Comprar un inmueble en Francia siendo extranjero

Sobre el papel, Francia es uno de los países más sencillos de Europa para un comprador extranjero: sin permiso, sin cupo, sin requisito de residencia. La complejidad está en otra parte: en el proceso del notaire, un derecho de desistimiento de diez días que sorprende a los vendedores, unos impuestos de transmisión que varían según el département y unos impuestos locales sobre las segundas residencias que han subido mucho en las grandes ciudades. Esto es lo que un agente debe explicar, a octubre de 2026.

En resumen

1. Los extranjeros pueden comprar inmuebles en Francia sin ninguna restricción ni permiso.
2. Un notaire firma la escritura definitiva, el acte authentique, y recauda los impuestos de transmisión.
3. Tras firmar el compromis, el comprador no profesional de una vivienda dispone de 10 días para desistir sin motivo ni penalización (Notaires de France).
4. Los impuestos de transmisión en una reventa son del 6.31% en la mayoría de los départements, entre ellos París, el Ródano y la Gironda, y del 5.81% en el resto, entre ellos los Alpes Marítimos (MesFraisNotaire, octubre de 2026).
5. Los gastos totales del comprador en una reventa rondan el 7.2% al 7.8% del precio, antes de los honorarios de la agencia si los paga el comprador.
6. La obra nueva se vende en VEFA, con pagos por fases limitados y una garantía de terminación obligatoria.
7. Las segundas residencias en París, Lyon, Burdeos y Niza soportan un recargo del 60% sobre la taxe d’habitation municipal. Cannes no aplica ninguno.
8. Los vendedores no residentes pagan un 19% de impuesto sobre las plusvalías más cargas sociales, con exención total a los 30 años.

Quién compra y dónde

Los extranjeros no residentes hicieron cerca del 1.8% de las ventas de vivienda de segunda mano en la Francia metropolitana en 2022, unas 20,000 ventas (MySweetimmo, citando a los notaires). La proporción es mucho mayor en la Riviera: un estudio antiguo de los notaires, con datos de 2017, atribuía a extranjeros no residentes cerca del 7% de las compras en los Alpes Marítimos, frente al 0.7% en Île-de-France, encabezados por británicos, belgas y alemanes (Journal de l’Agence). Úselos como clasificación, ya que los datos son antiguos.

Los niveles de precios varían mucho. Estimaciones de MeilleursAgents a 1 de octubre de 2026, para pisos: €9,630/m² en París, €5,245 en Niza, €4,714 en Lyon y €4,448 en Burdeos.

Paso 1: oferta y compromis

El comprador hace una oferta por escrito. Una vez aceptada, ambas partes firman un compromis o una promesse de vente, en privado, en la agencia o ante un notaire. Fija el precio, las condiciones, la fecha de la escritura y el depósito si lo hay. La agencia debe tener un mandato escrito, y sus honorarios deben mostrarse con quién los paga.

Paso 2: el plazo de desistimiento de 10 días

Notaires de France explica la norma, fijada por el artículo L.271-1 del Code de la construction et de l’habitation:

• Protege al comprador no profesional de un inmueble residencial.
• Dura 10 días naturales, desde el día siguiente a la primera presentación de la carta certificada que notifica el compromis firmado, o desde el día siguiente a la firma si se firmó ante notaire.
• El comprador desiste por carta certificada, sin motivo y sin penalización.
• Cualquier depósito se devuelve en 21 días.

Explique a los compradores extranjeros que esto los protege. Explique a los vendedores que la venta no es segura hasta que hayan pasado los diez días.

Paso 3: préstamo, comprobaciones y escritura

El banco aprueba el préstamo. Las medias de los intermediarios en octubre de 2026 eran del 3.50% a 15 años, el 3.66% a 20 y el 3.75% a 25, y subiendo (PAP.fr). El notaire comprueba el título y el expediente, y después las partes firman el acte authentique. El notaire recibe los fondos y paga los impuestos, y el comprador pasa a ser propietario.

Gastos del comprador en una reventa

La ley de finanzas de 2025 permitió a los départements subir su parte del impuesto de transmisión (DMTO) del 4.50% al 5.00% entre el 1 de abril de 2025 y el 31 de marzo de 2028. MesFraisNotaire, contrastado con la tabla de la DGFiP de 1 de junio de 2026:

Département	DMTO total
París (75), Ródano (69), Gironda (33) y otros 86 que subieron el tipo	6.31% (a menudo redondeado al 6.32%)
Alpes Marítimos (06) y otros 10 sin la subida	5.81%
Compradores de primera vivienda que cumplen los requisitos en un département que subió	5.81%

Las preguntas frecuentes de la misma web no son coherentes sobre los Alpes Marítimos, así que confírmelo con el notaire.

Sumando los honorarios y desembolsos del notaire, los gastos totales del comprador rondan el 7.2% al 7.8% del precio.

Importa quién paga los honorarios de la agencia. Cerca del 70% de los mandatos los ponen a cargo del vendedor (Agence Immobilière France, orientativo). Cuando los paga el comprador, los impuestos de transmisión se calculan sobre el precio neto del vendedor, lo que los reduce un poco.

Ejemplos prácticos

Se usan precios de ejemplo. El que cuenta es el presupuesto del notaire.

Piso de reventa en París, €250,000. Gastos totales del comprador en el ejemplo de MesFraisNotaire: 7.81%, unos €19,525.

Piso de reventa en los Alpes Marítimos, €340,000. Gastos totales del comprador en el ejemplo de MesFraisNotaire: 7.19%, unos €24,446.

Casa de reventa en la Gironda, €400,000 netos para el vendedor, honorarios de €20,000 TTC.

• Si el vendedor paga los honorarios, escritura por €420,000: DMTO al 6.31% = €26,502.
• Si el comprador paga los honorarios, escritura por €400,000: DMTO = €25,240, un ahorro de unos €1,262 en impuestos.

Obra nueva: la VEFA

La vivienda nueva se vende sobre plano en VEFA. Le Mag Juridique expone los topes de pago del artículo R.261-14 del Código: como máximo el 35% en los cimientos, el 70% con el edificio cerrado, el 95% a la terminación y el último 5% a la entrega. El depósito de reserva tiene un tope del 5% si la venta se firma en un año, del 2% en dos años y nada más allá. Toda VEFA residencial necesita una garantía de terminación (GFA) de un banco o una aseguradora. Consulte Cómo funciona la compra sobre plano (VEFA) en Francia.

Después de la compra

Impuesto sobre las segundas residencias. Los municipios en zone tendue pueden aplicar un recargo del 5% al 60% a la parte municipal de la taxe d’habitation de las segundas residencias. SeLoger (octubre de 2026) sitúa a París, Lyon, Burdeos y Niza en el máximo del 60%, entre 688 municipios. Cannes no aplica ninguno. No encontramos la posición de Antibes.

IFI. El impuesto sobre el patrimonio inmobiliario se aplica por encima de €1.3 millones de patrimonio inmobiliario neto imponible a 1 de enero, del 0.5% al 1.5%. Los no residentes solo pagan por sus inmuebles en Francia (Fondation de France, octubre de 2026).

Alquiler. Según la loi Climat et résilience, las viviendas con calificación G en el DPE no pueden alquilarse con un contrato nuevo ni renovarse desde el 1 de enero de 2025, las F desde 2028 y las E desde 2034, incluidos los alquileres turísticos amueblados (Hellio). Compruebe el DPE antes de cualquier oferta de un inversor.

Alquileres vacacionales. La loi Le Meur redujo la deducción micro-BIC de los alquileres turísticos amueblados no clasificados al 30% hasta €15,000 (clasificados: 50% hasta €77,700), permitió a los alcaldes limitar el alquiler de la vivienda habitual a 90 días al año e hizo obligatorio un número de registro en casi todos los municipios (Optimhome).

Cuando el cliente vende. David Notaires expone las normas para los no residentes:

• Un 19% de impuesto sobre la renta por la plusvalía, más un 17.2% de cargas sociales, o un 7.5% para los vendedores de un régimen de seguridad social del EEE o de Suiza.
• Un recargo del 2% al 6% sobre las plusvalías superiores a €50,000.
• Reducciones a partir del sexto año: exención del impuesto sobre la renta a los 22 años y de las cargas sociales a los 30 años.
• Los nacionales del EEE que fueron residentes en Francia al menos dos años pueden eximir una vez hasta €150,000 de plusvalía.
• Una antigua vivienda habitual está exenta si se vende antes del 31 de diciembre del año siguiente a la salida de Francia.
• Se necesita un representante fiscal si el vendedor vive fuera del EEE, el precio supera €150,000 y el inmueble se tuvo menos de 30 años.

En los alquileres amueblados en el régimen real LMNP, las amortizaciones se reintegran en la plusvalía en las ventas desde el 15 de febrero de 2025 (NBE Avocats).

Lo que un agente debe explicar

• No se necesita permiso, pero el notaire dirige el proceso y los plazos.
• El derecho de desistimiento de 10 días, y cuándo empieza.
• El impuesto de transmisión del département, y unos gastos totales de cerca del 7% al 8% en una reventa.
• Quién paga los honorarios de la agencia, y cómo cambia eso los impuestos.
• La clase DPE y lo que significa para el alquiler.
• El recargo sobre las segundas residencias del municipio, y el umbral del IFI.
• Lo que el cliente pagará en una futura venta como no residente.

Francia no restringe a los compradores extranjeros, pero los impuestos y las normas de alquiler cambiaron en 2025 y 2026. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado a Notaires de France, la CCI ni a ningún organismo público en Francia.

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