Quién puede trabajar aquí: el agente debe ser indonesio

Esta es la lección más importante del curso, así que seremos directos. En Bali, el agente inmobiliario debe ser ciudadano indonesio. Los extranjeros pueden hacer carrera en el sector inmobiliario aquí, pero en otros puestos, con el permiso adecuado y nunca como la persona que capta clientes y negocia operaciones.

La norma en un párrafo

El Reglamento 33 de 2025 del Ministro de Comercio (Permendag 33/2025) está en vigor desde el 5 de octubre de 2025 y sustituyó a la antigua norma, el Permendag 51/2017 (base de datos jurídica BPK). Establece que una agencia de intermediación con licencia (una P4) debe emplear agentes inmobiliarios certificados como personal experto, y esos agentes deben ser ciudadanos indonesios (WNI) (Bisnis.com, noviembre de 2025). Los directivos de una P4 deben tener un certificado de competencia del sistema nacional de certificación y pueden ser extranjeros, pero cada directivo solo puede estar registrado en una P4.

Quién puede ser agente

Person	¿Puede ser agente de campo?	Qué puede hacer
Ciudadano indonesio con certificado de competencia, que trabaja para una P4 con licencia	Sí	Captar clientes, publicar inmuebles, enseñarlos, negociar, cerrar
Ciudadano indonesio sin certificado	No, tras el periodo de gracia	Formarse y certificarse (lección 3)
Extranjero con KITAS de trabajo en un puesto directivo y con certificado de competencia	No	Dirigir una P4, desarrollo de negocio, estrategia
Extranjero con visado de turista, de visita, de segunda residencia o de teletrabajo	No	Ningún trabajo remunerado para una empresa indonesia

Qué puede y qué no puede hacer un extranjero

En noviembre de 2025, AREBI Bali explicó la norma con claridad: los extranjeros pueden ocupar funciones de dirección, como desarrollo de negocio o marketing estratégico, pero no pueden hacer el trabajo central de intermediación (NusaBali). Eso significa que un extranjero no debe:

• Captar y firmar clientes como su agente.
• Enseñar villas a compradores y negociar ofertas.
• Gestionar la operación ni el dinero.
• Firmar contratos de captación ni de comprador.

AREBI Bali insistió en ello porque había extranjeros que seguían actuando como agentes activos en zonas turísticas.

Visados: lo que no sirve

• Visado a la llegada o visado de visita: solo turismo. En septiembre de 2024, la inmigración de Bali deportó a un australiano con visado a la llegada por promocionar una villa en redes sociales, con una prohibición de reingreso de al menos seis meses (INP Polri).
• Visado de segunda residencia: una estancia larga, no un permiso de trabajo.
• Visado de teletrabajo (E33G): Emerhub explica que exige ingresos del extranjero y excluye los ingresos de fuente indonesia. Vender villas en Bali para una agencia de Bali es trabajo en Indonesia.

Los controles son reales. La inmigración de Bali deportó a 342 extranjeros de enero a junio de 2026, sobre todo por uso indebido de permisos y estancias irregulares (RRI). Si alguien le ofrece un puesto de “agente freelance” con visado de turista, el riesgo es suyo.

Vía 1: un permiso de trabajo patrocinado en un puesto directivo

Un extranjero que quiera trabajar dentro de una agencia de Bali necesita un empleador que lo patrocine. Hukumonline explica que un permiso de estancia para trabajar (ITAS, la tarjeta se llama KITAS) requiere el aval de la empresa contratante. Los pasos habituales (Expat.com, abril de 2026):

1. La empresa obtiene la autorización para contratar a un extranjero, el RPTKA (plan de utilización de trabajadores extranjeros), del Ministerio de Trabajo.
2. La empresa paga por adelantado la tasa del permiso de trabajo, unos USD 100 al mes.
3. Usted recibe un visado de estancia limitada (la vía de trabajo E23) y entra en Indonesia.
4. El visado se convierte en un KITAS, normalmente válido 6 meses, 1 año o 2 años, y renovable.

El nombre del puesto importa. Algunos puestos están cerrados a extranjeros según el Decreto 349 de 2019 del Ministro de Trabajo, y el propio puesto de agente está reservado a ciudadanos. Un puesto directivo en una P4 también requiere un certificado de competencia (lección 3). Las tasas y los pasos cambian a menudo, así que consulte la fuente oficial antes de actuar.

Vía 2: invertir mediante una PT PMA

Un extranjero puede ser dueño de una agencia mediante una sociedad de capital extranjero, una PT PMA. La intermediación inmobiliaria no figura en la lista de actividades cerradas a la inversión extranjera. Según el Reglamento 5/2025 de BKPM, el plan de inversión debe seguir superando los IDR 10 mil millones, pero el capital desembolsado para nuevas sociedades bajó a IDR 2.5 mil millones (Infiniti).

Ser dueño de la sociedad no le convierte en agente. La PT PMA debe seguir contratando agentes indonesios certificados, y usted solo puede dirigir. Bali además vigila de cerca a las sociedades extranjeras: desde 2026 el sistema OSS rechaza los nuevos registros de PMA en Bali para actividades de riesgo bajo y medio-bajo (Emerhub, mayo de 2026). La intermediación con licencia es una actividad de riesgo medio-alto, así que sigue abierta, pero espere auditorías de capital, oficina y códigos de actividad.

Vía 3: trabajar desde el extranjero

Algunos extranjeros derivan compradores de su país de origen a una P4 con licencia en Bali, o trabajan en la oficina de ventas de una promotora en el extranjero según las normas de su propio país. Que sea legal depende de dónde viva y de cómo cobre. Consulte a un abogado indonesio antes de aceptar cualquier honorario, y nunca lo haga desde Bali con un visado de visita.

Si es indonesio

Usted es la persona en torno a la cual se ha construido la ley. Su camino es una P4 con licencia, un certificado de competencia y formación constante. El inglés, junto con el ruso o el francés, le ayudará a atender a compradores extranjeros. La lección 3 le da los pasos.

Lea más en Cómo ser agente inmobiliario en Bali y practique con los ejercicios sobre las normas de Bali.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni de inmigración. Las normas indonesias cambian rápido: consulte la fuente oficial antes de actuar.