Cómo funciona la compra sobre plano en Georgia

En Georgia, la compra sobre plano no es un nicho: es la forma en que se venden la mayoría de los pisos nuevos en Tiflis y Batumi. Los promotores ofrecen largos planes sin intereses y señales desde cero. Lo que Georgia no ofrece es una red de seguridad: no hay ley de escrow ni registro de promotores. Eso pone al agente en una posición clave. La protección del comprador es el contrato, el registro y sus comprobaciones, así que esta guía trata de hacerlas bien.

En resumen

1. La compra sobre plano es habitual. Las encuestas a promotores mostraron un aumento de las ventas primarias en Tiflis del 27.3% en 2025 (Galt & Taggart, enero de 2026).
2. Un comprador puede inscribirse en el Registro Público (NAPR) como futuro propietario en virtud de un contrato previo de compraventa. La plena propiedad llega con la finalización y el documento de aptitud para el uso (Legal.ge, octubre de 2026).
3. Los planes de pago a plazos del promotor suelen durar de 2 a 3 años, mayoritariamente en moneda extranjera, y están exentos de los límites de cuota sobre ingresos del Banco Nacional (SOVA, octubre de 2026).
4. Las entradas empiezan ahora desde el 0%, y la señal habitual del 10% no suele ser reembolsable (SOVA; GeorgiaExpats).
5. No existe ley de escrow ni registro de promotores (Legal.ge; SOVA).
6. Batumi tenía unos 12,400 apartamentos sin vender en los proyectos analizados a finales de 2025 (Investor.ge, abril de 2026).
7. En obra nueva, el promotor suele pagar a la agencia y el comprador no paga honorarios (TbilisiExperts).

Cómo se inscribe el derecho del comprador

Legal.ge (octubre de 2026) explica la estructura:

• El comprador firma el contrato previo de compraventa del promotor.
• El comprador puede inscribirse en la NAPR como futuro propietario de la unidad.
• Cuando el edificio está terminado y tiene su documento de aptitud para el uso, el comprador se inscribe como propietario pleno.

Asegúrese de que el contrato prevé la inscripción como futuro propietario y de que se realiza de verdad. Un comprador inscrito en el registro está en una posición mucho más sólida que uno que solo tiene un contrato privado. La inscripción de un derecho sobre un inmueble cuesta 150 GEL en 4 días hábiles, 270 GEL en un día o 350 GEL en el mismo día (napr.gov.ge).

Cómo se mueve el dinero

SOVA (octubre de 2026) y GeorgiaExpats (2026) describen las condiciones habituales:

Condición	Lo que indican las fuentes
Duración del plan	Normalmente de 2 a 3 años
Moneda	Mayoritariamente moneda extranjera
Intereses	A menudo sin intereses
Señal	A menudo el 10%, normalmente no reembolsable
Entrada	Ahora desde el 0%
Descuento	Alrededor de un 20% a 30% por debajo de las unidades terminadas
En la entrega	El saldo a menudo se refinancia con una hipoteca bancaria

Por qué importa. Los planes de pago a plazos están exentos de los límites de cuota sobre ingresos del Banco Nacional y pueden no figurar en el buró de crédito, y un economista citado por SOVA dijo que ahí no hay regulación. Un comprador puede firmar por más de lo que puede asumir. Pregúntele cómo pagará el saldo y si podrá obtener una hipoteca en la entrega.

Las normas hipotecarias están cambiando. En febrero de 2025 el Banco Nacional elevó el límite de LTV de las hipotecas en GEL al 90%. El 30 de septiembre de 2026 anunció que el umbral de ingresos para el límite más estricto del 25% de cuota sobre ingresos subirá de 1,500 a 2,000 GEL el 1 de febrero de 2027 y a 2,500 GEL el 1 de septiembre de 2027 (SOVA). Compruebe las normas que se aplicarán en la fecha de entrega del comprador, no las de hoy.

