Carreras inmobiliarias en Marruecos

Las normas que un agente debe conocer

Organismos públicos

No hay regulador de agentes inmobiliarios. El Ministerio de Ordenación del Territorio Nacional, Urbanismo, Vivienda y Política de la Ciudad supervisa a los agentes inmobiliarios a efectos de la prevención del blanqueo de capitales; la Agencia Nacional de Conservación de la Propiedad, Catastro y Cartografía (ANCFCC) gestiona el registro de la propiedad (conservation foncière)

Licencia

Marruecos no tiene licencia de agente inmobiliario, ni tarjeta profesional, ni examen de acceso: ninguna ley define la profesión de agente inmobiliario. Un proyecto de ley sobre el estatuto de los agentes inmobiliarios (proyecto 36.17, 37 artículos) se presentó en febrero de 2014 y se envió a la Secretaría General del Gobierno en 2017; exigiría antecedentes penales limpios y, además, un título de dos años posterior al bachillerato o cinco años de experiencia. El ministro de Vivienda prometió en octubre de 2023 reactivarlo, pero en marzo de 2025 Bladi informó de que seguía sin aprobarse, y en noviembre de 2025 varios agentes de Rabat dijeron a Le Brief que la profesión seguía sin marco legal. En octubre de 2026 no se había encontrado ninguna aprobación. Un registro nacional voluntario contaba con unos 1,312 agentes en 2023 (Le360). Los agentes trabajan con el derecho mercantil y fiscal ordinario, y el sector está dominado por intermediarios informales llamados samsars.

Quién puede ser agente

Como la actividad no está regulada, cualquiera, marroquí o extranjero, puede actuar como agente; una agencia formal simplemente se registra como empresa con un número de registro mercantil (RC), un identificador de empresa ICE y la taxe professionnelle (la antigua patente), por ejemplo a través de una SARL. Los extranjeros pueden fundar una empresa así o ser copropietarios. El estatuto simplificado de auto-entrepreneur (topes de facturación de MAD 500,000 para el comercio y MAD 200,000 para los servicios, impuesto del 0.5% o el 1% de la facturación) está abierto a los residentes, incluidos los residentes extranjeros, según Upsilon Consulting; no se ha confirmado si la intermediación inmobiliaria figura en la lista de actividades admitidas. Un empleado extranjero necesita un contrato de trabajo según el modelo oficial del Ministerio de Empleo, visado a través de la plataforma TAECHIR según los artículos 516 a 520 del Código de Trabajo; el contrato solo surte efecto a partir de la fecha del visado. Normalmente, el empleador debe obtener antes un certificado de la ANAPEC que demuestre que no se presentó ningún candidato marroquí adecuado (unos 60 días tras una publicación de 15 días). Entre las categorías exentas figuran los gerentes, socios y accionistas de la empresa, los cónyuges de marroquíes, los extranjeros nacidos en Marruecos, las personas residentes como empleados durante más de 10 años, el personal de las empresas de Casablanca Finance City y los ciudadanos amparados por acuerdos bilaterales como Argelia, Túnez y Senegal. Un extranjero que se queda más de 90 días necesita una tarjeta de residencia de la policía (DGSN): la tarjeta de registro es válida de 1 a 10 años y renovable, y es posible obtener una tarjeta de residente tras cuatro años de residencia legal continuada (Ley 02-03).

Normas de intermediación

Sin una ley específica, la relación del agente con el cliente es un contrato regido por el Código general de Obligaciones y Contratos. Un mandato por escrito es una buena práctica, pero varios agentes de Rabat dijeron a Le Brief en 2025 que a menudo faltan mandatos firmados, contratos de prospección y hojas de visita. No hay un tope legal de comisión: las agencias suelen cobrar del 2% al 3% del precio, a menudo un 2.5% por parte, y hasta un 5% en algunas operaciones, todo negociable. Desde el 16 de julio de 2026 (Ley 41.25), la escritura de venta, la promesa de venta y el contrato preliminar VEFA deben ser documentos auténticos redactados por un notario o por dos adouls, y los abogados admitidos ante el Tribunal de Casación ya no pueden redactarlos; desde el 1 de junio de 2026 (Ley 31.18), cualquier poder notarial utilizado para vender o hipotecar un inmueble debe inscribirse primero en un registro del tribunal de primera instancia, o el registro de la propiedad puede rechazar la operación. Los agentes inmobiliarios son sujetos obligados por la Ley 43-05 contra el blanqueo de capitales: la Orden Ministerial 133.23 (en vigor desde enero de 2023) exige un sistema de vigilancia y control interno basado en el riesgo, la identificación de los clientes y los titulares reales, la comunicación de operaciones sospechosas a la Autoridad Nacional de Inteligencia Financiera (ANRF), el cotejo con las listas de sanciones y un informe anual al Ministerio de Vivienda, que ha nombrado a 45 inspectores. Desde el 1 de julio de 2026 (Ley de Finanzas de 2026, artículo 133-III del CGI), las ventas superiores a MAD 300,000 conllevan un derecho de registro adicional del 2% sobre cualquier parte del precio que no se pague por medios trazables (transferencia bancaria, cheque cruzado, tarjeta) y no conste en la escritura. Las agencias registradas facturan sus honorarios y pagan impuestos por ellos, mientras que los samsars informales no suelen pagar ni IVA ni impuesto de actividad.

Compradores extranjeros

Los extranjeros pueden comprar inmuebles residenciales y comerciales en Marruecos, en particular inmuebles urbanos con título, en las mismas condiciones que los nacionales. Los terrenos agrícolas están protegidos: un extranjero que compra un terreno fuera de un perímetro urbano debe presentar un certificado de uso no agrícola (attestation de vocation non agricole), que solo se concede para un proyecto no agrícola en un terreno de poco valor agrícola y con un tamaño ajustado al proyecto (circular del Gobierno, 2022). Los compradores deben preferir inmuebles con título (titre foncier) registrados en la ANCFCC, que están garantizados y son oponibles a terceros; los inmuebles sin título bajo una melkia, una escritura redactada por dos adouls a partir de declaraciones de testigos, no tienen registro central y conllevan riesgo de doble venta, y convertirlos en título puede llevar de 12 a 36 meses. Para conservar el derecho a repatriar el precio y cualquier plusvalía más adelante, un no residente debe financiar la compra en divisas a través de un banco marroquí (o desde una cuenta en dírhams convertibles) y guardar el justificante; en la reventa, el banco transfiere el producto con la escritura de venta y el justificante del pago de impuestos (Office des Changes). Los bancos piden a los particulares no residentes una declaración jurada de que no poseen otra residencia en Marruecos, una norma que no se aplica a los marroquíes residentes en el extranjero (MRE).

Impuestos y tasas

Los compradores suelen pagar entre un 6% y un 7% además del precio: 4% de derecho de registro en inmuebles construidos (mínimo MAD 1,000; 5% en suelo sin edificar; 3% para la vivienda social que cumpla los requisitos), 1.5% de derecho del registro de la propiedad más MAD 100 por título (mínimo MAD 500, tarifa de la ANCFCC de 2016), honorarios del notario normalmente en torno al 1% más IVA, y pequeños gastos de timbres y copias. Los vendedores pagan el impuesto sobre los beneficios inmobiliarios (TPI) del 20% de la ganancia neta, con un mínimo del 3% del precio de venta aunque no haya ganancia. Una vivienda habitual ocupada durante al menos cinco años está exenta (reducido de seis años por la Ley de Finanzas de 2023), aplicable una vez cada cinco años, pero el mínimo del 3% sigue aplicándose a la parte del precio que supere los MAD 4 millones; las ventas anuales totales inferiores a MAD 140,000 también están exentas. La declaración y el pago se deben en un plazo de 30 días desde la venta. Los propietarios pagan el impuesto de vivienda (taxe d'habitation, tramos del 10%, 20% y 30% del valor locativo, exento hasta MAD 5,000, reducción del 75% en la vivienda habitual, exención de 5 años en viviendas nuevas) y la tasa de servicios municipales; según la Ley 14-25 de julio de 2025, ambos los recauda ahora la administración tributaria (DGI) y se pagan en línea. Los ingresos por alquiler tributan según la escala progresiva del impuesto sobre la renta tras una deducción del 40%, con una retención del 10% o el 15% cuando el inquilino es una empresa.

Sobre plano (VEFA)

Las ventas sobre plano se rigen por las normas de venta de inmuebles en construcción (VEFA) de la Ley 44-00, modificada por la Ley 107-12. La ley prevé un contrato de reserva una vez concedida la licencia de obras (el comprador puede desistir en el plazo de un mes), un contrato preliminar una vez obtenida la licencia de obras (art. 618-5), que desde el 16 de julio de 2026 debe ser un documento auténtico de un notario o de adouls (Ley 41.25), una garantía de restitución o de finalización del promotor, y un calendario por fases descrito como 5% en la reserva, 5% en el contrato preliminar, 10% al inicio de las obras, 60% repartido entre las fases de estructura y acabados, y 20% en la entrega. En la práctica, la VEFA se usa poco: los promotores prefieren acuerdos de reserva más laxos, a veces respaldados solo por un recibo, lo que deja a los compradores con poca protección sobre plazos y especificaciones (Finances News, 2023). La ayuda directa a la vivienda del Gobierno, vigente de 2024 a 2028, paga MAD 100,000 por una vivienda nueva con un precio de hasta MAD 300,000 y MAD 70,000 por una de entre MAD 300,000 y 700,000, para compradores que no poseen otra vivienda. En junio de 2026 había llegado a más de 105,000 beneficiarios de 218,000 solicitudes, el 24% de ellos MRE, y la Ley de Finanzas de 2026 la abrió a los copropietarios.

Alquileres

Los arrendamientos de vivienda se rigen por la Ley 67-12. El contrato debe ser por escrito, la fianza tiene un tope de dos meses de alquiler y la renta puede revisarse como máximo cada tres años con una subida limitada al 8%; el desahucio requiere una orden judicial. Los alquileres vacacionales y turísticos se rigen por la Ley 80-14 sobre alojamiento turístico, que exige una licencia de explotación, y los ingresos por alquiler de corta duración tributan y deben declararse a la DGI. En julio de 2025, el ministro de Turismo anunció una orden de aplicación para integrar en el sistema los pisos y riads no declarados, y en enero de 2026 la Secretaría de Estado de Vivienda dijo que se estaba preparando un decreto para limitar los alquileres de corta duración en zonas no turísticas; en octubre de 2026 no se había confirmado la aprobación de ninguno de los dos textos.

Plataformas

Registro de la propiedad (conservation foncière) y catastro de la ANCFCCDirection Générale des Impôts (derechos de registro, TPI, impuesto de vivienda)Notarios y adouls (documentos auténticos, Ley 41.25)Registro de poderes notariales inmobiliarios del tribunal de primera instancia (Ley 31.18)Autoridad Nacional de Inteligencia Financiera (ANRF)Supervisión AML de los agentes inmobiliarios por el Ministerio de ViviendaOffice des Changes (financiación en divisas y repatriación)Plataforma TAECHIR y ANAPEC (contratos de trabajo de extranjeros)Registro mercantil (RC), ICE y taxe professionnelleÍndice de precios inmobiliarios de Bank Al-Maghrib y la ANCFCC (IPAI)