Carreras inmobiliarias en Georgia

Las normas que un agente debe conocer

Organismos públicos

No hay regulador inmobiliario en Georgia, el país del Cáucaso: ningún organismo estatal concede licencias a los agentes, organiza un examen ni lleva un registro de agentes, y la comisión del agente no está regulada (TbilisiExperts, julio de 2026). Los agentes no son sujetos obligados por la ley contra el blanqueo de capitales, así que ninguna autoridad los supervisa; para cubrir el riesgo inmobiliario, la propia Agencia Nacional del Registro Público (NAPR) pasó a ser sujeto obligado (MONEYVAL, diciembre de 2024). El Registro Público y las Casas de Justicia inscriben la propiedad, los derechos de futuro propietario y las empresas. La Agencia Estatal de Promoción del Empleo expide los permisos de trabajo a los extranjeros, el Servicio de Ingresos (Revenue Service) gestiona el régimen fiscal y el Banco Nacional de Georgia fija las normas hipotecarias. GNARE, la Asociación Nacional Georgiana de Bienes Raíces, fundada en abril de 2014, es una asociación voluntaria sin ningún poder legal sobre la profesión.

Licencia

No se necesita licencia. Georgia no tiene licencia estatal, examen ni registro para agentes inmobiliarios (TbilisiExperts, julio de 2026), y no se ha encontrado ninguna ley ni proyecto de ley sobre agentes entre 2024 y 2026. Los agentes tampoco están sujetos a la ley contra el blanqueo de capitales, algo que MONEYVAL calificó de deficiencia moderada en diciembre de 2024. La credibilidad viene de GNARE, que afirma ser el único socio georgiano de la National Association of REALTORS de Estados Unidos y el único organismo autorizado a usar la marca REALTOR en Georgia. Imparte un curso voluntario de certificación de agentes acreditado por CEPI, a 750 GEL para miembros y 900 GEL para los demás, y publica una lista de agentes certificados (GNARE, octubre de 2026). Una agencia es un negocio registrado corriente: un empresario individual (IE) o una sociedad de responsabilidad limitada (LLC), inscrita en una Casa de Justicia o en el Registro Público, que asigna automáticamente un número fiscal.

Quién puede trabajar

Los georgianos pueden trabajar como agentes sin ninguna licencia. Los extranjeros también pueden, pero desde el 1 de marzo de 2026 la mayoría de los extranjeros sin residencia permanente necesitan un permiso de trabajo, llamado derecho a ejercer una actividad laboral, para trabajar por cuenta ajena, como freelance o al frente de un negocio, incluidos el trabajo por cuenta propia y la actividad como IE. Las reformas de junio de 2025 de las leyes de migración laboral y de extranjería entraron en vigor mediante el Decreto del Gobierno n.º 70 de 20 de febrero de 2026: un visado o una tarjeta de residencia temporal por sí solos ya no dan derecho a trabajar, y se suprimió el antiguo registro de migrantes laborales (Fragomen, noviembre de 2025; Legal.ge, febrero de 2026). El permiso lo concede la Agencia Estatal de Promoción del Empleo a través del portal de migración laboral, en 30 días naturales o en 10 días hábiles con el servicio urgente; los trabajadores por cuenta propia y los IE lo solicitan ellos mismos, con un plan de negocio o una prueba de actividad y una entrevista por vídeo. Legal.ge indica tasas de 200 GEL en el trámite estándar y 400 GEL en el urgente, mientras que otro despacho afirma que la tasa tiene un tope de 500 GEL, así que compruebe el importe vigente. El empleador debe publicar antes la vacante en Worknet durante 10 días hábiles, con excepciones como el estatus de International Company y los puestos pagados con más de 15,000 GEL al mes. Quienes estaban registrados como migrantes laborales activos a 1 de marzo de 2026 tienen de plazo hasta el 1 de enero de 2027, y los extranjeros por cuenta propia que ya trabajaban quedaron sujetos a control desde el 1 de mayo de 2026. Trabajar sin permiso cuesta 2,000 GEL por infracción tanto al trabajador como al empleador, cantidad que se duplica y luego se triplica en caso de reincidencia (Fragomen; Legal.ge). Los residentes permanentes están exentos; algunos despachos eximen también a los titulares de un permiso de residencia por inversión, pero las fuentes no coinciden, así que confírmelo antes de contar con ello. Los visitantes de muchos países pueden quedarse hasta un año sin visado y, desde el 1 de enero de 2026, necesitan un seguro médico de viaje con una cobertura mínima de 30,000 GEL, pero una estancia sin visado nunca permite trabajar.

