Carreras inmobiliarias en España

Las normas que un agente debe conocer

Organismos públicos

No hay un regulador nacional de los agentes. La vivienda es una competencia autonómica, así que cada comunidad decide si los agentes deben inscribirse: Cataluña gestiona un Registro de Agentes Inmobiliarios obligatorio (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), la Comunidad Valenciana un registro obligatorio según el Decreto 98/2022, Andalucía creó un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial mediante la Ley 5/2025, y las Islas Baleares un registro oficial voluntario (Ley 3/2024). A nivel nacional, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) fija la política de vivienda, el SEPBLAC supervisa el cumplimiento de la normativa contra el blanqueo de capitales, los registros de la propiedad (Colegio de Registradores) y los notarios (Consejo General del Notariado) dan fe e inscriben las escrituras, y la Agencia Tributaria (AEAT) y las haciendas autonómicas recaudan los impuestos sobre inmuebles

Licencia

España no tiene licencia nacional de agente inmobiliario ni examen obligatorio. El Real Decreto-ley 4/2000 (artículo 3) abrió la intermediación inmobiliaria a cualquier persona, sin necesidad del título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) ni de colegiarse en un Colegio de APIs; el título de API y los colegios siguen existiendo y son un sello de calidad, no un requisito legal. Las normas autonómicas añaden después condiciones allí donde el agente tiene un establecimiento. Cataluña (Ley 18/2007 y Decreto 12/2010) exige la inscripción a todo agente que trabaje de forma habitual y retribuida, con formación reconocida, una oficina abierta al público (o un régimen solo online), un seguro de responsabilidad civil profesional de al menos EUR 100,000 por siniestro y EUR 600,000 al año por oficina, y una caución de EUR 60,000 al año por oficina (EUR 300,000 para los agentes solo online), según la Generalitat. La Comunidad Valenciana hizo obligatoria la inscripción con el Decreto 98/2022, pero en enero de 2025 el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV), a raíz de un recurso de la autoridad de competencia CNMC, anuló la garantía de EUR 60,000, el seguro de responsabilidad civil de EUR 100,000 y otros dos requisitos; la sentencia podía recurrirse ante el Tribunal Supremo. La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (BOJA 24 de diciembre de 2025, BOE 8 de enero de 2026) crea un registro que su preámbulo califica de obligatorio, con acceso mediante declaración responsable y condiciones como el título de API, una titulación pertinente o cuatro años de experiencia acreditada, más 100 horas de formación específica para el titular y la mitad del personal, seguro o garantías y la ausencia de antecedentes; una disposición final deja la puesta en marcha del registro para un paso posterior, y su fecha de apertura no estaba confirmada en octubre de 2026. El registro balear es voluntario.

Quién puede ser agente

Como no hay licencia nacional, cualquier ciudadano de la UE, el EEE o Suiza puede trabajar como agente en España, por cuenta ajena o por cuenta propia, tras obtener un número de identidad de extranjero (NIE) y un certificado de registro de ciudadano de la UE si se queda más de tres meses. Los nacionales de fuera de la UE necesitan un permiso de residencia que autorice a trabajar: una autorización por cuenta ajena patrocinada por una agencia, o una autorización de residencia y trabajo por cuenta propia, ambas reguladas desde el 20 de mayo de 2025 por el nuevo Reglamento de Extranjería, el Real Decreto 1155/2024. Los profesionales independientes se dan de alta como autónomos en la Agencia Tributaria (declaración censal, modelo 036 o 037) y en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos de la Seguridad Social, y las agencias suelen constituirse como SL. En Cataluña, la Comunidad Valenciana y, cuando abra su registro, Andalucía, el agente o la agencia también deben cumplir las condiciones de inscripción autonómica allí donde abran un establecimiento. El personal de una agencia que solo enseña inmuebles para una agencia inscrita queda cubierto por la inscripción de la empresa.

Normas de intermediación

Las comisiones de venta no están reguladas ni tienen tope: las agencias tradicionales suelen cobrar entre un 3% y un 7% del precio, a menudo en torno al 5% en la Costa del Sol, más el 21% de IVA, que normalmente paga el vendedor, aunque algunas agencias también facturan al comprador (HelpMyCash, febrero de 2026). Un encargo por escrito (nota de encargo) es una buena práctica en todas partes y lo exigen las normas autonómicas de Cataluña y Baleares; debe indicar el precio, los honorarios, la exclusividad y la duración. Las señales suelen pagarse con una reserva privada y después un contrato de arras (a menudo el 10% del precio) antes de firmar la escritura ante notario. Los agentes inmobiliarios y los promotores son sujetos obligados por la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales: deben identificar a los clientes y a los titulares reales, aplicar la diligencia debida según el riesgo y comunicar las operaciones sospechosas al SEPBLAC. En los alquileres de larga duración, la Ley de Vivienda 12/2023 (en vigor desde el 26 de mayo de 2023) modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos para que los honorarios de la agencia y el coste de formalizar el contrato los pague el arrendador, no el inquilino, cuando es el arrendador quien contrató a la agencia.

Compradores extranjeros

Cualquier persona, residente o no y de cualquier nacionalidad, puede comprar inmuebles en España; el comprador necesita un NIE, y una cuenta bancaria española es la vía habitual para pagar impuestos y recibos. La principal excepción son las zonas militares o de interés para la defensa, donde algunos compradores de fuera de la UE necesitan autorización previa. La autorización de residencia para inversores (golden visa) por compras de inmuebles de EUR 500,000 o más se suprimió con la Ley Orgánica 1/2025 con efectos desde el 3 de abril de 2025 (La Moncloa); las solicitudes presentadas antes de esa fecha se resuelven con las normas anteriores, y las autorizaciones ya concedidas siguen siendo válidas y pueden renovarse en las condiciones de la concesión original. En 2025 se registró en el Congreso una proposición de ley para gravar hasta con el 100% del precio a los compradores no residentes de fuera de la UE, pero no se había aprobado en octubre de 2026. La demanda extranjera está en máximos: en el T2 de 2026 los extranjeros realizaron el 15.98% de todas las compras de vivienda (unas 26,800), encabezados por británicos (6.99%), neerlandeses (6.94%), alemanes (6.11%), marroquíes (6.09%), rumanos, italianos, franceses y polacos (Registradores).

Impuestos y tasas

En una vivienda de segunda mano, el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) autonómico: 7% en Andalucía (6% para una vivienda habitual de hasta EUR 150,000 y 3.5% para menores de 35 años hasta EUR 150,000), y en la Comunidad Valenciana el 9% para escrituras desde el 1 de junio de 2026 (antes el 10%) y el 11% sobre todo el precio cuando el inmueble vale más de EUR 1 millón. En una obra nueva comprada a un promotor, el comprador paga un 10% de IVA (21% en parcelas y locales comerciales) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1.2% en Andalucía y del 1.4% en la Comunidad Valenciana desde junio de 2026 (antes el 1.5%), con tipos reducidos para algunas viviendas habituales. Los honorarios de notaría y registro se fijan por aranceles oficiales y juntos suelen quedar muy por debajo del 1% del precio. El vendedor paga la plusvalía municipal (sobre el aumento del valor del suelo, por el método objetivo o el real) y el impuesto sobre la renta por la ganancia patrimonial. Los vendedores no residentes pagan un 19% sobre la ganancia, y el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes (modelo 211). Los propietarios no residentes pagan cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes: por el alquiler, un 19% del rendimiento neto para los residentes en la UE y el EEE y un 24% del rendimiento íntegro para los demás; por un inmueble no alquilado, una renta imputada del 1.1% o el 2% del valor catastral, gravada a los mismos tipos. Los propietarios pagan también el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles (IBI).

Sobre plano

La vivienda sobre plano está protegida por la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999 (LOE). Su disposición adicional primera, en la redacción dada por la Ley 20/2015, obliga a los promotores que cobran dinero antes de terminar la obra a ingresarlo en una cuenta especial en una entidad de crédito y a garantizar la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, más el interés legal, mediante un aval bancario o una póliza de seguro, de modo que el comprador recupere su dinero si la obra no se inicia o no se termina a tiempo o no obtiene la licencia de primera ocupación. La garantía debe entregarse al comprador con cada recibo de pago, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo declara responsable al banco de los pagos de los compradores que aceptó en las cuentas del promotor incluso sin garantía individual. La LOE también da a los compradores una garantía estructural de diez años respaldada por el seguro decenal obligatorio de daños para viviendas, más tres años para los defectos de habitabilidad y un año para los defectos de acabado. Un plan de pagos típico es una señal de reserva, después entre un 20% y un 40% en pagos a cuenta durante la construcción, y el resto y los impuestos a la entrega. Los compradores deben comprobar la licencia de obras, el certificado de garantía y la inscripción de la promoción en el Registro de la Propiedad.

Alquileres

Los arrendamientos de larga duración se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994), modificada por la Ley de Vivienda 12/2023: una duración mínima de cinco años (siete cuando el arrendador es una empresa), una fianza legal de una mensualidad para las viviendas, los honorarios de la agencia a cargo del arrendador y topes al alquiler solo en las zonas que una comunidad declare 'tensionadas'; Cataluña los aplica, mientras que Andalucía y la Comunidad Valenciana no habían declarado zonas de este tipo en octubre de 2026. El alquiler vacacional requiere una inscripción autonómica (en Andalucía el Registro de Turismo, en la Comunidad Valenciana el registro de viviendas de uso turístico) y, desde el 1 de julio de 2025, un número de registro nacional del Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024) para anunciarse en plataformas. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige además la aprobación de tres quintas partes de la comunidad de propietarios antes de que un piso de un edificio pueda empezar a destinarse a alquiler turístico. Las ciudades pueden ir más allá: Málaga suspendió en agosto de 2025 las nuevas inscripciones de pisos turísticos durante un máximo de tres años mientras modifica su plan urbanístico.

Plataformas

Registro de la Propiedad y estadísticas del Colegio de Registradores (ERI)Catastro (valor catastral y valor de referencia)Notarios (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (modelos 210 y 211 de no residentes, declaración censal de autónomos 036/037)Agencias tributarias autonómicas (ATRIAN en Andalucía, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (supervisión de la prevención del blanqueo de capitales, Ley 10/2010)Oficinas de extranjería de la Policía (NIE y tarjetas de residencia)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya y registro valenciano de agentes (Decreto 98/2022)Registro andaluz de Agentes Inmobiliarios Especializados (Ley 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (número de registro para alquileres de corta duración)Índice de precios de vivienda del INE y datos hipotecarios del Banco de España