Comprar un inmueble en Georgia siendo extranjero

Georgia, el país de Tiflis y Batumi, es uno de los lugares más sencillos del mundo para que un extranjero compre un piso. Los apartamentos pueden comprarse en las mismas condiciones que un georgiano, no hay impuesto de transmisión y el Registro Público puede inscribir una venta el mismo día. Las preguntas de los compradores extranjeros tratan sobre el suelo, la moneda, el riesgo de la compra sobre plano y la residencia. Esto es lo que un agente debe saber explicar en octubre de 2026.

En resumen

1. Los extranjeros pueden comprar apartamentos e inmuebles no agrícolas libremente (GRATA International, septiembre de 2025).
2. El suelo agrícola está reservado a ciudadanos y entidades georgianos, con excepciones limitadas.
3. La propiedad se inscribe en la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR), por 150 GEL en 4 días hábiles, 270 GEL en 1 día o 350 GEL en el mismo día.
4. No hay impuesto de transmisión ni de actos jurídicos documentados (Georgiafy; GeorgiaExpats).
5. Una reventa residencial en un plazo de 2 años tributa al 5% de la plusvalía, y pasados 2 años al 0% (Gegidze).
6. Los precios se anuncian en USD, pero los anuncios deben mostrar GEL (ISET Policy Institute).
7. Un inmueble de 150,000 USD o más puede servir de base para la residencia temporal desde el 1 de marzo de 2026, pero no da derecho a trabajar.

Lo que pueden poseer los extranjeros

• Apartamentos, casas e inmuebles comerciales en suelo no agrícola: libremente, en las mismas condiciones que los locales (GRATA International).
• Suelo agrícola: la Constitución y la Ley de Propiedad del Suelo Agrícola lo reservan a ciudadanos y entidades georgianos. Las excepciones son la herencia y los planes de inversión aprobados por el Gobierno para empresas georgianas de propiedad extranjera (GRATA).

Qué significa para los agentes. Antes de enseñar una casa con terreno o una parcela fuera de una ciudad, compruebe la categoría del suelo en el registro. Un comprador extranjero no puede comprar sin más un terreno agrícola.

Cómo funciona una compra

1. Comprobación en el registro. Obtenga el extracto de la NAPR y confirme que el vendedor es el propietario inscrito.
2. Señal o reserva, con una cláusula escrita sobre los reembolsos.
3. Contrato de compraventa, que puede firmarse en la NAPR o en la Casa de Justicia. El notario no es obligatorio en todas las compraventas (ExpatHub; GeorgiaExpats).
4. Los compradores a distancia suelen firmar mediante un poder notarial apostillado.
5. La inscripción en la NAPR convierte al comprador en propietario.

Tasas de inscripción (napr.gov.ge, consultado en octubre de 2026):

Servicio	Tasa	Hora
Estándar	150 GEL	4 días hábiles
Rápido	270 GEL	1 día hábil
En el mismo día	350 GEL	En el mismo día

Algunas guías todavía citan de 50 a 200 GEL. Use la página oficial.

Moneda: precios en USD, anuncios en GEL

• Desde julio de 2017, las empresas deben anunciar los precios en GEL. Las sanciones empiezan con una advertencia, luego 1,000 GEL y después 5,000 GEL (ISET Policy Institute, febrero de 2017).
• En la práctica, los inmuebles se anuncian y a menudo se liquidan en USD. GeorgiaExpats (2026) afirma que la mayoría de las operaciones en Tiflis se anuncian y se liquidan en dólares. ExpatHub indica que el GEL es la única moneda de curso legal y que los contratos recogen un equivalente en USD.

Las fuentes no coinciden sobre cómo funciona hoy la liquidación en moneda extranjera, así que deje que el abogado y el banco del comprador decidan cómo figura el precio en el contrato y cómo se mueve el dinero.

Impuestos para propietarios extranjeros

Impuesto	Norma	Fuente
Impuesto de transmisión o de actos jurídicos documentados	Ninguno	Georgiafy; GeorgiaExpats
Inscripción	Tasa de la NAPR desde 150 GEL	napr.gov.ge
Plusvalía en una reventa residencial	5% si se vende en un plazo de 2 años, 0% pasados más de 2 años	Gegidze; ExpatHub
Plusvalía en una reventa comercial	20% si se vende en un plazo de 2 años	Gegidze
Ingresos por alquiler	5% de la renta bruta para la persona física que se registra u opta por este régimen; si no, 20%	Georgiafy; Gegidze
Impuesto anual sobre bienes inmuebles	Exento si los ingresos del hogar son inferiores a 40,000 GEL; después aumenta con los ingresos hasta el 1%, fijado por el municipio	Georgiafy; ExpatHub

Las fuentes dan tramos distintos del impuesto sobre bienes inmuebles, así que diga a los compradores que lo confirmen con el Servicio de Ingresos.

Ejemplo práctico: un piso en Batumi, en manos de un inversor

Un comprador extranjero paga 90,000 USD por un piso llave en mano, lo alquila y lo vende 3 años después por 100,000 USD. Mostramos USD por simplicidad. En realidad, los impuestos se calculan en laris.

Concepto	Importe
Impuesto de transmisión en la compra	0
Tasa de la NAPR, estándar	150 GEL
Alquiler: 600 USD al mes durante 12 meses, registrado al 5%	7,200 x 5% = 360 USD al año
Impuesto sobre la plusvalía, más de 2 años de tenencia	0

Si el comprador hubiera vendido en un plazo de 2 años, la plusvalía de 10,000 USD habría tributado al 5%: 500 USD. La cifra del alquiler es una suposición para el ejemplo.

Compras sobre plano

La mayoría de los pisos nuevos se venden sobre plano. Un comprador puede inscribirse en la NAPR como futuro propietario en virtud del contrato previo de compraventa del promotor, y la plena propiedad llega con la finalización y el documento de aptitud para el uso (Legal.ge, octubre de 2026). No existe ley de escrow ni registro de promotores, y las señales a menudo no son reembolsables. Consulte Cómo funciona la compra sobre plano en Georgia.

Residencia a través de un inmueble

• Residencia temporal por inmueble: desde el 1 de marzo de 2026, a partir de 150,000 USD de valor de mercado, frente a 100,000 USD antes. La valoración se hace mediante tasación certificada y pueden combinarse varios inmuebles. Los titulares actuales pueden seguir renovando con las normas antiguas mientras conserven el inmueble (Erickson Immigration Group, febrero de 2026).
• Residencia por inversión: desde 300,000 USD, que pueden incluir inmuebles valorados por un auditor. Se concede por 5 años y después puede convertirse en residencia permanente (Legal.ge, octubre de 2026).

Ninguna de las dos es un permiso de trabajo. Desde el 1 de marzo de 2026, los extranjeros necesitan un permiso de trabajo aparte para trabajar, incluido el trabajo por cuenta propia (Legal.ge, febrero de 2026). Si los titulares de una residencia por inversión están exentos sigue siendo objeto de debate entre despachos de abogados.

Dónde compran los extranjeros

• Batumi: los extranjeros compraron el 52% de los pisos en 2025, con los israelíes en el 13% del total de ventas. El precio medio llave en mano era de 1,865 USD por m², con Old Batumi por encima de 3,000 USD y la periferia por debajo de 1,500 USD. La rentabilidad bruta era del 7.4% (Investor.ge, abril de 2026). En agosto de 2026 los compradores extranjeros volvieron a ser el 52% (Business Media Georgia).
• Tiflis: alrededor del 90% de los compradores son georgianos, seguidos de un 4% de israelíes y un 2% de rusos (Colliers, vía Commersant, diciembre de 2025). El precio medio primario en white frame era de 1,373 USD por m² en diciembre de 2025, desde unos 1,038 USD en Gldani hasta 2,781 USD en Vake, con una rentabilidad bruta del 8.6% (Galt & Taggart).

Lo que un agente debe decir el primer día

• “Puede ser propietario pleno de este piso, como un georgiano.”
• “No hay impuesto de transmisión. La inscripción cuesta entre 150 y 350 GEL según la rapidez.”
• “Si vende en un plazo de dos años, paga un 5% sobre la plusvalía.”
• “El precio está en dólares, pero el anuncio debe mostrar laris.”
• “La residencia exige 150,000 USD según una tasación, y no le permite trabajar aquí.”
• “Sobre plano, lea la cláusula de la señal con un abogado antes de pagar.”

Georgia permite a los extranjeros comprar apartamentos libremente, restringe el suelo agrícola y no cobra impuesto de transmisión. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. CloserPass no está afiliado a la NAPR ni a ningún organismo gubernamental de Georgia.

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