Las normas que sigue cada día en Bali

Certificarse es solo el comienzo. Conservar su licencia, su reputación y el dinero de su cliente depende de hábitos que repite cada día. Esta lección cubre los cuatro grandes ámbitos: contratos, publicidad, dinero y lo que acaba con carreras en Bali.

1. Ponga cada encargo por escrito

Según el Permendag 33/2025, una agencia debe tener contratos por escrito con sus clientes y con las agencias colaboradoras (Bisnis.com, SIP Law Firm). Sin contrato firmado no hay un derecho claro a honorarios.

Un buen contrato de captación o de comprador indica:

• El inmueble, el precio y el tipo de derecho: plena propiedad Hak Milik, arrendamiento, Hak Pakai o HGB.
• El porcentaje de comisión, dentro de la horquilla legal del 2% al 5% para ventas y del 5% al 8% para alquileres, y si se añade el IVA.
• Quién paga y cuándo: normalmente el vendedor, al firmar la escritura o el arrendamiento.
• Si el encargo es en exclusiva, y por cuánto tiempo.
• Qué ocurre si el cliente trata directamente con un comprador que usted le presentó.
• Los datos de la licencia de la agencia.

Para el co-broking, firme un contrato aparte con la otra agencia, con el reparto por escrito. La ley no fija el reparto entre agencias.

2. Haga publicidad honesta

Las normas son breves, y son importantes:

• Muestre la licencia. Una P4 debe mostrar los datos de su licencia en su web y en sus publicaciones (Bisnis.com).
• Nada de información falsa ni de promesas inciertas. El Permendag 33/2025 las prohíbe en el marketing de intermediación. La ley de protección del consumidor, la Ley 8/1999, también prohíbe promocionar bienes o servicios con promesas inciertas (artículo 9), y el artículo 62 permite penas de hasta 5 años o IDR 2 mil millones (Hukumonline).
• Cuidado con las rentabilidades. Un folleto que promete un “12% garantizado” que no figura en el contrato es el tipo de promesa que mete en problemas a compradores, promotoras y agentes. Cite comparables reales en su lugar.
• No comercialice alquileres ilegales. El Ministerio de Turismo fijó plazos para que los alojamientos tengan licencias OSS y anunció la retirada de los alojamientos sin licencia de las plataformas de reserva a partir del 1 de agosto de 2026 (Freaking Nomads). Si vende una villa “con ingresos por alquiler”, compruebe antes la licencia.
• Extranjeros y redes sociales. Publicar villas en venta es actividad comercial. Un australiano con visado a la llegada fue deportado en 2024 por promocionar una villa en internet (INP Polri). Si es extranjero, los agentes indonesios de su agencia se encargan del marketing de cara al cliente.

3. Cumpla las normas sobre el dinero

Sistema nacional de pagos. Los agentes deben usar el sistema nacional de pagos para las operaciones (Bisnis.com). La comisión la factura la agencia y se paga en una cuenta indonesia a nombre de la empresa, nunca en su cuenta personal ni en el extranjero.

Ni crowdfunding ni blanqueo. El Permendag 33/2025 prohíbe a los agentes facilitar financiación inmobiliaria mediante crowdfunding, blanqueo de capitales o financiación del terrorismo (Bisnis.com).

Usted es sujeto obligado. El Reglamento Gubernamental 43 de 2015 añadió las empresas inmobiliarias y los agentes inmobiliarios a los sujetos que deben informar a la PPATK, la unidad de inteligencia financiera de Indonesia (Setkab). En la práctica:

1. Conozca a su cliente. Recoja su documento de identidad y entienda quién es el comprador real.
2. Pregunte de dónde viene el dinero, sobre todo en pagos en efectivo y de terceros.
3. Comunique las operaciones sospechosas a la PPATK a través de su agencia.
4. Comunique las operaciones grandes en efectivo. Los proveedores de bienes y servicios también deben comunicar las operaciones en efectivo de IDR 500 millones o más (Hukumonline).
5. No alerte al cliente. Los sujetos obligados no deben decir al cliente que se está haciendo una comunicación (Setkab).

Un comprador que paga con fajos de billetes de distintas personas, no quiere explicar el origen y pide que el precio no figure en papel es una señal de alarma de manual. Pare y hable con su responsable.

4. Lo que lleva a sancionar a los agentes o a anular operaciones

Práctica	Qué puede pasar
Trabajar sin certificado de competencia después de octubre de 2026	Amonestaciones de Kemendag (AFU)
Una P4 que incumple las normas o no presenta su informe anual	Advertencia por escrito, suspensión, revocación de la licencia, multas (SIP Law Firm)
Extranjero que hace intermediación de campo con el visado equivocado	Deportación y prohibición de reingreso (INP Polri)
Organizar una operación con testaferro	El contrato es nulo y el testaferro se considera el propietario (Hukumonline)
Prometer rentabilidades que no figuran en el contrato	Reclamaciones de consumidores y penas de la Ley 8/1999
Aceptar efectivo sin comprobaciones	Incumplimiento de las obligaciones contra el blanqueo de capitales

Los testaferros merecen una mención especial. Una operación con testaferro pone tierra Hak Milik a nombre de un indonesio mientras unos documentos paralelos dan el control al extranjero. Hukumonline informa de que el Tribunal Supremo las considera nulas y reconoce al testaferro como propietario legal. Si un cliente o un vendedor le propone una, diga que no y ofrezca una vía legal: arrendamiento, Hak Pakai o una estructura societaria adecuada.

Una lista de hábitos diarios

• Contrato firmado antes de comercializar un inmueble.
• Datos de la licencia en cada publicación y cada folleto.
• Comprobación del título, la calificación urbanística y los permisos antes de citar ingresos por alquiler.
• Identidad y origen de los fondos antes de cualquier depósito.
• Todo el dinero por cuentas de empresa indonesias.

Lea Antes de firmar y Comprar una propiedad en Bali siendo extranjero. Las normas sobre alquileres y sociedades extranjeras cambiaron varias veces en 2026, así que consulte la fuente oficial antes de actuar.