Cómo ser agente inmobiliario en Georgia (el país)

Esta guía trata de Georgia, el país del Cáucaso, con Tiflis y Batumi como sus dos mercados inmobiliarios. Georgia es uno de los lugares más abiertos del mundo para empezar como agente: no hay licencia, ni examen, ni regulador. Pero algo cambió en 2026. Desde el 1 de marzo de 2026, un extranjero necesita un permiso de trabajo para trabajar, incluso como freelance o como titular de un negocio unipersonal. Así encaja todo en octubre de 2026.

En resumen

1. Georgia no tiene licencia estatal para agentes ni supervisor. Los agentes no son sujetos obligados por la ley contra el blanqueo de capitales (MONEYVAL, diciembre de 2024).
2. Los ciudadanos georgianos y los residentes permanentes pueden empezar de inmediato, en una agencia o con su propio negocio.
3. Los extranjeros necesitan un permiso de trabajo, el “derecho a ejercer una actividad laboral”, para el trabajo remunerado y para el trabajo por cuenta propia, desde el 1 de marzo de 2026 (Fragomen; Legal.ge).
4. La multa por trabajar sin él es de 2,000 GEL para el trabajador y para el empleador, y se duplica y luego se triplica en caso de reincidencia.
5. Puede trabajar como asalariado, como empresario individual (IE) o a través de una LLC. Dos despachos de abogados señalan que la intermediación queda excluida del estatus de pequeña empresa del 1%.
6. GNARE ofrece una certificación voluntaria, a 750 GEL para miembros y 900 GEL para los demás.
7. Los agentes suelen ganar del 2% al 3% en las reventas, a cargo del vendedor, y en obra nueva es el promotor quien paga a la agencia.

Sin licencia ni regulador

Ninguna fuente que hemos leído describe un régimen de licencias o de inscripción para agentes. El informe de MONEYVAL de diciembre de 2024 indica que los agentes no están designados como sujetos obligados y que no hay supervisor. TbilisiExperts (julio de 2026) señala que la comisión del agente no está regulada. No hemos encontrado ningún proyecto de ley para cambiarlo.

La ley contra el blanqueo de capitales se modificó en 2022, 2023 y 2024, y siguió dejando fuera a los agentes. En su lugar, la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR), que inscribe todos los derechos sobre inmuebles, pasó a ser sujeto obligado. En la práctica, el registro hace las preguntas al final de la operación, así que las agencias cuidadosas verifican a los clientes desde el principio de todos modos.

Si es georgiano

No hay nada que inscribir como agente individual. Puede unirse a:

• Una agencia de Tiflis, como Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 o BD Realty, o una oficina franquiciada como RE/MAX Realty Park.
• Una agencia de Batumi, como Batumi Residence, Batumi Real Estate o la oficina de BD Realty en Batumi.
• El equipo de ventas de un promotor, ya que gran parte del mercado es sobre plano.
• O crear su propio negocio como IE o como LLC.

Si es extranjero: el permiso de trabajo de 2026

Las reformas aprobadas en junio de 2025 entraron en vigor mediante el Decreto del Gobierno n.º 70 de 20 de febrero de 2026. Fragomen (noviembre de 2025) y Legal.ge (febrero de 2026) resumen la nueva norma:

• La mayoría de los extranjeros sin residencia permanente necesitan un permiso de trabajo para el trabajo remunerado, el trabajo como freelance o la gestión de un negocio, incluidos el trabajo por cuenta propia y la actividad como IE.
• Un visado, una estancia sin visado o una tarjeta de residencia temporal por sí solos ya no dan derecho a trabajar.
• El antiguo sistema de registro de migrantes laborales fue suprimido.

Aspecto	Detalle
Expedido por	La Agencia Estatal de Promoción del Empleo, a través del portal de migración laboral
Tramitación	30 días naturales, o 10 días hábiles por la vía urgente
Tasa	200 GEL en el trámite estándar y 400 GEL en el urgente (Legal.ge). Nomos Georgia indica que las tasas tienen un tope de 500 GEL
Asalariados	Solicita el empleador, tras publicar la vacante en Worknet durante 10 días hábiles, salvo exención
Autónomos e IE	Lo solicitan ellos mismos, con un plan de negocio o una prueba de actividad y una entrevista por vídeo
Multa	2,000 GEL para el trabajador y otros tantos para el empleador, que se duplican y luego se triplican en caso de reincidencia
Transición	Autónomos que ya trabajaban: control desde el 1 de mayo de 2026. Migrantes laborales registrados: hasta el 1 de enero de 2027

Quién está exento. Los residentes permanentes. Legal.ge y AttorneyAtLaw.ge incluyen también a los titulares de una residencia por inversión, pero Nomos Georgia no, así que pida asesoramiento por escrito antes de contar con ello. Una vez que tenga el permiso de trabajo, solicite un permiso de residencia por trabajo en un plazo de 10 días si ya está en Georgia (AttorneyAtLaw.ge).

