Las normas que se aplican cada día en Chipre

Las normas de Chipre para los agentes están en unas pocas leyes, y la mayoría son breves. Casi todos los problemas vienen de unos honorarios que nadie puso por escrito, un anuncio sin los datos del propietario o sin su número de licencia, un comprador al que nadie comprobó, el efectivo, o un título de propiedad que nadie consultó. Esta lección convierte las normas en hábitos diarios.

1. Pacte los honorarios por escrito

La Ley de Agentes Inmobiliarios no ofrece un contrato modelo. Lo que sí dice, en el artículo 20:

• Recurrir a un agente nunca es obligatorio para una operación.
• Un agente con licencia puede reclamar los honorarios pactados. Salvo pacto en contrario, los honorarios son del 3% del valor de la operación, exigibles cuando se celebra el contrato de compraventa o de arrendamiento.
• Si la operación no se realiza y no es culpa suya, puede reclamar unos honorarios razonables por su tiempo y sus gastos.
• Si usted, un familiar cercano o su sociedad tiene un interés en el inmueble, debe comunicarlo al comprador por escrito antes de mediar.
• Cualquier acuerdo, escrito u oral, que encargue trabajos de intermediación a una persona no inscrita o sin licencia es nulo (artículo 27).

La ley no exige que el propio acuerdo de honorarios sea por escrito. Hágalo por escrito de todos modos. Su contrato de intermediación con el propietario debe indicar el inmueble, la operación, sus honorarios como porcentaje o como importe, si se añade el IVA, quién paga, cuándo vence, cualquier exclusividad y cuánto dura el acuerdo. Sin eso, acabará discutiendo sobre el 3% por defecto.

IVA. Leptos Estates señala que el IVA se añade a la comisión. El tipo general es del 19% (PwC, agosto de 2026). Unos honorarios del 3% sobre una venta de €300,000 son €9,000, más €1,710 de IVA.

La declaración de transmisión. Cuando una venta con intermediación se transmite en el Departamento de Tierras y Catastro (DLS), las partes deben indicar en la declaración el nombre, la dirección y los honorarios del agente. El agente debe entonces pagar al Consejo 2/10,000 del importe declarado en un plazo de 30 días desde que cobra (artículo 20(5) y (6)). En una venta de €300,000, son €60.

2. Mantenga sus anuncios en regla

• Sus números. “Agente inmobiliario con licencia”, su número de registro y su número de licencia anual en cada anuncio, publicación y documento (artículo 23).
• El propietario. El artículo 33 tipifica como delito publicar a sabiendas anuncios que no indiquen claramente el nombre y los datos de contacto del propietario, salvo que actúe como agente con licencia. Pregunte a su empleador cómo lo aplica en la práctica.
• Nada de títulos falsos. Presentarse como agente, asesor o agencia sin tener licencia es un delito (artículos 26 y 33).
• Las opiniones de valor están permitidas. El artículo 22 le permite dar una opinión sobre el valor cuando el vendedor o el comprador se la piden.
• Nada de promesas de visado. La residencia por inversión tiene normas estrictas, y la ciudadanía por inversión terminó en 2020 (lección 5).

3. Cuénteselo todo al comprador

El artículo 21 es el núcleo del oficio. Tanto si actúa para el vendedor como para el comprador, debe comunicar al futuro comprador todo lo que sepa sobre el estado físico del inmueble, las cargas que pesan sobre él y cualquier restricción impuesta por la ley, un tribunal o el Estado. Si no pudo obtener la información por razones ajenas a su voluntad, dígalo antes de que se firme la operación. Su seguro de €200,000 existe para este deber (lección 3).

4. Conozca a su cliente (Law 188(I)/2007)

La Ley de Prevención y Represión del Blanqueo de Capitales Law 188(I)/2007 incluye a los agentes inmobiliarios entre las entidades obligadas (sección 2A). Eso incluye los arrendamientos cuando la renta es de €10,000 al mes o más. Michael Kyprianou & Co (marzo de 2025) añaden que los promotores que venden directamente a los compradores probablemente también están incluidos. Sus obligaciones:

1. Identificar a cada cliente y al titular real de cualquier sociedad, con un documento de identidad válido.
2. Entender la operación y evaluar el origen de los fondos, con más profundidad cuando el riesgo es mayor.
3. Comprobar si se trata de personas del medio político y si hay sanciones.
4. Comunicar las sospechas a MOKAS, la unidad de inteligencia financiera, sin avisar al cliente.
5. Conservar los registros durante al menos cinco años (sección 68, según el resumen de Michael Kyprianou & Co).

Las señales de alerta incluyen el efectivo sin explicación, las reventas rápidas y las sociedades offshore con propietarios poco claros.

Efectivo. El mismo despacho escribe que los pagos en efectivo en las operaciones inmobiliarias están limitados a €10,000, incluidos los pagos vinculados, con multas de hasta el 10% del efectivo recibido y hasta cinco años de prisión. Cobre sus honorarios por transferencia bancaria, contra factura, siempre.

Quién le supervisa. Hoy el Consejo supervisa a los agentes en materia de prevención del blanqueo. Un anteproyecto de ley de 2026 traspasaría esta función al Departamento de Impuestos, y el Reglamento 2024/1624 de la UE extiende las normas a todos los profesionales inmobiliarios a partir de julio de 2027 (Cyprus Property News). Pida a su agencia su procedimiento por escrito.

5. Proteja los datos personales

Usted recopila pasaportes, números fiscales, extractos bancarios y justificantes de ingresos. Se aplica el RGPD de la UE, y la Law 125(I)/2018, en vigor desde el 31 de julio de 2018, lo incorpora al derecho chipriota, con el Comisionado de Protección de Datos Personales como autoridad de control (DLA Piper). En la práctica:

• Recoja solo lo que la operación necesita y explique por qué.
• No envíe nunca copias de documentos de identidad por chats de grupo abiertos.
• Elimine o archive los expedientes cuando termine el plazo de conservación, recordando los cinco años de los registros de prevención del blanqueo.

6. Consulte el título en el DLS

Un título de propiedad en Chipre puede tener una hipoteca, una anotación (una carga a favor de un acreedor), una prohibición o un contrato de compraventa depositado anterior. Se descubren con un certificado de búsqueda.

Qué	Detalles
Formulario	N.50, certificado de búsqueda de un inmueble, con o sin cargas y prohibiciones
Tasa	€10 el simple, €15 con cargas y prohibiciones
Cómo	En línea a través de e-Services con CY Login, o por correo electrónico a la oficina del catastro del distrito
Quién	El propietario, o una persona interesada según el artículo 51A del Cap. 224, o alguien con un poder notarial certificado

La propia lista de comprobación del DLS para compradores añade: confirmar que el vendedor es el propietario registral y que la superficie coincide, comprobar el acceso legal, las carreteras previstas y las expropiaciones, preguntar si se aplica el IVA y, en el caso de edificios, confirmar que existe un certificado de aprobación. Nunca deje que un cliente pague el precio completo antes de que el título esté a su nombre.

Por qué importa. En julio de 2024 el Ministerio del Interior dijo al Cyprus Mail que el DLS había recibido 21,495 solicitudes de “compradores atrapados” al amparo de una ley de 2015, personas que pagaron su vivienda pero no podían obtener el título por la hipoteca del promotor o por infracciones urbanísticas. Los títulos se habían transmitido en 11,158 casos. No sea el agente que vendió el siguiente.

Lo que mete en problemas a los agentes

Práctica	Riesgo
Actuar sin licencia o fuera de las instrucciones de su empleador	Hasta 12 meses de prisión y €3,500 según la Law 71(I)/2010
Ningún acuerdo de honorarios por escrito	El 3% por defecto y una disputa sobre quién paga
Un anuncio sin sus números, o un anuncio particular sin los datos del propietario	Delitos según los artículos 23 y 33
Ocultar un defecto o una carga conocidos	Incumplimiento del artículo 21, reclamaciones contra su seguro
Saltarse los controles de clientes o aceptar efectivo	Multas y penas de prisión por blanqueo de capitales
Ninguna búsqueda en el DLS	Un comprador atrapado sin título, y su reputación perdida

Sus hábitos diarios

• Ninguna captación sin un acuerdo de honorarios por escrito, IVA incluido.
• Ningún anuncio sin sus números, y solo de propietarios que hayan firmado con su agencia.
• Ninguna reserva sin comprobar la identidad y el titular real.
• Nada de efectivo.
• Un certificado de búsqueda del DLS en cada expediente.

Estas normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practíquelas en habilidades con clientes.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico.