Cómo funciona la compra sobre plano (VEFA) en Francia

Las ventas sobre plano en Francia están entre las más protegidas de Europa. La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) limita lo que paga el comprador en cada fase de la construcción, limita el depósito de reserva y exige una garantía externa de que el edificio se terminará. Para un agente, el trabajo tiene menos que ver con el riesgo jurídico que con las cifras: qué régimen fiscal se aplica a un inversor, qué renta se permitirá y cuándo se pide el dinero. Así funciona en octubre de 2026.

En resumen

1. La venta en VEFA está regulada por el Code de la construction et de l’habitation (artículos L.261-10 y siguientes).
2. El depósito del contrat de réservation tiene un tope del 5% si la venta se firma en un año, del 2% en dos años y nada más allá.
3. Los pagos por fases están limitados por el artículo R.261-14: 35% en los cimientos, 70% con el edificio cerrado, 95% a la terminación y 5% a la entrega.
4. Toda VEFA residencial necesita una garantie financière d’achèvement (GFA), que debe ser extrínseca (de un banco, una aseguradora o una sociedad de garantía) para las licencias de obras solicitadas desde el 1 de enero de 2015.
5. El Pinel terminó el 31 de diciembre de 2024. La ley de finanzas de 2026 creó un nuevo statut du bailleur privé para compras hasta el 31 de diciembre de 2028.
6. Como en toda vivienda vendida, el agente necesita un mandato del promotor y debe mostrar los honorarios como exigen las normas.

El contrat de réservation

Una venta en VEFA suele empezar con un contrato de reserva, antes de que la venta propiamente dicha se firme ante notaire. Le Mag Juridique da los topes del depósito:

Plazo hasta la firma de la venta	Depósito máximo
En 1 año	5% del precio
En 2 años	2%
Más de 2 años	Ninguno

La fuente cita el artículo R.261-68, mientras que la mayoría de los textos sitúan estas normas en los R.261-28 a R.261-31. Compruebe el artículo con el notaire antes de citarlo.

El calendario de pagos

El artículo R.261-14 fija los importes acumulados máximos que puede pedir el promotor (Le Mag Juridique):

Fase	Máximo pagado en total
Cimientos terminados	35%
Edificio cerrado (hors d’eau)	70%
Terminación (achèvement)	95%
Entrega de llaves	100%

El último 5% puede consignarse si el comprador hace constar defectos en la entrega. Las penalizaciones por retraso en el pago tienen un tope del 1% al mes.

Ejemplo: un piso de €350,000 en Lyon, reservado 10 meses antes de la venta.

Fase	Máximo acumulado	Pedido en esta fase
Depósito de reserva (5%)	€17,500	€17,500
Cimientos (35%)	€122,500	€105,000
Edificio cerrado (70%)	€245,000	€122,500
Terminación (95%)	€332,500	€87,500
Entrega (100%)	€350,000	€17,500

Para un comprador con préstamo, el calendario decide cuándo libera el banco los fondos. En octubre de 2026, las medias de los intermediarios eran del 3.66% a 20 años y el 3.75% a 25 (PAP.fr).

La garantía de terminación

La GFA asegura que el edificio se termine si el promotor falla. Homunity explica que, según la ordonnance n.º 2013-890 de 3 de octubre de 2013, debe ser extrínseca, es decir, otorgada por un banco, una aseguradora o una sociedad de garantía, para todo proyecto residencial cuya licencia de obras se solicitara desde el 1 de enero de 2015. Pida al promotor el nombre del garante y el certificado.

Garantías del constructor. También se suele describir al comprador como cubierto por una garantía de un año de perfecta terminación, una garantía de dos años sobre los equipos y la décennale de diez años por defectos estructurales, según el Código Civil, con un seguro dommages-ouvrage contratado por el promotor. No lo verificamos para esta guía, así que pida los certificados al notaire.

Gastos del comprador

Se suele indicar que los gastos del comprador en la primera venta de una vivienda nueva son mucho más bajos que en una reventa, donde los impuestos de transmisión alcanzan el 6.31% o el 5.81% según el département (MesFraisNotaire). No verificamos el tipo de la obra nueva para esta guía, así que pida un presupuesto al notaire en lugar de citar una cifra.

