Dinero y desarrollo profesional en Bali

Ya conoce las normas, el mercado y la operación. Esta última lección trata de su propio dinero: lo que paga una operación, qué impuestos se descuentan, cómo elegir la agencia adecuada y cómo crecer a partir de ahí.

Cálculos de comisión

Las normas (Bisnis.com, Permendag 33/2025):

• Ventas: del 2% al 5% del precio. Alquileres: del 5% al 8% del alquiler.
• Una agencia puede pagar a sus agentes hasta el 70% de la comisión.
• Las agencias que cumplen la normativa añaden el IVA en su factura, a un tipo efectivo del 11% para servicios que no son de lujo (Dirección General de Impuestos, PMK 131/2024).
• En Bali, el vendedor suele pagar alrededor del 5% (Global Investments).

Los repartos siguientes son ejemplos, no medias del mercado. Su reparto es el que diga su contrato por escrito, hasta el límite del 70%.

Ejemplo 1: una villa en arrendamiento de IDR 5 mil millones, una sola agencia

1. Honorarios de la agencia al 5%: 5,000,000,000 x 5% = IDR 250,000,000
2. IVA al 11%: IDR 27,500,000, así que el vendedor paga IDR 277,500,000
3. Su parte con un reparto del 50%: IDR 125,000,000 antes del impuesto sobre la renta
4. Lo máximo que la agencia puede pagarle, al 70%: IDR 175,000,000

Ejemplo 2: la misma venta en co-broking al 50/50 con otra agencia

1. Cada agencia: IDR 125,000,000 más IVA
2. Su parte al 50%: IDR 62,500,000

Ejemplo 3: el alquiler de una villa durante un año por IDR 600 millones

1. Al 5%: IDR 30,000,000. Al 8%: IDR 48,000,000
2. Su parte al 50% de unos honorarios del 5%: IDR 15,000,000

Pruebe con sus propias cifras en la calculadora de comisiones.

Impuestos sobre sus ingresos

La mayoría de los agentes de campo cobran la comisión como no asalariados. Según el PMK 168/2023, el impuesto sobre la renta (PPh 21) de los no asalariados es el tipo del artículo 17 aplicado al 50% del pago bruto (DDTCNews). Los tipos del artículo 17 para personas físicas empiezan en el 5% hasta IDR 60 millones de base imponible, luego el 15% hasta IDR 250 millones, el 25% hasta IDR 500 millones, el 30% hasta IDR 5 mil millones y el 35% por encima (Dirección General de Impuestos).

Ejemplo práctico, con la parte de IDR 125,000,000 del ejemplo 1:

1. Base imponible: 125,000,000 x 50% = IDR 62,500,000
2. Primeros IDR 60,000,000 al 5%: IDR 3,000,000
3. Los IDR 2,500,000 restantes al 15%: IDR 375,000
4. Retenido por la agencia: unos IDR 3,375,000

Esta es la cantidad que se retiene cuando cobra. Su impuesto final del año se liquida en su declaración anual y puede ser distinto, sobre todo si también tiene un salario. Se aplica un tipo más alto si no tiene número fiscal (NPWP) (Pajak.com), así que dese de alta. Si cobra como asalariado, el cálculo es distinto: pida al equipo financiero de su agencia un desglose por escrito.

Pagar impuestos correctamente forma parte de ser un agente de verdad. AREBI Bali contrapone las agencias locales, que dan de alta a sus miembros y retienen impuestos, con los agentes extranjeros sin licencia que cobran en el extranjero (Tirto).

Cómo elegir una agencia

Haga estas preguntas a cada agencia antes de firmar:

• Licencia: NIB bajo el KBLI 68200 (o 68210), certificado de estándar de riesgo medio-alto, licencia visible en su web.
• Certificados: ¿están certificados sus agentes y su directivo? ¿Le apoyará en su evaluación y su renovación ante LSP BPI?
• Remuneración: salario base o solo comisión, su reparto, cuándo cobra y qué pasa con las operaciones que se cierran después de que se vaya.
• Leads e inmuebles: ¿cuántos inmuebles tiene en cartera en su zona y quién paga el marketing?
• Dinero: ¿se hacen todos los pagos a una cuenta de empresa indonesia?
• Reputación: afiliación a AREBI, oficina real, historial limpio.

Lea Salario o comisión y Repartos de comisión para saber más, y consulte las agencias.

Desarrollar su carrera

• Mantenga su certificado vigente. Dura 3 años, así que renuévelo a tiempo.
• Ascienda. LSP BPI también certifica un esquema directivo de nivel VII (Bisnis.com, mayo de 2026). Los directivos dirigen equipos y pueden dirigir una P4.
• Especialícese. Las reventas de arrendamientos, las viviendas de lujo en Hak Pakai, los lanzamientos sobre plano o los alquileres de larga duración exigen cada uno un conocimiento profundo.
• Cree una red de co-broking con agencias con licencia en Canggu, Seminyak, Ubud y el Bukit.
• Para extranjeros: la carrera pasa por la dirección, el desarrollo de negocio o la inversión mediante una PT PMA, con un KITAS de trabajo, nunca por la intermediación de campo (lección 2).

Antes de empezar: lista final

• Soy ciudadano indonesio con un certificado de competencia de LSP BPI, o soy extranjero en un puesto directivo permitido con RPTKA y KITAS de trabajo.
• Mi agencia tiene un NIB bajo el KBLI 68200 y muestra su licencia en su marketing.
• Conozco las sanciones para los agentes sin certificar a partir de octubre de 2026 (AFU).
• Firmo un contrato por escrito antes de comercializar cualquier inmueble.
• Puedo explicar el arrendamiento, el Hak Pakai, la PT PMA y por qué los testaferros son nulos.
• Verifico el título en la BPN, el urbanismo, la PBG y el SLF antes de citar cualquier precio o ingreso por alquiler.
• Sé quién paga el BPHTB, el impuesto del 2.5% del vendedor y la comisión.
• Cumplo mis obligaciones contra el blanqueo de capitales y solo recibo dinero en cuentas de la empresa.
• Tengo número fiscal y ahorros para un arranque lento.

Enhorabuena por terminar el curso. Ahora póngase a prueba con el examen final y siga practicando con los ejercicios de dinero en Bali. Las normas en Indonesia cambian a menudo, así que consulte la fuente oficial antes de actuar.