Cómo ser agente inmobiliario en España

España no tiene licencia nacional para agentes inmobiliarios. Cualquiera puede empezar, y muchos agentes de la costa vienen del extranjero. Pero tres regiones tienen ya su propio registro, estás sujeto a la normativa contra el blanqueo de capitales y tu nacionalidad decide cómo puedes trabajar. Así encaja todo en octubre de 2026.

En resumen

1. No hay licencia ni examen nacional. El antiguo título de API sigue existiendo, pero no se exige desde un decreto liberalizador de junio de 2000.
2. Cataluña exige la inscripción en el registro AICAT, con formación, oficina, seguro y garantía.
3. La Comunidad Valenciana exige la inscripción según el Decreto 98/2022, con al menos 200 horas de formación. Un tribunal anuló sus importes de seguro y garantía en enero de 2025.
4. Andalucía creó un registro obligatorio en su Ley de Vivienda 5/2025, en vigor desde el 24 de enero de 2026. Comprueba si ya está abierto antes de contar con él.
5. Los ciudadanos de la UE pueden trabajar libremente. Los nacionales de fuera de la UE necesitan un permiso de residencia y trabajo, por cuenta ajena o por cuenta propia.
6. Todo el mundo necesita un NIE, y se trabaja como asalariado o como autónomo (por cuenta propia).
7. La retribución suele ser un salario base más comisión, o solo comisión para los autónomos.

Sin licencia nacional

España liberalizó la profesión en 2000. Según Consumer, el Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, permite a cualquiera ejercer la intermediación inmobiliaria sin título, y el último examen de acceso al título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) se celebró el 9 de abril de 2000. El título de API y sus colegios profesionales siguen existiendo, y algunos agentes los usan como sello de calidad, pero son opcionales.

La organización de consumidores OCU describió en enero de 2026 la intermediación como “poco regulada a nivel estatal”, tanto en quién puede ejercer como en lo que pueden cobrar los agentes. Ese vacío explica que varias regiones hayan creado sus propias normas. La OCU cita Cataluña, la Comunidad Valenciana y las Islas Baleares como regiones con registro obligatorio, y Madrid, Canarias y Navarra como regiones con registro voluntario.

Cataluña: el registro AICAT

Si trabajas desde una oficina abierta al público en Cataluña, debes estar inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, a menudo llamado AICAT por la placa que muestran los agentes. Las normas proceden de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y del Decreto 12/2010. La página del trámite de la Generalitat establece:

• Formación: un título universitario relacionado (derecho, economía, empresa, arquitectura técnica y similares) o certificados de cursos inmobiliarios reconocidos. En una empresa, deben cumplirlo los administradores y el responsable de cada oficina.
• Un establecimiento abierto al público, salvo que trabajes solo online.
• Seguro de responsabilidad civil de al menos €100,000 por siniestro y €600,000 al año por oficina. Para la actividad solo online, €150,000 y €1,000,000.
• Una garantía (aval o caución) de al menos €60,000 por oficina, o €300,000 por agente para la actividad solo online.
• Sin tasa por el trámite.

Una vez inscrito, muestras una placa y un distintivo con tu número de registro, y el número debe figurar en tu papelería y tus anuncios. Según el artículo 6.2 del decreto, debes indicar a quien lo pida qué aseguradora o banco emitió tu garantía.

Comunidad Valenciana: el registro RAI

El Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana se creó por el Decreto 98/2022, de 29 de julio, en vigor desde el 16 de octubre de 2022. Las preguntas frecuentes de la Generalitat indican que abarca a cualquiera que medie, asesore o gestione compraventas, alquileres, permutas o cesiones de derechos sobre inmuebles. La mera administración de fincas y los servicios para alquileres turísticos, como la custodia de llaves y la limpieza, quedan fuera.

• Formación: certificados de al menos 200 horas lectivas en materia inmobiliaria.
• En una empresa, deben cumplirlo los administradores y el responsable de cada oficina, y una persona no puede supervisar más de tres oficinas.
• Los agentes que solo trabajan online necesitan una dirección física en la Comunidad.

