Carreras inmobiliarias en Chipre

Las normas que un agente debe conocer

Organismos públicos

La intermediación inmobiliaria está regulada por el Consejo de Registro de Agentes Inmobiliarios (Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, también llamado Consejo de Agentes Inmobiliarios) conforme a la Ley de Agentes Inmobiliarios Law 71(I)/2010 y sus modificaciones. El Consejo lleva los registros de agentes y de asistentes, expide las licencias anuales, inspecciona las oficinas, persigue la intermediación sin licencia y, por ahora, supervisa las obligaciones de los agentes en materia de prevención del blanqueo de capitales. A su alrededor, el Departamento de Tierras y Catastro (DLS, el Registro de la Propiedad) inscribe los contratos de compraventa, las transmisiones, las hipotecas y los títulos de propiedad; el Departamento de Impuestos recauda el IVA y el impuesto sobre las plusvalías; las Administraciones de Distrito del Ministerio del Interior conceden los permisos de compra a los compradores de fuera de la UE; el Departamento de Registro Civil y Migración expide los permisos de residencia y de trabajo; el Viceministerio de Turismo registra los alquileres de corta duración; y CYSTAT y el Banco Central de Chipre publican los principales índices de precios. Esta guía solo cubre las zonas bajo el control efectivo de la República de Chipre. El norte de la isla, bajo administración turcochipriota desde 1974, es un mercado aparte y de alto riesgo: allí la propiedad suele estar en disputa porque gran parte del suelo pertenecía a grecochipriotas desplazados, y una modificación de 2006 del código penal de la República convierte en delito el comercio con esos inmuebles, con penas de hasta siete años de prisión (Koufettas Law, octubre de 2026). No se trata aquí, y las cifras del distrito de Famagusta en las estadísticas oficiales se refieren solo a su parte bajo control del Gobierno.

Licencia

Nadie puede actuar como agente inmobiliario, presentarse como tal ni cobrar honorarios por trabajos de intermediación sin estar inscrito en el registro del Consejo y tener una licencia anual vigente (Law 71(I)/2010, artículo 33). La ley define al agente como la persona que, a cambio de unos honorarios, media en una venta, compra, permuta o arrendamiento de más de un mes. Una persona física debe ser ciudadana de Chipre o de otro Estado miembro de la UE (o cónyuge o hijo de un ciudadano chipriota con residencia habitual en Chipre), no estar en quiebra ni condenada por un delito de deshonestidad o vileza moral (salvo rehabilitación) y tener o bien un título reconocido de al menos tres años en una materia pertinente más 12 meses de práctica en Chipre como asistente registrado, o bien un máster pertinente de al menos un año. Los solicitantes también deben aprobar el examen escrito del Consejo sobre derecho inmobiliario y urbanístico chipriota; las cualificaciones de otros Estados de la UE pueden reconocerse mediante la Tarjeta Profesional Europea. Una sociedad puede inscribirse si está constituida en Chipre o en otro Estado de la UE, tiene su oficina en Chipre, no está en liquidación y todos sus administradores y socios son a su vez agentes inscritos y con licencia. Las tasas que figuran en el portal gubernamental Business in Cyprus (octubre de 2026) son EUR 100 por la solicitud como persona física (EUR 200 para una sociedad), EUR 350 por el certificado de inscripción, EUR 250 por cada licencia anual y EUR 20 por la tarjeta de identificación del agente. La inscripción no caduca, pero la licencia vence el 31 de diciembre de cada año; para renovarla se exige un seguro de responsabilidad profesional de EUR 200,000 para el año, la prueba de que el agente dispone del local de la oficina, los registros de la Seguridad Social de cada empleado y, posiblemente, una inspección in situ. El Consejo resuelve en un plazo de tres meses. El ejercicio sin licencia se castiga con hasta 12 meses de prisión, una multa de hasta EUR 3,500 o ambas, y el Consejo también puede amonestar, multar con hasta EUR 2,000, suspender hasta cinco años o dar de baja del registro. La aplicación de la ley es activa: el Consejo contabilizó unas 400 causas penales abiertas y 125 condenas por intermediación ilegal en 2024, y a principios de mayo de 2025 se había condenado a otras 90 personas físicas y 35 sociedades (Cyprus Mail, mayo de 2025). Los promotores que venden lo que han construido, las ventas por orden judicial, los fideicomisarios, los liquidadores y los administradores judiciales quedan fuera de la obligación de licencia.

