Carreras inmobiliarias en Francia

Las normas que un agente debe conocer

Organismos públicos

La intermediación inmobiliaria en Francia se rige por la loi Hoguet (Ley n.º 70-9 de 2 de enero de 1970) y su decreto de aplicación n.º 72-678 de 20 de julio de 1972. No existe un regulador nacional de los agentes: la tarjeta profesional la expide la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) de la zona donde la sociedad tiene su domicilio social, a través del fichero en línea de profesionales inmobiliarios de la CCI. La autoridad de protección del consumidor (DGCCRF) inspecciona las agencias en materia de mandatos, publicidad de honorarios y prácticas engañosas; los notaires, que son funcionarios públicos, redactan y firman toda escritura definitiva de compraventa y recaudan los impuestos de transmisión; la administración tributaria (DGFiP) publica el tipo del impuesto de transmisión de cada département; y las secretarías de los tribunales de comercio llevan el registro especial de los agents commerciaux (RSAC). Organizaciones profesionales como la FNAIM, que afirma reunir a unas 10,000 agencias asociadas, representan a la profesión, pero no otorgan licencias a nadie.

Carte professionnelle

Quien, de forma habitual, negocie, venda, alquile o gestione inmuebles por cuenta de terceros debe tener una carte professionnelle. Lleva una mención por actividad: T para transacciones, G para gestión inmobiliaria y S para administración de comunidades (syndic), con una tarjeta por sociedad. La expide la CCI con el formulario Cerfa 15312 y es válida 3 años; la renovación debe solicitarse 2 meses antes de su vencimiento. El solicitante debe acreditar aptitud profesional, honorabilidad, un seguro de responsabilidad civil profesional (RCP) y, si la agencia maneja dinero de clientes, una garantía financiera; una agencia de transacciones que declare bajo su honor que no tiene fondos, efectos ni valores de clientes no necesita la garantía. La aptitud se acredita con un título de nivel bac+3 en derecho, economía o empresa, un BTS Professions immobilières o un título equivalente de nivel 6, o con experiencia: 3 años como empleado de un titular de tarjeta con el baccalauréat, o 10 años sin él, reducidos a 4 años en un puesto directivo. En la CCI Bretagne, una primera tarjeta costaba 160 € y una renovación 130 € en octubre de 2026; otras CCI pueden cobrar importes algo distintos. Para renovar, el titular y todas las personas que negocian para la agencia deben acreditar 14 horas de formación continua al año, o 42 horas en los 3 años, incluidas al menos 2 horas de deontología y 2 horas sobre no discriminación en el acceso a la vivienda.

Quién puede ser agente

La mayoría de los agentes nunca tiene tarjeta propia. Trabajan para un titular de tarjeta con una attestation d'habilitation, un documento personal vinculado a un solo titular que les permite negociar dentro de las facultades que este les concede. Es el titular de la tarjeta, no el agente, quien presenta la solicitud ante la CCI (Cerfa 15315, 55 € en la CCI Bretagne), y la attestation debe expedirse antes de empezar a trabajar; se rehace cuando se renueva la tarjeta, cuando el agente cambia de agencia o cuando cambian los datos, y nunca permite trabajar para otro profesional. Hay dos estatus. El négociateur asalariado es un empleado de la agencia, y el contrato de trabajo no sustituye a la attestation. El agent commercial immobilier, a menudo llamado mandataire, es autónomo: inscrito en el RSAC en la secretaría del tribunal de comercio, normalmente como micro-entrepreneur, con un contrato con el titular de la tarjeta, la attestation y su propio seguro de responsabilidad civil. Un agent commercial no puede recibir ni custodiar fondos de clientes, dirigir una agencia o una oficina, ni excederse de las facultades delegadas. Las redes de mandataires como IAD, Safti, Capifrance y eXp contaban con unos 47,000 asesores a finales de 2025, un 7% más en un año, y gestionaron el 28% de las ventas realizadas a través de un profesional (179,000 de unas 640,000), frente al 13% en 2018. Los ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza pueden trabajar e inscribirse como micro-entrepreneurs en las mismas condiciones que los franceses, sin permiso de residencia. Los ciudadanos de fuera de la UE necesitan un permiso que cubra la actividad: para trabajar por cuenta propia, una carte de résident, un permiso de residente de larga duración UE, un pasaporte talento como creador de empresa, un permiso de vida privada y familiar, o un permiso de emprendedor y profesión liberal, que dura un año y solo se renueva si la actividad es la ocupación principal y genera al menos el salario mínimo anual (unos 21,876 € en 2026). Los permisos de estudiante y de asalariado no permiten trabajar por cuenta propia. La ley no exige ningún examen de francés, pero los mandatos, los contratos de compraventa y el expediente de la CCI están en francés, así que en la práctica se necesita un francés fluido.

Mandatos, honorarios y repartos

Ninguna negociación puede empezar sin un mandato escrito que indique su duración, los honorarios y quién los paga, las partes, el inmueble, la exclusividad si la hay y cómo rescindirlo, y cada mandato se inscribe por orden de fecha en el registro de mandatos de la agencia. Un mandato exclusivo no puede rescindirse durante sus 3 primeros meses (decreto 72-678, artículo 78); después, el preaviso suele ser de 15 días por carta certificada, y con vendedores particulares la agencia debe recordar el derecho a rescindir el mandato antes de que se renueve tácitamente. Presentar un mandato simple como exclusivo, ampararse en una cláusula de exclusividad vencida, hacer pagar al vendedor cuando encuentra él mismo al comprador o cobrar honorarios sin una venta efectiva son prácticas ilícitas, y un mandato firmado fuera de la oficina o a distancia debe ir acompañado del formulario de desistimiento del consumidor. Los honorarios son libres, pero desde el arrêté de 10 de enero de 2017 deben mostrarse con IVA incluido, indicando quién los paga, en el escaparate de la agencia, dentro de la oficina y en su web, y desde el 1 de abril de 2022 la lista de precios debe indicar un tipo máximo; una lista que solo muestre la parte del comprador o "según presupuesto" no es conforme. En su encuesta de 2019, la DGCCRF detectó anomalías en el 64% de las 2,175 agencias inspeccionadas. En la práctica, los honorarios van de cerca del 3% al 10% del precio, y bajan a medida que sube el precio, con una media del 4.5% al 5% para ventas de entre 200,000 € y 400,000 €; las agencias tradicionales cobran entre el 4% y el 6% y las redes de mandataires entre el 3% y el 4.5%, y alrededor del 70% de los mandatos de venta ponen los honorarios a cargo del vendedor (estimaciones del sector). Los asesores de red se quedan con una parte de los honorarios que generan: repartos base del 69% en IAD, el 70% en Safti y el 72% en Capifrance, que aumentan con la facturación, con un pack mensual de unos 159 € a 205 € sin IVA, mientras que eXp France empieza en el 75% y pasa al 100% tras 80,000 € de honorarios sin IVA en un año. Los négociateurs asalariados acogidos al convenio colectivo nacional del sector inmobiliario (IDCC 1527) cobran un salario fijo más comisiones; el mínimo para un négociateur VRP no cuadro es de 1,500 € brutos al mes, que puede ser un anticipo sobre las comisiones.

Compradores extranjeros

Los extranjeros compran inmuebles en Francia en las mismas condiciones que los franceses, sin permiso ni requisito de residencia. El notaire es obligatorio para la escritura definitiva (acte authentique) y recauda los impuestos de transmisión. Antes, comprador y vendedor suelen firmar un compromis o una promesse de vente, y el comprador particular de una vivienda dispone entonces de 10 días naturales para desistir, contados desde el día siguiente a la primera presentación de la carta certificada que notifica el contrato firmado (o desde la firma, si se firmó ante notaire), sin motivo, sin penalización y con la devolución de cualquier depósito en 21 días (Code de la construction et de l'habitation, artículo L.271-1). A nivel nacional, los extranjeros no residentes hicieron cerca del 1.8% de las ventas de vivienda de segunda mano en 2022, unas 20,000 ventas, pero se concentran en la Costa Azul y en París. Los vendedores no residentes pagan un 19% de impuesto sobre la renta por la plusvalía más un 17.2% de cargas sociales, o un 7.5% si están cubiertos por un régimen de seguridad social del EEE o de Suiza, con un recargo del 2% al 6% sobre las plusvalías superiores a 50,000 €; las reducciones por tenencia empiezan el sexto año, con exención total del impuesto sobre la renta a los 22 años y de las cargas sociales a los 30, y un vendedor que vive fuera del EEE necesita un representante fiscal cuando el precio supera 150,000 € y el inmueble se tuvo menos de 30 años. El impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI) se aplica por encima de 1.3 millones € de patrimonio inmobiliario neto a 1 de enero, con tipos del 0.5% al 1.5%, y los no residentes solo lo pagan por sus inmuebles en Francia.

