріусом чи банком Іспанії.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Іспанія на CloserPass.