Sin ley de escrow ni registro de promotores

Ni Legal.ge ni SOVA encontraron una ley de 2024 a 2026 que exija escrow o cree un registro de promotores. GeorgiaExpats (2026) señala que algunos promotores depositan las señales en escrow, pero muchos no. Por tanto:

• No diga nunca que una señal está “protegida” a menos que el contrato indique la cuenta y las condiciones.
• No diga nunca que una fecha de entrega está “garantizada” a menos que el contrato dé al comprador un recurso real.
• Lea las cláusulas de reembolso y retraso con el comprador, línea por línea, antes de que se mueva cualquier dinero.

Seguridad de los edificios

En 2021, un edificio se derrumbó en la calle 26 de Mayo de Batumi y murieron nueve personas. OC Media lo relacionó con modificaciones ilegales y señaló que los arquitectos y las constructoras no tienen licencia en Georgia. Para los compradores sobre plano, eso significa que las licencias y la trayectoria del promotor son las principales señales de calidad. Pida ambas.

Un ejemplo práctico en Batumi

Un comprador extranjero reserva un piso de 45 m² a 1,400 USD por m², cerca del precio medio de obra nueva de agosto de 2026, 1,386 USD por m² (Business Media Georgia), es decir, 63,000 USD. Las condiciones siguientes son una ilustración. Decide el contrato.

Fase	Importe	Nota
Señal, 10%	6,300 USD	Compruebe si es reembolsable
24 cuotas mensuales	2,362.50 USD cada una	Sin intereses en este ejemplo
Inscripción como futuro propietario	Tasa de la NAPR	Pida el justificante
Finalización y documento de aptitud para el uso		Después, inscripción como propietario pleno
Honorarios del agente para el comprador	0	El promotor paga a la agencia

El piso está por debajo del umbral de 150,000 USD para la residencia vinculada a un inmueble (Erickson Immigration Group), así que no hable de residencia con este comprador.

El stock sin vender de Batumi

Batumi vendió 17,478 apartamentos en 2025, un 15% más, con los extranjeros comprando el 52% (Investor.ge, abril de 2026). Pero los promotores analizados tenían unos 12,400 apartamentos sin vender a final de año, alrededor de un 14% más, y la rentabilidad bruta cayó del 8.8% al 7.4%. En junio de 2026, el precio medio de obra nueva subió un 22.6% hasta 1,455 USD por m², en parte distorsionado por proyectos de gama alta (Eva Estate, citando a Colliers).

Para el comprador, el exceso de oferta significa margen para negociar: el precio, la señal, el plan de pagos y las penalizaciones por retraso. Para usted, significa el deber de comparar proyectos y no empujar a un promotor solo porque paga bien.

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

1. Suelo y licencias. ¿Quién es el propietario del suelo según el registro y tiene el proyecto su licencia de obra?
2. Trayectoria. ¿Qué edificios ha terminado el promotor y se inscribió a los compradores como propietarios a tiempo?
3. Inscripción como futuro propietario. ¿La prevé el contrato y cuándo?
4. Señal y reembolsos. ¿Es reembolsable la señal y en qué casos?
5. Escrow. ¿Hay una cuenta escrow indicada en el contrato? Si no, dígaselo al comprador.
6. Retraso. ¿Qué pasa si la entrega se retrasa?
7. Moneda. El plan suele estar en USD, pero los anuncios deben mostrar GEL (ISET Policy Institute).
8. Su comisión. ¿Cuándo paga el promotor a la agencia y sabe el comprador que a usted le paga el promotor?

Señales de alarma

• Un promotor que no quiere enseñar el registro del suelo ni la licencia de obra.
• Ninguna inscripción como futuro propietario en el contrato.
• Rentabilidades de alquiler “garantizadas” sin nadie designado para pagarlas.
• Presión para pagar una señal no reembolsable el mismo día.
• Una promesa de residencia con una unidad por debajo de 150,000 USD.
• Pagos a una cuenta personal en lugar de a la empresa del promotor.

Las ventas sobre plano en Georgia se basan en el contrato del promotor y en el Registro Público, sin ley de escrow ni registro de promotores. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. CloserPass no está afiliado a ningún promotor, banco ni organismo gubernamental de Georgia.

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