عمولة الوكيل العقاري في إسبانيا

لا تحدد إسبانيا نسبة عمولة قانونية على المبيعات. ما تكسبه يعتمد على السوق وعلى ما يوقّعه العميل. أما الإيجارات فمختلفة: منذ 2023 يحدد القانون من يدفع. إليك كيف تعمل العمولة في أكتوبر 2026، وما يتبقى لك بعد الضرائب إذا كنت تعمل كـ autónomo.

باختصار

1. لا توجد نسبة قانونية أو حد أقصى لعمولة البيع. فهي تخضع للتفاوض.
2. تتراوح النسب المُعلنة بين نحو 2% و7% من السعر، وكان المتوسط الذي رصدته OCU في يناير 2026 هو 5%.
3. تُضاف ضريبة القيمة المضافة 21% إلى الأتعاب. حدّد كتابيًا ما إذا كانت النسبة المعروضة تشملها.
4. في المبيعات، يدفع البائع عادةً. وتفرض بعض الوكالات رسومًا على المشتري أيضًا، وهذا يتطلب في Catalonia موافقة صريحة.
5. في إيجارات المساكن طويلة الأجل، يجب أن يدفع المالك أتعاب الوكالة بموجب قانون الإسكان لعام 2023.
6. إن مذكرة التكليف الموقّعة (nota de encargo) هي دليلك على حقك في الأتعاب.
7. يدفع الوكيل الـ autónomo ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل واشتراكًا شهريًا في الضمان الاجتماعي يبدأ من €80 في السنة الأولى.

النسب المعتادة

• OCU (يناير 2026)، بعد اختبار وكالات في عدة مدن: عمولات بيع من 2% إلى 6% من السعر، 5% في المتوسط. وفرضت بعض الوكالات في Seville وBarcelona على المشتري نسبة إضافية من 2% إلى 4% أو رسومًا ثابتة. ولم تفعل ذلك أي وكالة في Madrid.
• HelpMyCash: تفرض الوكالات التقليدية عادةً من 3% إلى 7% من سعر البيع، بينما تفرض الوكالات الإلكترونية رسومًا ثابتة.
• GoWork (موقع وظائف): عمولات من 2% إلى 5% من السعر النهائي.

هذه ممارسات مُعلنة. في الفئات الفاخرة ومع المنازل صعبة البيع، تطلب الوكالات غالبًا أكثر. وفي سوق إعادة البيع النشط في المدن، يضغط البائعون لخفض النسبة، وتنافس الوكالات الإلكترونية ذات الرسوم الثابتة على السعر.

ضريبة القيمة المضافة على الأتعاب

تخضع خدمات الوكالات لـ ضريبة القيمة المضافة 21%، وتُضاف فوق العمولة (OCU). ووجدت OCU أن الوكالات لا توضح ذلك دائمًا. فعند عرض “5%”، قد يدفع البائع 6.05% بعد إضافة الضريبة. اكتب دائمًا إما “5% زائد ضريبة القيمة المضافة” أو “5% شاملة ضريبة القيمة المضافة”.

من يدفع عند البيع

لا يوجد قانون يحدد ذلك. ترى OCU أن الطرف الذي يتعاقد مع الوكالة، وهو البائع عادةً، هو من يدفع، رغم أن المشتري يتحمل التكلفة في النهاية من خلال السعر.

• البائع يدفع: النموذج المعتاد، والوحيد الذي وجدته OCU في Madrid.
• المشتري يدفع أيضًا: وجدته OCU في Seville وBarcelona، كنسبة إضافية أو رسوم ثابتة.
• وكيل المشتري: وجدت OCU أن خدمات استشارة المشتري تفرض من 2% إلى 4% من سعر الشراء.

في Catalonia، تشير OCU إلى أن الوكالات يمكنها فرض نسبة مئوية أو مبلغ ثابت، لكن لا يجوز لها تحصيل الأتعاب من الطرفين إلا باتفاق صريح. وأينما عملت، فإن المشتري الذي يسمع بأتعابك لأول مرة عند الموثق سيرفض دفعها.