La residencia no da derecho a trabajar. La residencia vinculada a un inmueble, ahora desde 150,000 USD, no permite trabajar a un extranjero. No la venda así a los clientes y no cuente con ella para usted.

Asalariado, IE o LLC

• Asalariado. El comienzo más sencillo. La agencia le paga según su contrato y, si es extranjero, solicita su permiso.
• Empresario individual. Inscrito en la Casa de Justicia o en la NAPR, con un número fiscal asignado automáticamente (Legalese, julio de 2026). Habitual entre los agentes freelance que trabajan con agencias a comisión.
• LLC. La forma habitual para una agencia con empleados o socios.

La trampa del 1%. El estatus de pequeña empresa de Georgia grava a los IE con el 1% de la facturación hasta 500,000 GEL, y el 3% sobre la parte hasta 1,000,000 GEL, por encima de la cual se pierde el estatus (Legalese). Pero Legalese incluye la intermediación inmobiliaria residencial entre las actividades excluidas, y Gegidze afirma que la intermediación de inmuebles le descalifica del régimen. Cuente con el régimen fiscal general y pida a un asesor fiscal que lo confirme.

GNARE

La Asociación Nacional Georgiana de Bienes Raíces (GNARE), fundada en abril de 2014, afirma ser el único socio georgiano de la National Association of REALTORS de Estados Unidos y el único organismo autorizado a usar la marca REALTOR en Georgia. Imparte un curso de certificación voluntario, acreditado por CEPI, y publica una lista de agentes certificados. Sin licencia estatal, es una de las pocas credenciales que un empleador o un cliente pueden comprobar.

Cómo se paga a los agentes

• Reventas: alrededor del 3%, normalmente a cargo del vendedor (ExpatHub), o del 2% al 3% (GeorgiaExpats, 2026).
• Obra nueva: normalmente 0% para el comprador, con el promotor pagando a la agencia (TbilisiExperts).
• Alquileres: normalmente el 50% de una mensualidad, a cargo del inquilino (Madloba, octubre de 2026).

No hemos encontrado datos publicados sobre repartos de comisión ni salarios de agentes en Georgia. Pida a cada empleador sus cifras por escrito. Consulte Comisión del agente inmobiliario en Georgia.

Dónde está el trabajo

• Tiflis vendió 42,388 apartamentos en 2025, un 4.3% más, con un precio medio primario en white frame de 1,373 USD por m² en diciembre de 2025 (Galt & Taggart). La mayoría de los compradores son georgianos.
• Batumi vendió 17,478 apartamentos en 2025, un 15% más, y los extranjeros compraron el 52%, con los israelíes en el 13% del total de ventas (Investor.ge, abril de 2026).

Los principales portales son myhome.ge, ss.ge, korter.ge y place.ge (Stratos, marzo de 2026). En Batumi, las agencias venden a extranjeros en ruso e inglés a través de WhatsApp y Telegram. El georgiano, el inglés y el ruso son los idiomas clave. El hebreo es un plus en Batumi.

Cómo elegir una agencia

• Pregunte por su razón social y forma jurídica, y si es miembro de GNARE.
• Si es extranjero, pregunte si solicitará su permiso de trabajo, y no empiece antes de que se lo concedan.
• Pida su estatus por escrito: asalariado o freelance, y quién se encarga de los impuestos.
• Pida su remuneración por escrito: su parte en captaciones, leads, operaciones con promotores y alquileres, y cuándo se paga.
• Pregunte cómo verifica los extractos del registro, a los promotores y a los clientes.

Señales de alarma

• “Empieza ya, el permiso puede esperar.”
• “Regístrate como IE, solo pagas un 1%”, sin que lo revise un asesor fiscal.
• Anuncios con precios solo en USD, cuando la ley exige GEL.
• Señales de compras sobre plano vendidas como “seguras” sin escrow en el contrato.
• Honorarios cobrados en efectivo o en una cuenta personal.

Georgia no tiene licencia de agente, pero los extranjeros necesitan un permiso de trabajo desde el 1 de marzo de 2026. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. CloserPass no está afiliado a GNARE, a la NAPR, a la Agencia Estatal de Promoción del Empleo ni a ningún organismo gubernamental de Georgia.

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