Desistimiento. El comprador no profesional de una vivienda tiene un plazo de desistimiento de 10 días según el artículo L.271-1 del Código (Notaires de France). Pregunte al notaire cómo se aplica al contrato de reserva en cada proyecto.

Compradores inversores

El Pinel se acabó. La reducción fiscal Pinel terminó el 31 de diciembre de 2024 (Lefebvre Dalloz).

El statut du bailleur privé. La ley de finanzas de 2026, n.º 2026-103 de 19 de febrero de 2026, creó un nuevo régimen para los arrendadores privados, también llamado dispositif Jeanbrun, vigente desde el 21 de febrero de 2026 para compras hasta el 31 de diciembre de 2028. Manda resume el texto definitivo:

Aspecto	Norma
Compromiso	Alquiler sin amueblar de larga duración durante 9 años
Base	Amortización sobre el 80% del precio
Pisos nuevos en edificios colectivos	3.5%, 4.5% o 5.5% al año, para renta intermedia, social o muy social
Viviendas antiguas con obras de al menos el 30% del precio	3%, 3.5% o 4% al año
Tope anual	€8,000, €10,000 o €12,000
Límites	Casas excluidas, como máximo 2 viviendas por hogar

Un resumen anterior de Lefebvre Dalloz, redactado antes de la votación final, indicaba un compromiso de 12 años y un único tope. Compruebe el texto definitivo en Légifrance antes de presentar el régimen a un cliente, y remita a los inversores a un asesor fiscal.

Alquileres amueblados. En las ventas desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas en el régimen real LMNP se reintegran al calcular la plusvalía, con excepciones para las residencias de estudiantes y de mayores y los centros asistenciales. La ley de finanzas de 2026 extendió la misma norma al nuevo régimen de arrendador privado (NBE Avocats). Los inversores deben tenerlo en cuenta desde el primer día.

Energía. Sus clientes inversores compararán una vivienda nueva con el parque antiguo, donde las viviendas con calificación G no pueden alquilarse con un contrato nuevo desde el 1 de enero de 2025, las F desde 2028 y las E desde 2034 (Hellio).

Segundas residencias. Un comprador que conserva un piso nuevo como segunda residencia en París, Lyon, Burdeos o Niza soporta el recargo del 60% sobre la taxe d’habitation municipal (SeLoger, octubre de 2026).

Dónde están los precios

Como contexto sobre aquello con lo que compite una vivienda nueva, MeilleursAgents estima los pisos de segunda mano a 1 de octubre de 2026 en €9,630/m² en París, €5,245 en Niza, €4,714 en Lyon y €4,448 en Burdeos. Compárelos con la lista de precios del propio proyecto y explique cualquier diferencia.

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

• La licencia de obras y si es firme.
• El certificado de la GFA y el nombre del garante.
• El contrato de reserva: depósito dentro del tope, fecha prevista de firma y condiciones de devolución del depósito.
• El calendario de pagos de la escritura, dentro de los topes del R.261-14.
• La fecha de entrega y las penalizaciones por retraso.
• Los certificados de seguro.
• Para los inversores, qué régimen fiscal se aplica, sus topes de renta y su periodo de compromiso.
• Su mandato con el promotor, sus honorarios y cuándo se pagan.

Señales de alarma

• Un depósito superior al 5%, o cualquier depósito para una venta a más de dos años vista.
• Peticiones de pago adelantadas respecto a la fase de la obra.
• Ninguna GFA extrínseca en un proyecto reciente.
• Un argumentario para inversores que todavía vende el Pinel, o que cita las cifras del bailleur privé sin el texto definitivo.
• Rentas prometidas por encima de lo que permite el régimen fiscal elegido.
• Que le pidan, como agent commercial, cobrar un depósito.

Los compradores en VEFA en Francia están protegidos por pagos limitados y una garantía de terminación externa, y las normas fiscales para inversores cambiaron en 2025 y 2026. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ningún promotor, a Notaires de France, la CCI ni a ningún organismo público en Francia.

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