Conozca el mercado chipriota: cuatro ciudades, compradores y normas de residencia

Chipre es una isla pequeña con cuatro mercados muy distintos. Un piso con vistas al mar en Limasol, la villa de un jubilado cerca de Pafos, un apartamento nuevo en Lárnaca y una casa familiar en un barrio de las afueras de Nicosia atraen a compradores distintos, a precios distintos y por motivos distintos. Conocer estas diferencias es lo que hace que los clientes confíen en usted. Como recordatorio, este curso solo cubre las zonas bajo control de la República.

La visión de conjunto

El Consejo, citando datos del Departamento de Tierras y Catastro (DLS), contabilizó 18,114 contratos de compraventa en 2025, un 15% más aproximadamente, y un valor de transmisión superior a €4.7 mil millones (Cyprus Mail, enero de 2026). El ritmo se mantuvo en 2026: 14,969 contratos de enero a septiembre, un 14% más (datos del DLS analizados por BuySell, octubre de 2026).

Los precios subieron más deprisa que en la mayor parte de Europa. El índice de precios de la vivienda del Banco Central de Chipre subió un 8.5% interanual en el segundo trimestre de 2026, y un 2.4% en el trimestre, con los apartamentos un 8.9% más caros y las casas un 5.8%.

Distrito	Contratos de compraventa 2025	Enero a septiembre de 2026	Índice de precios, 2.º trimestre de 2026 frente a un año antes
Limasol	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Lárnaca	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Nicosia	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Pafos	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagusta (zona libre)	891	656 (+5%)	+10.0%

Niveles de precios. No existe un precio oficial por metro cuadrado por distrito. Dos fuentes privadas dan una idea. Un estudio de BuySell y AXIA sobre 121,434 anuncios, publicado en julio de 2025, situaba el precio mediano de oferta de los pisos de dos dormitorios en unos €4,497 por m² en Limasol, €3,878 en Pafos y €2,379 en Nicosia. Los datos colaborativos de Numbeo publicados en enero de 2026 situaban los precios del centro en unos €4,536 en Limasol, €3,742 en Pafos, €3,403 en Lárnaca y €2,714 en Nicosia. Diga siempre qué tipo de cifra cita: un índice, un precio de oferta o una estimación colaborativa.

Rentabilidades. El índice de RICS y KPMG del primer trimestre de 2026 daba rentabilidades brutas medias de alrededor del 5.4% para los apartamentos y del 3% para las casas.

Quién compra

Los extranjeros firmaron el 41.9% de los contratos de compraventa en los nueve primeros meses de 2026: 4,173 ciudadanos de fuera de la UE y 2,094 ciudadanos de la UE.

La respuesta del ministro del Interior al Parlamento, publicada por el Cyprus Mail en octubre de 2025, muestra cómo se agrupan los compradores por distrito:

Distrito	Principales compradores extranjeros
Limasol	Rusos, israelíes, griegos
Pafos	Británicos, israelíes, rusos
Lárnaca	Israelíes, libaneses, británicos
Nicosia	Griegos, rumanos, rusos, libaneses
Famagusta	Británica

Las cifras de esa respuesta no suman su propio total, así que úselas como clasificación, no como cifras exactas.

Las cuatro ciudades

Limasol es el distrito más caro y el que tiene más contratos de compraventa. Los compradores rusos e israelíes encabezan a los extranjeros. También fue el que más visitas recibió en Bazaraki, el principal portal, en abril de 2026 (lección 7). Espere la mayor competencia entre agentes y promotores.

Pafos tuvo el mayor crecimiento de contratos en 2026 (+18%) y es el distrito de los compradores británicos, seguidos de israelíes y rusos.

Lárnaca es más barata que Limasol y Pafos según los datos de precios de oferta anteriores, con una fuerte demanda de compradores israelíes y libaneses y una de las mayores subidas de precios en 2026.

Nicosia es la capital y el mercado más local, con los compradores griegos a la cabeza de los extranjeros. Tiene los precios de oferta más bajos de los cuatro y la subida de precios más lenta en 2026.

