Una operación en Bali de principio a fin

Una operación en Bali tiene más piezas que en la mayoría de los mercados: el tipo de derecho sobre el suelo, el urbanismo, las licencias de obra y dos tipos de fedatarios, el notario y el PPAT. Esta lección recorre tres operaciones y termina con un ejemplo práctico en rupias.

Quién hace qué

• El agente (indonesio, certificado, que trabaja para una P4): capta, comercializa, cualifica, negocia y hace avanzar el expediente.
• El abogado independiente del comprador: due diligence y revisión de contratos. Global Investments lo estima en IDR 20 millones a 60 millones.
• El notario: redacta y da fe de contratos como un PPJB (contrato preliminar de compraventa) y las escrituras de arrendamiento.
• El PPAT (fedatario de escrituras de tierras): verifica el certificado y firma el AJB (Akta Jual Beli, la escritura de compraventa). Las transmisiones de derechos sobre el suelo solo pueden inscribirse con una escritura del PPAT (Hukumonline).
• BPN (la agencia nacional del suelo): lleva el registro de la propiedad y expide el certificado actualizado.
• Las oficinas tributarias: el impuesto final sobre la renta del vendedor va a la administración tributaria nacional, y el BPHTB del comprador va a la regencia.
• La promotora (solo sobre plano): construye, obtiene los permisos y entrega.

Operación 1: una reventa entre indonesios, o una venta en Hak Pakai a un extranjero

1. Contrato de captación firmado con el propietario, con los honorarios y la fecha de pago.
2. Oferta y condiciones acordadas por escrito: precio, depósito, plazos, qué se queda en la villa.
3. Verificación del certificado (cek sertifikat). El PPAT comprueba el certificado en la BPN: titular registrado, cargas y litigios. Una fotocopia no demuestra nada.
4. Urbanismo y permisos. Compruebe la zona en el plan territorial, la licencia de obra PBG (sustituyó al antiguo IMB) y el certificado de aptitud de uso SLF. Bali Exception describe las zonas verdes como suelo agrícola donde la construcción está muy restringida.
5. Firman todos los propietarios. Las tierras familiares suelen tener varios herederos. Todos deben dar su consentimiento.
6. PPJB, si hace falta. Cuando el pago es por etapas o aún falta un documento, las partes firman un PPJB ante notario. Por sí solo no transmite la propiedad (Hukumonline).
7. Impuestos pagados. El vendedor paga un impuesto final sobre la renta del 2.5% del precio bruto (Dirección General de Impuestos). El comprador paga el BPHTB de hasta el 5% del valor por encima de un mínimo exento de al menos IDR 80 millones (Hukumonline). Ambos se pagan antes del AJB.
8. Firma del AJB ante el PPAT, y pago del resto del precio.
9. Inscripción. El PPAT envía la escritura a la BPN, que inscribe al nuevo propietario.

Para un comprador extranjero en Hak Pakai, los pasos son los mismos, pero el precio debe alcanzar el mínimo de Bali (IDR 5 mil millones para una casa) y una casa en Hak Milik se convierte en Hak Pakai cuando la compra un extranjero (Hukumonline, PP 18/2021).

Operación 2: una villa en arrendamiento

La mayoría de los compradores extranjeros arriendan. Emerhub (junio de 2026) lo explica:

1. Acuerde el plazo, normalmente de 25 a 30 años, y la cláusula de prórroga, con el precio o la fórmula fijados desde ahora.
2. Haga las mismas comprobaciones de certificado, urbanismo y permisos.
3. Firme el arrendamiento en escritura notarial con el propietario en Hak Milik.
4. El arrendador paga un impuesto final sobre la renta del 10% del alquiler bruto. Pregunte al notario si se aplica el BPHTB y sobre qué base, ya que Global Investments señala que los arrendamientos pueden valorarse de otra forma.

Cuando un arrendatario vende después los años restantes, Rumavi explica que la cesión tributa como rendimiento de alquiler: 10% para residentes fiscales y 20% para no residentes salvo que un convenio lo reduzca, sobre el precio bruto.

Operación 3: sobre plano

Para las viviendas vendidas por una promotora según el PP 12/2021, solo se puede firmar un PPJB ante notario cuando se cumplen cinco condiciones: situación clara del suelo, objeto de venta definido, la PBG, infraestructuras y al menos un 20% de la construcción (Hukumonline). Si la culpa es de la promotora y el comprador cancela, la promotora debe devolver todos los pagos. Si el comprador se retira, la promotora puede quedarse hasta el 10% del precio (Hukumonline).

Las villas sobre plano en arrendamiento suelen quedar fuera de estas normas, con un arrendamiento del suelo más un contrato de obra. Vincule cada pago a un hito verificado y reserve una cantidad real para la entrega con el SLF.

IVA. Las obras nuevas de una promotora registrada a efectos de IVA pagan un IVA efectivo del 11% (12% en bienes de lujo) según el PMK 131/2024. Con el PMK 90/2025, el Gobierno paga el IVA de los primeros IDR 2 mil millones de una vivienda terminada con precio de hasta IDR 5 mil millones, entregada en 2026 (Katadata). Pregunte al asesor fiscal de la promotora si un comprador extranjero puede acogerse.

Ejemplo práctico: una villa en plena propiedad de IDR 5 mil millones vendida a un comprador de Yakarta

Concepto	Quién paga	Importe
Precio	Comprador	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 menos 80,000,000) x 5%	Comprador	IDR 246,000,000
Impuesto final sobre la renta del vendedor: 2.5%	Vendedor	IDR 125,000,000
Comisión de la agencia: 5%	Vendedor	IDR 250,000,000
IVA sobre la comisión: 11%	Vendedor	IDR 27,500,000
Notario y PPAT al 0.75% (Global Investments: hasta el 1%)	Normalmente compartido	IDR 37,500,000

El comprador necesita unos IDR 5.246 mil millones más los honorarios legales y una parte del notario. El vendedor recibe unos IDR 4.5975 mil millones antes de su parte del notario. El mínimo exento del BPHTB varía según la regencia, así que el notario confirma la cifra exacta.

Para todo lo relativo al dinero, lea La comisión del agente en Bali y Sobre plano en Bali. Las normas fiscales cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar.