كيف تصبح وكيلًا عقاريًا في إسبانيا

لا توجد في إسبانيا رخصة وطنية للوكلاء العقاريين. يمكن لأي شخص أن يبدأ، وكثير من الوكلاء على السواحل قادمون من الخارج. لكن ثلاثة أقاليم باتت تحتفظ بسجلاتها الخاصة، وأنت خاضع لقانون مكافحة غسل الأموال، وجنسيتك تحدد الطريقة التي يمكنك العمل بها. إليك كيف تترابط هذه العناصر في أكتوبر 2026.

باختصار

1. لا توجد رخصة أو امتحان على المستوى الوطني. لا يزال لقب API القديم قائمًا، لكنه لم يعد مطلوبًا منذ مرسوم تحرير المهنة في يونيو 2000.
2. تشترط Catalonia التسجيل في سجل AICAT، مع التدريب ومكتب وتأمين وضمان مالي.
3. تشترط Valencian Community التسجيل بموجب المرسوم 98/2022، مع 200 ساعة تدريب على الأقل. وألغت محكمة مبالغ التأمين والضمان فيه في يناير 2025.
4. أنشأت Andalusia سجلًا إلزاميًا في قانون الإسكان 5/2025، الساري منذ 24 يناير 2026. تحقّق مما إذا كان مفتوحًا قبل الاعتماد عليه.
5. يمكن لـ مواطني الاتحاد الأوروبي العمل بحرية. ويحتاج مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي إلى تصريح إقامة وعمل، كموظفين أو كعاملين مستقلين.
6. يحتاج الجميع إلى NIE، وتعمل إما موظفًا أو autónomo (عاملًا مستقلًا).
7. يكون الأجر عادةً راتبًا أساسيًا زائد عمولة، أو عمولة فقط للـ autónomos.

لا توجد رخصة وطنية

حرّرت إسبانيا المهنة في 2000. ووفقًا لـ Consumer، يسمح المرسوم الملكي بقانون 4/2000 الصادر في 23 يونيو لأي شخص بممارسة الوساطة العقارية دون حمل لقب مهني، وأُجري آخر امتحان دخول للقب الرسمي Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) في 9 أبريل 2000. ولا يزال لقب API ونقاباته المهنية قائمة، ويستخدمه بعض الوكلاء علامةً على الجودة، لكنه اختياري.

وصفت جمعية المستهلكين OCU الوساطة في يناير 2026 بأنها “قليلة التنظيم على مستوى الدولة”، سواء من حيث من يمكنه الممارسة أو ما يمكن للوكلاء تحصيله. وهذه الفجوة هي سبب وضع عدة أقاليم قواعدها الخاصة. وتذكر OCU Catalonia وValencia وBalearic Islands كأقاليم لديها سجل إلزامي، وMadrid وCanary Islands وNavarre كأقاليم لديها سجل طوعي.

Catalonia: سجل AICAT

إذا كنت تعمل من مكتب مفتوح للجمهور في Catalonia، يجب أن تكون مسجّلًا في سجل الوكلاء العقاريين في Catalonia، الذي يُسمّى غالبًا AICAT نسبةً إلى الشارة التي يعرضها الوكلاء. وتستند القواعد إلى القانون 18/2007 بشأن الحق في السكن والمرسوم 12/2010. وتحدد صفحة الإجراء لدى Generalitat ما يلي:

• التدريب: شهادة جامعية ذات صلة (القانون، الاقتصاد، إدارة الأعمال، هندسة البناء وما شابه) أو شهادات من دورات عقارية معترف بها. وفي الشركة، يجب أن يستوفيه المديرون والمسؤول عن كل مكتب.
• منشأة مفتوحة للجمهور، إلا إذا كنت تعمل عبر الإنترنت فقط.
• تأمين المسؤولية المدنية بما لا يقل عن €100,000 لكل مطالبة و€600,000 سنويًا لكل مكتب. وللنشاط عبر الإنترنت فقط، €150,000 و€1,000,000.
• ضمان مالي (كفالة أو ضمان) بما لا يقل عن €60,000 لكل مكتب، أو €300,000 لكل وكيل للنشاط عبر الإنترنت فقط.
• لا رسوم على الإجراء.

بعد التسجيل، تعرض شارة ولوحة تحملان رقم تسجيلك، ويجب أن يظهر الرقم على مراسلاتك وإعلاناتك. وبموجب المادة 6.2 من المرسوم، يجب أن تخبر كل من يسأل بشركة التأمين أو البنك الذي أصدر ضمانك.

Valencian Community: سجل RAI

أُنشئ سجل وكلاء الوساطة العقارية في Valencia بموجب المرسوم 98/2022 الصادر في 29 يوليو، والساري منذ 16 أكتوبر 2022. وتقول الأسئلة الشائعة لدى Generalitat إنه يشمل كل من يتوسط أو يقدّم المشورة أو يدير بيع العقارات أو تأجيرها أو مبادلتها أو نقل الحقوق العقارية. أما إدارة العقارات البحتة وخدمات الإيجارات السياحية مثل حفظ المفاتيح والتنظيف فهي خارج نطاقه.

• التدريب: شهادات تثبت 200 ساعة تدريسية على الأقل في المجال العقاري.
• في الشركة، يجب أن يستوفيه المديرون ومدير كل مكتب، ولا يمكن لشخص واحد الإشراف على أكثر من ثلاثة مكاتب.
• يحتاج الوكلاء الذين يعملون عبر الإنترنت فقط إلى عنوان فعلي في الإقليم.

في يناير 2025، قبلت المحكمة العليا في Valencia جزءًا من طعن قدّمته هيئة المنافسة (CNMC) وألغت عدة متطلبات في المرسوم، منها الضمان البالغ €60,000 (€300,000 للوكلاء عبر الإنترنت) وتأمين المسؤولية البالغ €100,000 (€600,000 عبر الإنترنت). ووصفت المحكمة المبالغ الأعلى للوكلاء عبر الإنترنت بأنها تمييزية. ويمكن الطعن في الحكم أمام المحكمة العليا الإسبانية، لذا اسأل Generalitat أو محاميًا عمّا ينطبق يوم تسجيلك.

Andalusia: سجل جديد بموجب القانون 5/2025

تهمّ Andalusia الوكلاء الأجانب لأنها تضم Costa del Sol. نُشر قانون الإسكان 5/2025 الصادر في 16 ديسمبر في الجريدة الرسمية (BOJA) في 24 ديسمبر 2025، ودخل حيز التنفيذ في 24 يناير 2026. وهو يُنشئ سجل الوكلاء العقاريين المتخصصين في القطاع السكني في Andalusia، الذي تصفه ديباجة القانون بأنه إلزامي.

تحدد المادة 52 شروط التسجيل:

• أحد ما يلي: لقب API الرسمي، أو شهادة جامعية في العلوم الاجتماعية والقانونية أو الهندسة أو العمارة، أو أربع سنوات من الخبرة العقارية على الأقل قبل التقديم مباشرةً، أو العضوية في نقابة رسمية للوكلاء.
• 100 ساعة من التدريب الرسمي على الأقل في الوساطة السكنية والإسكان المدعوم، خلال السنوات الأربع السابقة. ويسري ذلك على صاحب النشاط وعلى 50% من الموظفين.
• ضمان مالي أو تأمين، وفق ما يحدده القانون ولوائحه.
• عدم وجود سوابق جنائية مرتبطة بالوساطة العقارية.

يتضمن القانون حكمًا ختاميًا مستقلًا بشأن تشغيل السجل. ولم نتمكن من التأكد من أن السجل كان مفتوحًا لتلقي الطلبات في أكتوبر 2026. احتفظ الآن بما يثبت خبرتك وتدريبك، وتحقّق لدى Junta de Andalucía قبل أن تعلن عن نفسك كوكيل مسجّل.

واجبات مكافحة غسل الأموال

بموجب المادة 2.1(l) من القانون 10/2010، يُعدّ المطورون وكل من يعمل مهنيًا كوكيل أو وكيل بالعمولة أو وسيط في بيع العقارات جهات ملزمة. وهذا يعني إجراءات اعرف عميلك، وتحديد المستفيد الفعلي، والإبلاغ عن الصفقات المشبوهة إلى SEPBLAC، وحدة الاستخبارات المالية في إسبانيا. اسأل أي وكالة كيف تتعامل مع هذه الإجراءات. فالوكالة الجادة لديها إجراء مكتوب وشخص مسؤول بالاسم.