Quién puede ser agente

Los vendedores que no son agentes con licencia trabajan como asistentes de agente inmobiliario (βοηθοί κτηματομεσίτες): personas físicas empleadas por un agente con licencia, inscritas en el Registro de Asistentes del Consejo y que actúan siguiendo las instrucciones del agente. Un asistente necesita la ciudadanía chipriota o de otro país de la UE, un título de educación secundaria, antecedentes penales limpios y no estar en quiebra, y debe presentar la solicitud en los 30 días siguientes a empezar el trabajo; una solicitud tardía solo computa la práctica desde 30 días antes de su presentación (Law 71(I)/2010, artículo 12). El Consejo comprueba que el empleo es real y ha defendido ante los tribunales su derecho a pedir nóminas, extractos bancarios y registros de nóminas (Cyprus Mail, junio de 2022). En marzo de 2025 el Ministerio de Trabajo confirmó que los asistentes pueden trabajar a tiempo parcial y cobrar comisiones de su empleador si su contrato lo prevé, mientras que solo los agentes con licencia pueden recibir comisiones de los clientes; la exigencia del Consejo de presentar los registros de la Seguridad Social en la renovación fue impugnada por la asociación de agentes, que afirmó en noviembre de 2025 que alrededor del 90% de las licencias de agentes y asistentes se habían renovado tras su intervención (Cyprus Mail). Como ambos registros están limitados a ciudadanos de la UE y a familiares de chipriotas, los ciudadanos de fuera de la UE no pueden inscribirse como agentes ni como asistentes; en la práctica solo pueden ocupar puestos de apoyo como marketing, administración o atención al cliente, y para ello necesitan un permiso de trabajo. Los ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza trabajan sin permiso y, si se quedan más de tres meses, registran su residencia con el formulario MEU1 (el certificado amarillo, EUR 20) en los cuatro meses siguientes a su llegada (Mondaq, 2026). Los empleados de fuera de la UE necesitan un permiso del Departamento de Registro Civil y Migración, ya sea tras una prueba de mercado laboral del Departamento de Trabajo que demuestre que no hay ningún candidato chipriota o de la UE disponible, ya sea a través de una empresa de intereses extranjeros registrada en la Unidad de Facilitación de Negocios, que puede contratar personal altamente cualificado con un salario mínimo de EUR 2,500 brutos al mes sin esa prueba (EUR 2,000 para el personal clave ya existente hasta el 31 de diciembre de 2026) (Zeno Legal, agosto de 2026). Los titulares del permiso de residencia permanente para inversores no pueden trabajar en Chipre.

Normas de intermediación

Cuando no se han pactado honorarios, la ley fija la comisión del agente en el 3% del valor de la operación, pagadera al completarse; si la operación fracasa sin culpa del agente, este puede reclamar igualmente una remuneración razonable por su tiempo y sus gastos (artículo 20). Cualquier contrato de intermediación, escrito u oral, con alguien que no está inscrito o no tiene licencia vigente es nulo (artículo 27), por lo que los honorarios no pueden reclamarse. Los agentes deben declarar por escrito cualquier interés propio en el inmueble y deben informar a los compradores de todo lo que sepan sobre su estado físico, sus cargas y sus restricciones legales o urbanísticas. La declaración de transmisión del vendedor en el Registro de la Propiedad debe indicar el nombre del agente y los honorarios pagados, y el agente abona al Consejo 2/10,000 del valor declarado en un plazo de 30 días. En agosto de 2026 la comisión habitual era del 3% al 5% del precio más un 19% de IVA, normalmente a cargo del vendedor (INDEX.cy). Todo anuncio, documento y rótulo de oficina debe llevar las palabras 'agente inmobiliario inscrito y con licencia' junto con los números de registro y de licencia, y las afirmaciones engañosas sobre la condición de agente son delito; los propietarios particulares que anuncian su propio inmueble deben indicar su nombre y sus datos de contacto. Un proyecto de ley del diputado Kostis Efstathiou para que los abogados redacten todos los contratos de compraventa de inmuebles volvió a la comisión de asuntos jurídicos de la Cámara en mayo de 2025, tras haber sido devuelto una vez por el anterior presidente; el Consejo ha pedido su retirada (Cyprus Mail, mayo de 2025). Los agentes inmobiliarios son entidades obligadas según la ley de prevención del blanqueo AML Law 188(I)/2007: deben identificar y verificar a los clientes y a los titulares reales, comprobar el origen de los fondos de los clientes de mayor riesgo, conservar registros y comunicar las operaciones sospechosas a MOKAS, la unidad de inteligencia financiera, sin alertar al cliente (Kourtellos, octubre de 2026). Hoy los supervisa el Consejo, pero un proyecto de modificación sometido a consulta pública hasta el 14 de febrero de 2026 traspasaría la supervisión de todo el sector inmobiliario al Departamento de Impuestos, antes de la entrada en vigor del Reglamento de la UE contra el blanqueo 2024/1624, que se aplica directamente desde el 10 de julio de 2027 (FFWD, enero de 2026).