En enero de 2025, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana estimó en parte un recurso de la autoridad de competencia (CNMC) y anuló varios requisitos del decreto, entre ellos la garantía de €60,000 (€300,000 para agentes online) y el seguro de responsabilidad civil de €100,000 (€600,000 online). El tribunal calificó de discriminatorios los importes más altos para los agentes online. La sentencia podía recurrirse ante el Tribunal Supremo, así que pregunta a la Generalitat o a un abogado qué se aplica el día en que te inscribas.

Andalucía: un nuevo registro con la Ley 5/2025

Andalucía es importante para los agentes extranjeros porque incluye la Costa del Sol. Su Ley de Vivienda 5/2025, de 16 de diciembre, se publicó en el boletín oficial (BOJA) el 24 de diciembre de 2025 y entró en vigor el 24 de enero de 2026. Crea el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, que el preámbulo de la ley califica de obligatorio.

El artículo 52 fija las condiciones para inscribirse:

• Uno de estos requisitos: el título oficial de API, un título universitario en ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura, al menos cuatro años de experiencia inmobiliaria inmediatamente antes de la solicitud, o la colegiación en un colegio oficial de agentes.
• Al menos 100 horas de formación oficial en intermediación residencial y vivienda protegida, realizadas en los cuatro años anteriores. Se aplica al titular del negocio y al 50% del personal contratado.
• Una garantía o un seguro, según establezcan la ley y su reglamento.
• No tener antecedentes penales relacionados con la intermediación inmobiliaria.

La ley tiene una disposición final propia sobre la puesta en funcionamiento del registro. No hemos podido confirmar que el registro admitiera solicitudes en octubre de 2026. Conserva ya las pruebas de tu experiencia y formación, y consulta a la Junta de Andalucía antes de presentarte como inscrito.

Obligaciones contra el blanqueo de capitales

Según el artículo 2.1.l) de la Ley 10/2010, los promotores y quienes ejercen profesionalmente como agentes, comisionistas o intermediarios en la compraventa de inmuebles son sujetos obligados. Eso implica la diligencia debida con el cliente, la identificación del titular real y la comunicación de operaciones sospechosas al SEPBLAC, la unidad de inteligencia financiera de España. Pregunta a cualquier agencia cómo gestiona estos controles. Una agencia seria tendrá un procedimiento por escrito y una persona responsable.

Derecho a trabajar: UE y fuera de la UE

Ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza. Puedes trabajar en España por cuenta ajena o por cuenta propia. Si te quedas más de tres meses, debes inscribirte en persona en la Oficina de Extranjería o en la comisaría de policía de tu provincia en los tres meses siguientes a tu llegada. El Ministerio del Interior indica que el certificado de registro se expide en el acto y muestra tu número de identidad de extranjero.

Nacionales de fuera de la UE por cuenta ajena. El empleador solicita una autorización inicial de residencia y trabajo conforme a la Ley Orgánica 4/2000 y el Real Decreto 1155/2024. La hoja informativa del Ministerio de Inclusión indica que el puesto debe figurar en el catálogo trimestral de ocupaciones de difícil cobertura o que el empleador debe demostrar que no pudo cubrirlo localmente, incluso publicando la oferta en el portal público de empleo. El contrato debe garantizar trabajo durante la vigencia de la autorización. La resolución debe dictarse en un plazo de tres meses, y el silencio equivale a denegación. Después solicitas el visado en el consulado en el plazo de un mes, entras en España, te das de alta en la Seguridad Social y solicitas tu tarjeta de identidad de extranjero (TIE).

Nacionales de fuera de la UE por cuenta propia. La hoja del Ministerio sobre la autorización de trabajo por cuenta propia pide las licencias que exija tu actividad, acreditar tu cualificación o experiencia, acreditar que tu inversión es suficiente (un informe de viabilidad de una asociación de autónomos como ATA o UPTA es una opción) y no tener antecedentes penales. Se solicita en persona en el consulado de España de tu lugar de residencia. La primera autorización dura un año y se limita a una comunidad autónoma y a un sector.

El NIE

Todo extranjero que trabaje, compre o haga negocios en España necesita un NIE (número de identidad de extranjero). Se asigna una sola vez y no cambia. En España se solicita con el formulario EX-15 en una comisaría o una oficina de extranjería, con cita previa, el pasaporte y la tasa del modelo 790 código 012 (€9.84 según la Universidad Autónoma de Madrid). Desde el extranjero, se solicita en el consulado de España. Los trabajadores de fuera de la UE que llegan con un visado de trabajo suelen encontrar el NIE ya impreso en el visado.