حق العمل: مواطنو الاتحاد الأوروبي وغيرهم

مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا. يمكنك العمل في إسبانيا كموظف أو كعامل مستقل. وإذا بقيت أكثر من ثلاثة أشهر، يجب أن تسجّل شخصيًا لدى مكتب الأجانب (Oficina de Extranjería) أو مركز الشرطة في مقاطعتك خلال ثلاثة أشهر من وصولك. وتقول وزارة الداخلية إن شهادة التسجيل تصدر في الحال وتتضمن رقم هوية الأجنبي الخاص بك.

مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي كموظفين. يتقدّم صاحب العمل بطلب تصريح إقامة وعمل أولي بموجب القانون الأساسي 4/2000 والمرسوم الملكي 1155/2024. وتقول نشرة المعلومات الصادرة عن وزارة الإدماج إن الوظيفة يجب أن تكون ضمن قائمة المهن صعبة الشغل الفصلية، أو أن يثبت صاحب العمل أنه لم يتمكن من شغلها محليًا، بما في ذلك نشر العرض على بوابة الوظائف العامة. ويجب أن يضمن العقد العمل طوال مدة التصريح. ويصدر القرار خلال ثلاثة أشهر، والسكوت يعني الرفض. بعد ذلك تتقدّم بطلب تأشيرة لدى القنصلية خلال شهر واحد، وتدخل إسبانيا، وتسجّل في الضمان الاجتماعي، وتطلب بطاقة هوية الأجنبي (TIE).

مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي كعاملين مستقلين. تطلب نشرة الوزارة الخاصة بـ تصريح العمل المستقل الرخص التي يحتاجها نشاطك، وإثبات المؤهلات أو الخبرة، وإثبات كفاية استثمارك (تقرير جدوى من جمعية للعاملين المستقلين مثل ATA أو UPTA هو إحدى الطرق)، وعدم وجود سوابق جنائية. تتقدّم بالطلب شخصيًا لدى القنصلية الإسبانية في مكان إقامتك. ويدوم التصريح الأول سنة واحدة ويقتصر على إقليم واحد وقطاع واحد.

الـ NIE

يحتاج كل أجنبي يعمل أو يشتري أو يمارس نشاطًا تجاريًا في إسبانيا إلى NIE (رقم هوية الأجنبي). ويُمنح مرة واحدة ولا يتغير. في إسبانيا تتقدّم بالطلب على النموذج EX-15 لدى مركز شرطة أو مكتب أجانب، بموعد مسبق، مع جواز سفرك والرسوم على النموذج 790 code 012 (€9.84 وفقًا لـ Universidad Autónoma de Madrid). ومن الخارج، تتقدّم لدى القنصلية الإسبانية. أما العمال من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يدخلون بتأشيرة عمل فيجدون عادةً الـ NIE مطبوعًا على التأشيرة.

موظف أم autónomo

موظف. توقّع الوكالة عقد عمل، وتدفع اشتراكات الضمان الاجتماعي عنك، وتقتطع ضريبة الدخل. وتحصل عادةً على راتب أساسي وحصة من الأتعاب التي تحققها.

Autónomo. كثير من الوكلاء، خصوصًا في نماذج الامتياز والشبكات، يعملون لحسابهم الخاص. تسجّل لدى مصلحة الضرائب والضمان الاجتماعي، وتصدر فواتير للوكالة أو للعميل، وتفرض ضريبة القيمة المضافة 21% على أتعابك، وتدفع اشتراكك الشهري بنفسك.

• يمكن للـ autónomos الجدد الاستفادة من السعر الثابت البالغ €80 شهريًا لأول 12 شهرًا، والذي يمكن تمديده لسنة ثانية إذا بقي صافي دخلك دون الحد الأدنى للأجور (Billeo).
• بعد ذلك، يعتمد الاشتراك على صافي دخلك. وأبقت الحكومة مبالغ 2025 لعام 2026، بين €200 و€590 شهريًا على الأساس الأدنى لكل شريحة (El Derecho، ديسمبر 2025). وارتفعت ضريبة إضافية صغيرة (MEI) من 0.8% إلى 0.9% في يناير 2026.