Compradores extranjeros

Los ciudadanos de los Estados de la UE y del EEE compran en las mismas condiciones que los chipriotas. Los demás extranjeros, incluidos los británicos desde el Brexit, necesitan un permiso según la Ley de Adquisición de Bienes Inmuebles (Extranjeros), Cap. 109, que se solicita con el formulario COMM 145 ante la Administración del Distrito donde se encuentra el inmueble; no tiene coste y un expediente completo suele tardar de dos a tres semanas. La política del Ministerio del Interior permite normalmente una vivienda en una parcela de hasta unos 4,000 m², o hasta dos unidades (dos viviendas, una vivienda y un local de hasta 100 m², o una vivienda y una oficina de hasta 250 m²); una pareja cuenta como un solo comprador, y una sociedad chipriota controlada por personas de fuera de la UE está sujeta a la misma norma (Papacleovoulou, septiembre de 2026). El comprador puede firmar y depositar primero el contrato de compraventa, pero el título no puede inscribirse a su nombre hasta que se conceda el permiso (Koufettas Law, octubre de 2026). Los inversores de fuera de la UE pueden obtener la residencia permanente según el Reglamento 6(2) de los Reglamentos de Extranjería e Inmigración: desde el 2 de mayo de 2023, una inversión residencial debe ser de al menos EUR 300,000 más IVA en viviendas nuevas compradas a un promotor, pagada por adelantado y con fondos procedentes del extranjero, con unos ingresos seguros de al menos EUR 50,000 al año más EUR 15,000 por el cónyuge y EUR 10,000 por cada hijo (Kyprianou, mayo de 2023; GK Law Firm, octubre de 2026). El 24 de septiembre de 2026, el viceministro de Migración Nicholas Ioannides dijo a los diputados que se habían concedido unos 1,500 permisos de este tipo en dos años, que se estaban revisando unos 12,000 permisos otorgados desde 2013 y que el programa se endurecería antes de la entrada de Chipre en Schengen; en octubre de 2026 aún no se habían publicado nuevas normas (Cyprus Mail). El programa de ciudadanía por inversión se suprimió en noviembre de 2020 tras una investigación de Al Jazeera; 7,329 personas (3,522 inversores y sus familias) habían recibido pasaporte, y en diciembre de 2025 el Parlamento derogó la facultad del Consejo de Ministros de conceder la ciudadanía a inversores (Cyprus Mail, diciembre de 2025). La demanda extranjera es alta: los compradores extranjeros firmaron 6,267 de los 14,969 contratos de compraventa depositados en los nueve primeros meses de 2026 (41.9%), de los cuales 4,173 eran ciudadanos de fuera de la UE y 2,094 de la UE (datos del DLS, Cyprus Mail, octubre de 2026). En 2025 el reparto fue de 7,255 contratos extranjeros de 18,114, con los compradores de fuera de la UE un 11% más y los de la UE un 28% más (Cyprus Property News, enero de 2026).

Impuestos y tasas

Las tasas de transmisión del Registro de la Propiedad se calculan sobre el valor de mercado por tramos: 3% hasta EUR 85,000, 5% de EUR 85,001 a EUR 170,000 y 8% por encima, y se reducen a la mitad cuando la venta no está sujeta a IVA, lo que da tipos efectivos del 1.5%, 2.5% y 4% en las reventas; un inmueble por el que se pagó IVA no paga ninguna tasa de transmisión (Philippou Law, marzo de 2026; Cyprus Tax Life, abril de 2026). En una reventa de EUR 600,000, la tasa asciende a EUR 20,600. Los edificios nuevos y los solares edificables están sujetos a un IVA del 19%. Se aplica un tipo reducido del 5% a la nueva vivienda habitual de una persona física según la Law 42(I)/2023: sobre los primeros 130 m² y los primeros EUR 350,000, siempre que la vivienda no supere los 190 m² y el precio total no exceda de EUR 475,000; si la vivienda se vende o se alquila en un plazo de diez años, debe devolverse parte del ahorro. Los proyectos cuya solicitud urbanística se presentó antes del 31 de octubre de 2023 pueden seguir usando la norma anterior (5% sobre los primeros 200 m² sin tope de precio): las solicitudes debían llegar al Comisario de Impuestos antes del 15 de junio de 2026 cuando la licencia de obras se expidió antes del 31 de diciembre de 2024, y la Law 109(I)/2026, publicada el 24 de abril de 2026, da de plazo hasta el 31 de diciembre de 2026 cuando la licencia de obras llegó más tarde o sigue pendiente (Mondaq, 2026). El impuesto de timbre, que antes llegaba al 0.2% del precio del contrato con un tope de EUR 20,000, se suprimió desde el 1 de enero de 2026 dentro de la reforma fiscal publicada el 31 de diciembre de 2025 (PwC Cyprus; EY, 2026). Los vendedores pagan un 20% de impuesto sobre las plusvalías por la ganancia obtenida con inmuebles chipriotas, tras la actualización por inflación y los gastos deducibles; la reforma elevó las exenciones vitalicias de las personas físicas de EUR 17,086 a EUR 30,000 con carácter general, de EUR 85,430 a EUR 150,000 para una vivienda habitual ocupada durante al menos cinco años y de EUR 25,629 a EUR 50,000 para terrenos agrícolas (PwC Cyprus). Los vendedores también pagan un gravamen del 0.4% para la vivienda de refugiados introducido en 2022. Inscribir una hipoteca cuesta el 1% del préstamo, y los compradores suelen pagar unos honorarios legales de alrededor del 1% del precio más IVA (INDEX.cy, agosto de 2026). El impuesto anual sobre bienes inmuebles se suprimió en 2017; los propietarios solo pagan las tasas municipales de basuras, alcantarillado y alumbrado, normalmente entre EUR 90 y EUR 300 al año (Philippou Law, marzo de 2026).

Sobre plano

La mayoría de las viviendas nuevas se venden sobre plano, normalmente con una licencia urbanística y, en el mejor de los casos, con la licencia de obras ya expedida, con pagos por etapas ligados a la construcción (Connor Legal, septiembre de 2026). La principal protección del comprador es depositar el contrato de compraventa firmado en el Registro de la Propiedad conforme a la Ley de Venta de Tierras (Cumplimiento Específico) Law 81(I)/2011 en los seis meses siguientes a la firma: el depósito inscribe el interés del comprador, impide que el vendedor venda o hipoteque la unidad a otra persona y permite al comprador demandar la transmisión del título; un depósito tardío requiere una orden judicial, y la tasa de depósito es de EUR 50 (Koufettas Law, octubre de 2026). Desde que la ley modificativa Law 132(I)/2023 entró en vigor el 12 de diciembre de 2023, todo contrato debe ir acompañado de un certificado de búsqueda del Registro de la Propiedad con una antigüedad máxima de cinco días hábiles, que muestre las hipotecas o cargas que pesan sobre la parcela. Las garantías bancarias no son obligatorias, por lo que los abogados aconsejan negociar un aval bancario o un seguro de caución que cubra el depósito y los plazos hasta la entrega del título. Los títulos de propiedad individuales solo se expiden después de que la autoridad urbanística conceda un certificado de aprobación del edificio terminado conforme al Cap. 96, de que todo banco con hipoteca sobre el terreno dé su consentimiento y de que el promotor presente un expediente de división completo; a partir de ahí, el Registro de la Propiedad intenta expedir los títulos en unos tres meses; los retrasos suelen surgir antes, por desviaciones respecto a los planos aprobados, condiciones urbanísticas incumplidas, préstamos impagados del promotor o insolvencia (Koufettas Law, octubre de 2026). Aún se está resolviendo el atasco de 'compradores atrapados' resultante: la ley de 2015 que permitió expedir más de 11,000 títulos fue anulada en junio de 2024, y la Law 110(I)/2025 reabrió 9,497 solicitudes congeladas de contratos depositados hasta el 31 de diciembre de 2014, de las cuales 5,417 aún no tenían título de propiedad, mientras que unos 15,000 compradores más cuyos edificios presentan infracciones urbanísticas graves no están cubiertos (Cyprus Mail, junio de 2026). La demanda sobre plano es fuerte: Landbank Analytics contabilizó 3,594 ventas de obra nueva por valor de EUR 1.149 mil millones en el primer semestre de 2026 y 1,956 por valor de EUR 606.4 millones en el tercer trimestre, con un 64.8% de las ventas del tercer trimestre por debajo de EUR 300,000, mientras que las viviendas aprobadas aumentaron un 63.7% en los cinco primeros meses de 2026 (Banco Central de Chipre).