Impuestos y tasas

Los compradores de una vivienda de segunda mano pagan impuestos de transmisión (droits de mutation, la parte principal de lo que en Francia se llama "frais de notaire"). El presupuesto de 2025 permitió a los départements subir su parte del 4.50% al 5.00% entre el 1 de abril de 2025 y el 31 de marzo de 2028: 89 départements lo hicieron, para un total de cerca del 6.31% (a menudo redondeado al 6.32%), mientras que los demás, y los compradores de primera vivienda que cumplen los requisitos en los départements que subieron, siguen en el 5.81%. París, el Ródano (Lyon) y la Gironda (Burdeos) están en el grupo que subió; los Alpes Marítimos (Niza, Cannes, Antibes) mantuvieron el 5.81%. Con los honorarios y gastos del notaire, comprar una vivienda de segunda mano cuesta en total entre el 7.2% y el 7.8% del precio, por ejemplo un 7.81% en un piso de 250,000 € en París y un 7.19% en 340,000 € en los Alpes Marítimos. Cuando el comprador paga los honorarios de la agencia, los impuestos se calculan sobre el precio neto pagado al vendedor, lo que los reduce. Las viviendas nuevas vendidas en los 5 años siguientes a su terminación incluyen un 20% de IVA en el precio y soportan impuestos de transmisión más bajos. Los tipos hipotecarios medios eran del 3.50% a 15 años, el 3.66% a 20 años y el 3.75% a 25 años en octubre de 2026, y estaban subiendo. Los propietarios de segundas residencias pagan la taxe d'habitation, y los municipios de zonas con escasez de vivienda (zone tendue) pueden aplicarle un recargo del 5% al 60%: 1,666 de los 3,689 municipios en zone tendue aplican un recargo, y París, Lyon, Burdeos y Niza aplican el máximo del 60%, mientras que Cannes no aplica ninguno.

Sobre plano

La vivienda nueva se vende sobre todo sobre plano como VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), regulada por el Código de la Construcción y la Vivienda. El comprador suele empezar con un contrato de reserva, con un depósito limitado al 5% del precio si la venta debe firmarse en un año, al 2% en dos años y nada más allá. Después, los pagos siguen el avance de las obras, con topes legales: como máximo el 35% una vez terminados los cimientos, el 70% cuando el edificio está cerrado (hors d'eau) y el 95% a la terminación, y el último 5% a la entrega, que puede retenerse si se constatan defectos; las penalizaciones por retraso en el pago tienen un tope del 1% al mes. Toda VEFA residencial debe contar con una garantía de terminación (garantie financière d'achèvement, GFA), que para las licencias de obras solicitadas desde el 1 de enero de 2015 debe proceder de un banco, una aseguradora o una sociedad de garantía, no del propio promotor (ordonnance 2013-890). El régimen fiscal Pinel para pisos nuevos en alquiler terminó el 31 de diciembre de 2024. El presupuesto de 2026 (ley 2026-103 de 19 de febrero de 2026) creó un estatuto de arrendador privado vigente desde el 21 de febrero de 2026 para compras hasta el 31 de diciembre de 2028: un propietario que alquila sin amueblar durante 9 años puede amortizar el 80% del precio, al 3.5%, 4.5% o 5.5% anual para pisos nuevos en edificios colectivos según el nivel de renta, o del 3% al 4% para viviendas antiguas con obras de al menos el 30% del precio, dentro de un tope anual de 8,000 € a 12,000 € y para un máximo de 2 viviendas por hogar, según el texto definitivo resumido por Manda (septiembre de 2026); los borradores anteriores eran distintos, así que compruebe el texto oficial antes de asesorar.

Alquileres

Desde el 1 de enero de 2025, las viviendas con calificación G en el certificado de eficiencia energética (DPE) ya no pueden alquilarse con un contrato nuevo o renovado; las de calificación F siguen en 2028 y las E en 2034, y la norma también afecta a los alquileres vacacionales amueblados (loi Climat et résilience). Desde el 1 de enero de 2026, un nuevo coeficiente de conversión de la electricidad (1.9 en lugar de 2.3) debería sacar de las clases F y G a unas 850,000 viviendas con calefacción eléctrica, y los propietarios con un DPE reciente pueden descargar un certificado actualizado de la ADEME. La loi Le Meur de noviembre de 2024 redujo la deducción micro-BIC de los alquileres vacacionales amueblados no clasificados al 30% con un tope de 15,000 € (el 50% y 77,700 € para los clasificados), permite a los alcaldes limitar el alquiler de una vivienda habitual a 90 días al año y fijar cuotas, y exige un número de registro en casi todos los municipios. Los propietarios que alquilan amueblado en el régimen real LMNP y venden desde el 15 de febrero de 2025 deben reintegrar las amortizaciones deducidas al calcular la plusvalía, salvo en residencias de estudiantes y de mayores y en residencias asistidas, y el presupuesto de 2026 aplicó la misma norma al nuevo estatuto de arrendador privado.

Plataformas

Fichero de profesionales inmobiliarios de la CCI: carte professionnelle T, G y S, attestations d'habilitationSecretarías de los tribunales de comercio: inscripción en el RSAC de los agents commerciauxRegistro de mandatos que lleva cada agenciaNotaires: compromis, escritura definitiva, impuestos de transmisiónDGFiP: tipos del impuesto de transmisión por départementDGCCRF: inspecciones de mandatos y de la publicidad de honorariosADEME: certificados de eficiencia energética (DPE)Números de registro municipales para alquileres vacacionales amuebladosÍndice de precios Notaires-INSEE y cifras de los Notaires du Grand Paris