راجع عمولة الوكيل العقاري في إسبانيا للاطلاع على أرقام محسوبة.

كيف يُدفع للوكلاء

لا توجد في إسبانيا بيانات رسمية عن رواتب الوكلاء. الأرقام أدناه تقديرات مواقع وظائف من GoWork، آخر تحديث لها في أكتوبر 2023. استخدمها كنقطة انطلاق للتفاوض، لا كوعد.

الملف الشخصي	الأجر الثابت المقدّر (إجمالي سنوي)
دون خبرة	€12,800 إلى €20,000
من 4 إلى 10 سنوات	€25,000 إلى €33,600
أكثر من 20 سنة	أكثر من €46,300
مدير مبيعات	€32,600 إلى €60,200

المصدر: GoWork، أكتوبر 2023.

يقدّر GoWork إجمالي الدخل المعتاد، الراتب زائد العمولة، بـ €20,000 إلى €60,000 سنويًا بحسب المدينة والخبرة والنتائج. والعمولة حصة من أتعاب الوكالة عن كل صفقة تغلقها. وتحدد الوكالات نسبة التقسيم بنفسها، لذا احصل عليها كتابيًا قبل التوقيع.

أين يوجد العمل، واللغات

يشكّل المشترون الأجانب جزءًا كبيرًا من السوق الساحلية. وقدّرت بيانات Registradores التي نشرتها Alicante Plaza في أغسطس 2025 حصة الأجانب من مشتريات المساكن بنحو 43% في مقاطعة Alicante، ونحو 33% في Málaga، مقابل متوسط وطني قدره 14.1%. وتصدّر المشترون البريطانيون والبلجيكيون والهولنديون القائمة.

• الإسبانية ضرورية للتعامل مع الموثقين والبنوك والبلديات ومعظم الأوراق.
• الإنجليزية هي لغة العمل مع كثير من المشترين الدوليين في Costa del Sol وCosta Blanca.
• الهولندية أو الفرنسية أو الألمانية أو اللغات الإسكندنافية ميزة حقيقية، بالنظر إلى من يشتري على السواحل.
• الكتالونية أو الفالنسية تساعد في Catalonia وValencian Community، مع العملاء المحليين ومع الإدارات الإقليمية.

كيف تختار وكالة

• في Catalonia أو Valencia أو Andalusia، اطلب رقم تسجيل الوكالة وتحقّق من ظهوره على إعلاناتها.
• اسأل عن التأمين والضمان اللذين يغطيان أموال العملاء، ومن أصدرهما.
• اسأل كيف تتعامل مع إجراءات مكافحة غسل الأموال بموجب القانون 10/2010.
• اسأل إن كنت ستعمل موظفًا أم autónomo، واحصل كتابيًا على الراتب الأساسي ونسبة تقسيم العمولة والأهداف وموعد الدفع.
• اسأل عمّا يحدث للصفقات التي تُغلق بعد مغادرتك.
• إذا كنت من خارج الاتحاد الأوروبي، تأكد من أن الوكالة ستتقدّم بطلب تصريح العمل قبل أن تبدأ.

علامات التحذير

• وكالة تريدك أن تعمل دون عقد أو دون التسجيل كـ autónomo.
• أتعاب تُحصَّل نقدًا أو في حساب شخصي.
• عدم وجود تكليف مكتوب من البائعين (الـ “nota de encargo”)، فلا يمكنك إثبات حقك في الأتعاب.
• مطالبة موظف من خارج الاتحاد الأوروبي بالبدء قبل منح التصريح والتأشيرة.
• وعود بدخل يفوق كثيرًا النطاقات الواردة في هذا الدليل.

تختلف قواعد الوكلاء في إسبانيا من إقليم لآخر، وقد تغيّرت في Andalusia في 2026. تمت مراجعة هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي جهة رسمية إسبانية.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في إسبانيا على CloserPass.