مذكرة التكليف

يُسمّى عقدك مع البائع عادةً nota de encargo (وبالكتالونية nota d’encàrrec). ويشير المرسوم 12/2010 في Catalonia إليها بوصفها الوثيقة التي تُعلن بدء عمليات الوكيل. ووجدت OCU في يناير 2026 أن أقلية فقط من الوكالات سلّمت نموذج عقد تكليف عند طلبه، وأن بعضها لم يحدد موعد استحقاق الأتعاب.

مذكرة التكليف الجيدة تنص على:

• الأطراف، والعقار، وبياناته في السجل العقاري.
• ما إذا كانت حصرية ولأي مدة. ووجدت OCU مدد حصرية من 3 إلى 6 أشهر، أحيانًا مع تجديد تلقائي.
• الأتعاب: النسبة أو المبلغ، زائد ضريبة القيمة المضافة أو شاملة لها، وموعد استحقاقها (تنصح OCU بأن يكون عند توقيع العقد الرسمي).
• ما يحدث إذا باع المالك لمشترٍ عرّفته عليه بعد انتهاء المذكرة.

اطلب من كل مشترٍ ترافقه في المعاينة توقيع إيصال زيارة. فهو يثبت أنك من عرّفته بالعقار إذا حاول الطرفان لاحقًا التعامل من دونك.

الإيجارات: المالك يدفع

عدّل قانون الإسكان (القانون 12/2023 الصادر في 24 مايو) قواعد الإيجار بحيث “يتحمل المالك تكاليف الإدارة العقارية وتكاليف إبرام العقد”، كما لخّصت ذلك وزارة شؤون المستهلك. لا يمكنك تحصيل أتعابك من المستأجر في إيجار مسكن طويل الأجل، لا مباشرةً ولا تحت مسمى آخر.

في أكتوبر 2024 فتحت الوزارة تحقيقات مع عدة وكالات بشأن ممارساتها تجاه المستأجرين، وحذّرت من غرامات تصل إلى €100,000 للمخالفات الجسيمة وإلى €1 مليون للمخالفات الجسيمة جدًا مثل البنود التعسفية، مع إمكانية فرض مبالغ أعلى بحسب الربح غير المشروع. ووجدت OCU أن الملاك يدفعون عادةً إيجار شهر واحد زائد ضريبة القيمة المضافة.

تقسيم العمولة بين الوكالات ومع الوكيل

بين الوكالات. لا يحدد أي قانون كيف تتقاسم وكالتان الأتعاب في صفقة بيع مشتركة. فالأمر يعتمد على اتفاقية تعاون مكتوبة، أو على قواعد شبكة العروض المشتركة التي تستخدمها. دوّن التقسيم وموعد الدفع ومن يصدر الفاتورة لمن كتابيًا قبل أن تعرض العقار.

بين الوكالة وبينك. تحدد الوكالات نسب التقسيم الخاصة بها. ويقدّر GoWork الأجر الثابت للمبتدئين بـ €12,800 إلى €20,000 سنويًا، وإجمالي الدخل، الراتب زائد العمولة، بـ €20,000 إلى €60,000 سنويًا. هذه تقديرات موقع وظائف من 2023، وليست بيانات رسمية. احصل على نسبة التقسيم والأهداف ومواعيد الدفع في عقدك، بما في ذلك الصفقات التي تُغلق بعد مغادرتك.

أمثلة محسوبة

تستخدم هذه الأمثلة نسبًا توضيحية فقط. مذكرة التكليف وعقدك هما المرجع.

شقة إعادة بيع في Málaga، €400,000، البائع يدفع 5% زائد ضريبة القيمة المضافة. الأتعاب: 400,000 x 5% = €20,000. الضريبة: 20,000 x 21% = €4,200. يدفع البائع €24,200. مع تقسيم 40%، تكون حصة الوكيل 20,000 x 40% = €8,000 (قبل الضرائب).

فيلا في Marbella، €1,500,000، البائع يدفع 4% زائد ضريبة القيمة المضافة، مقسومة 50/50 مع وكالة المشتري. الأتعاب: €60,000 زائد €12,600 ضريبة القيمة المضافة. تحصل كل وكالة على €30,000 صافية من الضريبة.

شقة في Barcelona، €600,000، البائع يدفع 3% والمشتري يدفع 2%، وكلاهما متفق عليه كتابيًا. الأتعاب: €18,000 + €12,000 = €30,000، زائد €6,300 ضريبة القيمة المضافة.

إيجار طويل الأجل في Valencia، €1,300 شهريًا، أتعاب شهر واحد. يدفع المالك €1,300 + €273 ضريبة القيمة المضافة = €1,573. ولا يدفع المستأجر أي أتعاب للوكالة.

الضرائب والضمان الاجتماعي للوكيل الـ autónomo

يعمل كثير من الوكلاء في إسبانيا كـ autónomos ويصدرون فواتير للوكالة أو للعميل. وعمليًا يعني ذلك:

• ضريبة القيمة المضافة (IVA): تفرض 21% على فواتيرك وتسددها لمصلحة الضرائب، مطروحًا منها ضريبة القيمة المضافة على تكاليف عملك.
• ضريبة الدخل (IRPF): تدفعها على أرباحك، أي الأتعاب التي تكسبها مطروحًا منها التكاليف القابلة للخصم.
• الضمان الاجتماعي (RETA): اشتراك شهري.

الوضع في 2026	الاشتراك الشهري
أول 12 شهرًا، سعر ثابت	€80
السنة الثانية، إذا بقي صافي الدخل دون الحد الأدنى للأجور	€80 (تمديد)
بعد ذلك، الأساس الأدنى لشريحة دخلك	€200 إلى €590

المصادر: Billeo للسعر الثابت؛ El Derecho (ديسمبر 2025) لنطاق 2026، الذي أبقته الحكومة عند مستويات 2025. وارتفعت ضريبة صغيرة، هي MEI، من 0.8% إلى 0.9% في يناير 2026.

مثال. في سنتك الثالثة تصدر فواتير بأتعاب قدرها €48,000 زائد €10,080 ضريبة القيمة المضافة، مع تكاليف قدرها €8,000. يبلغ ربحك الخاضع لضريبة الدخل نحو €40,000 مطروحًا منه اشتراكات الضمان الاجتماعي. وتسدد لمصلحة الضرائب ضريبة القيمة المضافة التي حصّلتها، مطروحًا منها الضريبة على تكاليفك. اسأل gestor (مستشارًا ضريبيًا) عن شريحتك الدقيقة وجدول الإقرارات الفصلية.

نقاط عملية عند إتمام الصفقة

• يخضع الوكلاء لـ قانون مكافحة غسل الأموال 10/2010. احصل على أتعابك عبر تحويل بنكي مقابل فاتورة، وليس نقدًا أبدًا.
• إذا كان البائع غير مقيم، يجب على المشتري حجز 3% من السعر لمصلحة الضرائب (النموذج 211). تأكد من أن صافي عائدات البائع لا يزال يغطي أتعابك.
• اطلب من البائع الإذن بدفع فاتورتك عند التوقيع لدى الموثق، أو أصدر له الفاتورة مسبقًا على أن يكون الدفع مستحقًا يوم توقيع العقد الرسمي.

ما يجب التحقّق منه قبل العمل على صفقة

• مذكرة تكليف موقّعة تتضمن النسبة ومعاملة ضريبة القيمة المضافة وتاريخ الاستحقاق.
• سندات زيارة لكل مشترٍ تقدّمه.
• اتفاقية تقسيم مكتوبة مع أي وكالة أخرى.
• أنك لا تحصّل أتعابًا من المستأجر في إيجار مسكن طويل الأجل.
• في Catalonia، رقم تسجيلك على الإعلانات والموافقة الصريحة إذا دفع الطرفان.

يحدد السوق عمولة البيع في إسبانيا وليس القانون، لكن رسوم الإيجار منظّمة. تمت مراجعة هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي جهة رسمية أو وكالة.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في إسبانيا على CloserPass.