Normas que todo agente debe conocer

Los compradores de fuera de la UE necesitan un permiso. El DLS pide un permiso según el Cap. 109 cuando el comprador es una persona extranjera. En 2026 el Parlamento debatió cuatro proyectos de ley para limitar las compras de nacionales de terceros países, por ejemplo a una vivienda, y para prohibir las tierras agrícolas y las zonas sensibles. Se aplazaron en abril de 2026 y volvieron a la comisión en septiembre de 2026 (Cyprus Property News). Compruebe su situación antes de asesorar a un comprador de fuera de la UE.

Residencia permanente por inversión. Según el Reglamento 6(2) del Reglamento de Extranjería e Inmigración, un inversor de fuera de la UE puede obtener un permiso de residencia permanente por vía rápida. Michael Kyprianou & Co resumen las normas vigentes desde el 2 de mayo de 2023:

• Al menos €300,000, sin IVA, pagados al promotor por una vivienda nueva, desde la cuenta propia del solicitante. Otras vías incluyen inmuebles no residenciales, participaciones en sociedades o fondos aprobados.
• Unos ingresos asegurados de al menos €50,000 al año procedentes del extranjero, más €15,000 por el cónyuge y €10,000 por cada hijo menor.
• Antecedentes penales limpios y seguro médico para la familia. Los padres ya no pueden incluirse.
• Controles periódicos de que la inversión y los ingresos se mantienen.

En septiembre de 2026 el viceministro de Migración dijo que el programa se endurecería antes de la entrada de Chipre en Schengen, que se habían expedido unos 1,500 permisos en dos años y que se están revisando unos 12,000 permisos concedidos desde 2013 (Cyprus Mail). No se había publicado ningún texto nuevo cuando lo comprobamos. Nunca prometa un permiso: remita a los inversores a un abogado de inmigración.

La ciudadanía por inversión se acabó. Chipre suprimió su programa de “pasaportes dorados” el 1 de noviembre de 2020, tras una investigación de Al Jazeera (Transparency International). En diciembre de 2025 el Parlamento también suprimió la facultad del Consejo de Ministros de conceder la ciudadanía con arreglo a él. El Cyprus Mail informó de que 7,329 personas habían recibido pasaportes a través del programa. Nunca diga a un cliente que comprar una vivienda lleva a un pasaporte.

Obra nueva y sobre plano

Las viviendas nuevas se venden con IVA. El tipo general es del 19%. Se aplica un tipo del 5% a la residencia principal y permanente del comprador según las normas publicadas en junio de 2023 (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• 5% sobre los primeros 130 m², si el valor de esos 130 m² es de hasta €350,000.
• La vivienda no debe superar los 190 m² ni la operación los €475,000. Por encima de cualquiera de los dos límites, todo el precio paga el 19%.
• El comprador, de cualquier nacionalidad, debe vivir en ella durante 10 años, o devolver la diferencia.

Un régimen anterior (5% sobre los primeros 200 m²) sigue vigente para algunos proyectos con solicitudes urbanísticas presentadas hasta el 31 de octubre de 2023, pero solo hasta el 31 de diciembre de 2026 como máximo. A partir del 1 de enero de 2027 solo se aplican las normas de 2023.

El otro riesgo de la compra sobre plano es el título de propiedad. El comprador de un piso nuevo a menudo espera el certificado de aprobación del edificio y los títulos independientes. Mientras tanto, la protección es el contrato de compraventa depositado en el DLS (lección 6).

Cómo conocer su zona

1. Elija un distrito y aprenda sus calles, colegios, transportes y nuevos proyectos.
2. Siga los datos del Banco Central, el DLS y RICS, y cite siempre su fuente.
3. Conozca las principales nacionalidades compradoras de su distrito y sus idiomas.
4. Pregunte a cada promotor qué tipo de IVA se aplica, si existen títulos y si el terreno está hipotecado.

Los precios y las normas cambian deprisa, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Consulte la página de Chipre y los mercados para ver lo que cubre CloserPass.

Esta lección es información general, no asesoramiento de inversión.