Asalariado o autónomo

Asalariado. La agencia firma un contrato de trabajo, paga tu Seguridad Social y te retiene el IRPF. Normalmente tienes un salario base y una parte de los honorarios que generas.

Autónomo. Muchos agentes, sobre todo en los modelos de franquicia y de red, trabajan por cuenta propia. Te das de alta en Hacienda y en la Seguridad Social, facturas a la agencia o al cliente, cobras un 21% de IVA sobre tus honorarios y pagas tu propia cuota mensual.

• Los nuevos autónomos pueden acogerse a la tarifa plana de €80 al mes durante los primeros 12 meses, que puede prorrogarse un segundo año si tus rendimientos netos se mantienen por debajo del salario mínimo (Billeo).
• Después, la cuota depende de tus rendimientos netos. El Gobierno mantuvo para 2026 los importes de 2025, entre €200 y €590 al mes sobre la base mínima de cada tramo (El Derecho, diciembre de 2025). Una pequeña cotización adicional (el MEI) subió del 0.8% al 0.9% en enero de 2026.

Consulta Comisión del agente inmobiliario en España para ver cifras con ejemplos.

Cómo se paga a los agentes

España no tiene datos salariales oficiales de los agentes. Las cifras siguientes son estimaciones de un portal de empleo, GoWork, actualizadas por última vez en octubre de 2023. Úsalas como punto de partida para negociar, no como una promesa.

Perfil	Fijo estimado (bruto anual)
Sin experiencia	€12,800 a €20,000
4 a 10 años	€25,000 a €33,600
Más de 20 años	Más de €46,300
Gerente de ventas	€32,600 a €60,200

Fuente: GoWork, octubre de 2023.

GoWork sitúa los ingresos totales habituales, salario más comisión, entre €20,000 y €60,000 al año según la ciudad, la experiencia y los resultados. La comisión es una parte de los honorarios de la agencia en cada operación que cierras. Cada agencia fija el reparto, así que pídelo por escrito antes de firmar.

Dónde está el trabajo, e idiomas

Los compradores extranjeros son una parte importante del mercado de la costa. Los datos de los Registradores publicados por Alicante Plaza en agosto de 2025 situaban la cuota extranjera de las compras de vivienda en torno al 43% en la provincia de Alicante y al 33% en Málaga, frente a una media nacional del 14.1%. Las principales nacionalidades compradoras eran la británica, la belga y la neerlandesa.

• El español es necesario para notarías, bancos, ayuntamientos y la mayoría de los trámites.
• El inglés es la lengua de trabajo con muchos compradores internacionales en la Costa del Sol y la Costa Blanca.
• El neerlandés, el francés, el alemán o las lenguas escandinavas son una ventaja real, dado quién compra en la costa.
• El catalán o valenciano ayuda en Cataluña y la Comunidad Valenciana, tanto con clientes locales como con las administraciones autonómicas.

Cómo elegir una agencia

• En Cataluña, la Comunidad Valenciana o Andalucía, pide el número de registro de la agencia y comprueba que aparece en sus anuncios.
• Pregunta qué seguro y garantía cubren el dinero de los clientes y quién los emitió.
• Pregunta cómo gestiona los controles de prevención del blanqueo de capitales según la Ley 10/2010.
• Pregunta si serás asalariado o autónomo, y pide por escrito el salario base, el reparto de comisión, los objetivos y la fecha de pago.
• Pregunta qué pasa con las operaciones que se cierren después de que te vayas.
• Si no eres de la UE, asegúrate de que la agencia solicitará tu permiso de trabajo antes de que empieces.

Señales de alarma

• Una agencia que quiere que trabajes sin contrato o sin darte de alta como autónomo.
• Honorarios cobrados en efectivo o en una cuenta personal.
• Ningún encargo por escrito con los vendedores (la “nota de encargo”), así que no puedes demostrar tu derecho a cobrar honorarios.
• A un contratado de fuera de la UE se le pide empezar antes de que se concedan el permiso y el visado.
• Promesas de ingresos muy por encima de las horquillas de esta guía.

Las normas para agentes en España varían según la región y cambiaron en Andalucía en 2026. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad española.

Encuentre empleos y más guías en España en CloserPass.