Alquileres

Los alquileres vacacionales están regulados como alojamiento turístico sin servicios según la Law 34(I)/2019: desde julio de 2021, un inmueble solo puede anunciarse o alquilarse por temporada corta una vez inscrito en el registro del Viceministerio de Turismo, y el número de registro debe figurar en cada anuncio (Cyprus Mail, mayo de 2025). Operar sin registro se castiga con hasta un año de prisión, una multa de hasta EUR 5,000 o ambas, más hasta EUR 200 al día tras la condena (Philippou Law, agosto de 2026). Un informe del Tribunal de Cuentas publicado en julio de 2026 contabilizó 8,464 unidades registradas a 6 de mayo, alrededor del 1.7% del parque de viviendas del censo de 2021, frente a entre 12,000 y 13,000 alquileres de corta duración ofertados en 2025, según las estimaciones; además, el Reglamento de la UE sobre datos de alquileres de corta duración 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026 y permite a las autoridades exigir a las plataformas que muestren los números de registro y compartan los datos de las estancias; Chipre ha propuesto más certificados de registro e inspecciones, pero ningún límite de noches ni cupos locales (Cyprus Mail, septiembre de 2026). El alojamiento de corta estancia está sujeto a un IVA del 9% cuando el operador está dado de alta en el IVA. Los alquileres de larga duración son en su mayoría contratos de libre mercado cuya renta y duración se fijan de mutuo acuerdo. La Ley de Control de Alquileres 23/1983 solo protege a los inquilinos legales de viviendas en zonas controladas terminadas antes del 31 de diciembre de 1999 que permanecen tras el fin del primer contrato; su renta solo puede subir cada dos años y no más de un tope fijado por decreto, que fue del 6% del 22 de abril de 2023 al 21 de abril de 2025 (Kyprianou, mayo de 2023) y que, según se informa, vuelve a ser del 6% para 2025 a 2027 (Landager, mayo de 2026). Desde 2026, los rendimientos del alquiler tributan solo por el impuesto sobre la renta (ya no también por la contribución de defensa), y la renta de los inmuebles chipriotas debe pagarse por transferencia bancaria, tarjeta u otro medio electrónico, o el inquilino no podrá deducirla (PwC Cyprus). El índice inmobiliario de RICS y KPMG Cyprus para el segundo trimestre de 2026 situó la subida interanual de los alquileres de apartamentos en un 7.36% y la de las casas en un 5.30%, con rentabilidades brutas orientativas del 5.51% para los apartamentos y del 3.01% para las casas (Papacleovoulou, septiembre de 2026).

Plataformas

Consejo de Registro de Agentes Inmobiliarios (ktimatomesites.com: registros de agentes y asistentes, licencias anuales, examen, lista de condenas)Portal de solicitudes en línea del Consejo para la inscripción y la renovación de licenciasDepartamento de Tierras y Catastro (DLS): depósito de contratos según la Law 81(I)/2011, certificados de búsqueda, transmisiones, hipotecas, títulos de propiedadAdministraciones de Distrito (Ministerio del Interior): permisos de compra Cap. 109 para compradores de fuera de la UE, formulario COMM 145Departamento de Impuestos (TAXISnet): IVA, solicitudes del IVA reducido del 5%, impuesto sobre las plusvalías, impuesto sobre la renta de los alquileresDepartamento de Registro Civil y Migración: registro MEU1 para ciudadanos de la UE, permisos de trabajo, residencia permanente del Reglamento 6(2)Unidad de Facilitación de Negocios (empresas de intereses extranjeros que contratan personal de fuera de la UE)MOKAS, la unidad de inteligencia financiera (comunicaciones de operaciones sospechosas según la AML Law 188(I)/2007)Registro de alojamientos turísticos sin servicios del Viceministerio de Turismo (alquileres de corta duración)Índice de precios de la vivienda de CYSTAT e índice de precios de inmuebles residenciales del Banco Central de Chipre