Comisión y agencias

La comisión no está fijada por ley. En la reventa, la mayoría de los agentes cobran alrededor del 3%, negociable y normalmente a cargo del vendedor (ExpatHub, 2025); otras fuentes dan del 2% al 3% (GeorgiaExpats, febrero de 2026) o del 2% al 5%, a veces repartido entre ambas partes (TbilisiExperts, julio de 2026). En obra nueva el comprador no suele pagar nada y es el promotor quien paga a la agencia, por eso las agencias de Batumi anuncian un 0% de honorarios para el comprador. En los alquileres, el inquilino suele pagar el 50% de una mensualidad, dentro de una horquilla del 30% al 50% (Madloba, octubre de 2026). Ninguna fuente pública indica salarios de agentes ni repartos de comisión en Georgia: cuente con una parte de la comisión en la reventa, con honorarios de comercialización del promotor en las ventas sobre plano y con honorarios por la gestión de alquileres, y pida por escrito su parte. El régimen fiscal importa. Un IE puede solicitar al Servicio de Ingresos el estatus de pequeña empresa, que tributa al 1% de la facturación hasta 500,000 GEL y al 3% entre 500,000 y 1,000,000 GEL, pero varios despachos señalan que la intermediación inmobiliaria queda excluida de este estatus (Legalese, julio de 2026; Gegidze), así que consulte con un asesor fiscal antes de registrarse. Los leads llegan de los portales myhome.ge (gestionado por TNET), ss.ge, korter.ge para obra nueva y place.ge, de grupos de Facebook y canales de Telegram y, en Batumi, de conversaciones por WhatsApp y Telegram con compradores extranjeros en ruso e inglés.

Compradores extranjeros

Los extranjeros pueden comprar apartamentos y otros inmuebles no agrícolas libremente, en las mismas condiciones que los georgianos (GRATA International, septiembre de 2025). El suelo agrícola está reservado a ciudadanos y entidades georgianos, con excepciones como la herencia. No hace falta notario en todas las compraventas: el contrato puede firmarse en el Registro Público o en una Casa de Justicia, y los compradores a distancia usan un poder notarial apostillado (ExpatHub; GeorgiaExpats). Desde el 1 de marzo de 2026, un inmueble con un valor de mercado de al menos 150,000 USD, frente a 100,000 USD antes, puede servir de base para un permiso de residencia temporal. Pueden combinarse varios inmuebles, el valor se determina mediante una tasación certificada y los titulares actuales siguen renovando con las normas antiguas mientras conserven el inmueble (Erickson Immigration Group, febrero de 2026). El permiso de residencia por inversión empieza en 300,000 USD, se concede por 5 años y puede llevar a la residencia permanente (Legal.ge, octubre de 2026). En la práctica, los precios se anuncian en USD y muchas operaciones se liquidan en USD, pero desde 2017 las empresas deben anunciar los precios en GEL, con multas de 1,000 GEL y luego de 5,000 GEL tras una advertencia (ISET Policy Institute, febrero de 2017). Las fuentes no coinciden sobre las normas para liquidar una compraventa en moneda extranjera, así que compruébelas con el banco o con un abogado.

Impuestos y tasas

No hay impuesto de transmisión ni de actos jurídicos documentados en una compra (Georgiafy, agosto de 2026; GeorgiaExpats, febrero de 2026). El Registro Público cobra 150 GEL por inscribir un cambio de titularidad en 4 días hábiles, 270 GEL en 1 día hábil y 350 GEL en el mismo día (NAPR, octubre de 2026); algunas guías antiguas todavía citan de 50 a 200 GEL. El impuesto anual sobre bienes inmuebles de las personas físicas depende de los ingresos del hogar: nada por debajo de 40,000 GEL al año y, a partir de ahí, un tipo fijado por el municipio, citado en torno al 0.05% al 0.2% entre 40,000 y 100,000 GEL y hasta el 1% por encima. Las fuentes difieren sobre estos tramos, así que compruébelos con el Servicio de Ingresos. Una vivienda revendida en los 2 años siguientes a la compra tributa al 5% de la plusvalía, y nada pasados más de 2 años; un inmueble comercial vendido en los 2 primeros años tributa al 20% (Gegidze, junio de 2024). El alquiler residencial tributa al 5% de la renta bruta para la persona física que se registra para ello y, si no, al 20% (Georgiafy).

Sobre plano

La compra sobre plano es habitual. En Tiflis, las ventas primarias alcanzaron 20,961 apartamentos en 2025, un 5.2% más, casi la mitad de todas las ventas (Galt & Taggart, enero de 2026). El comprador firma un contrato previo de compraventa y puede inscribirse en el Registro Público como futuro propietario; la plena propiedad llega con la finalización y el documento que acredita que el edificio es apto para su uso (Legal.ge, enero de 2026). Los planes de pago a plazos del promotor suelen durar de 2 a 3 años, mayoritariamente en moneda extranjera, y a menudo se refinancian con una hipoteca bancaria en la entrega. Están exentos de los límites de cuota sobre ingresos del Banco Nacional, pueden no figurar en el buró de crédito y la entrada inicial ya empieza en el 0%; un economista dijo a SOVA que ahí no hay regulación (SOVA, octubre de 2026). Los compradores sobre plano pueden obtener descuentos de entre un 20% y un 30%, una señal del 10% no suele ser reembolsable y algunos promotores depositan las señales en una cuenta escrow, aunque muchos no lo hacen (GeorgiaExpats, 2026). Ninguna ley exige escrow ni un registro de promotores, así que la diligencia debida forma parte del trabajo del agente: compruebe la licencia de obra, los proyectos terminados del promotor y un extracto reciente del Registro Público. El control de la construcción ha sido débil: el derrumbe de un edificio en Batumi en 2021, que mató a 9 personas, se relacionó con modificaciones ilegales (OC Media, noviembre de 2021). En cuanto a las hipotecas, el Banco Nacional elevará el umbral de ingresos de su límite más estricto del 25% de cuota sobre ingresos de 1,500 a 2,000 GEL el 1 de febrero de 2027 y a 2,500 GEL el 1 de septiembre de 2027 (SOVA, octubre de 2026).

Alquileres

Las rentabilidades del alquiler son altas: alrededor del 8.6% en Tiflis a finales de 2025, con un alquiler medio de $9.8 por m² al mes (Galt & Taggart), mientras que la rentabilidad bruta en Batumi cayó del 8.8% al 7.4% en 2025 (Investor.ge, abril de 2026). Los alquileres de larga duración se encuentran en los portales, los grupos de Facebook y los canales de Telegram, y el inquilino suele pagar al agente el 50% de una mensualidad (Madloba, octubre de 2026). El alquiler residencial tributa al 5% del importe bruto para la persona física que se registra para ello. Algunas agencias obtienen sus ingresos principalmente de la gestión de alquileres.

Plataformas

Registro Público (NAPR): inscripción de la propiedad y del futuro propietario, tasas de inscripciónCasas de Justicia: firma de contratos, registro de un IE o de una empresaAgencia Estatal de Promoción del Empleo: permisos de trabajo a través del portal de migración laboralWorknet: publicación de la vacante antes de contratar a un extranjeroServicio de Ingresos (Revenue Service): estatus de pequeña empresa, impuesto sobre bienes inmuebles y sobre alquileresBanco Nacional de Georgia: normas de LTV hipotecario y de cuota sobre ingresosGNARE: certificación voluntaria de agentes acreditada por CEPIPortales: myhome.ge, ss.ge, korter.ge, place.ge