Una operación de principio a fin en Chipre

Una venta en Chipre pasa por varias manos: usted, el abogado del comprador, a menudo un banco, el Departamento de Impuestos y el Departamento de Tierras y Catastro (DLS), el registro de la propiedad. Su valor está en conocer el orden, mantener a todos en plazo y asegurarse de que nadie se lleve una sorpresa con el IVA o las tasas de transmisión. Esta lección sigue una reventa y luego desarrolla dos operaciones en euros.

Quién hace qué

• Usted, el agente o asistente: contrato de intermediación, marketing, visitas, oferta, identificación del cliente, coordinación.
• El abogado del comprador: comprueba el título y los permisos, redacta o revisa el contrato de compraventa y lo deposita en el DLS.
• El banco: tasa el inmueble y aprueba el préstamo.
• El Departamento de Impuestos: el IVA, la solicitud del tipo reducido del 5% y el certificado de estar al corriente del vendedor.
• El DLS: conserva el contrato depositado, luego inscribe la transmisión y cobra la tasa de transmisión.

Una reventa, paso a paso

1. Contrato de intermediación. Por escrito, con sus honorarios y el IVA (lección 4).
2. Oferta y reserva. Muchos vendedores aceptan un depósito de reserva para dejar de hacer visitas. No encontramos ninguna norma legal especial al respecto. Danos & Associates (junio de 2026) aconsejan comprobar quién guarda el dinero, si es reembolsable, cuánto dura la reserva y qué ocurre si fallan las comprobaciones del abogado.
3. Identificación. Identifique a ambas partes y a cualquier titular real antes de que se mueva el dinero (lección 4).
4. Comprobaciones. El abogado pide un certificado de búsqueda del DLS y comprueba las hipotecas, anotaciones, prohibiciones, el acceso, los permisos urbanísticos y de obra y el certificado de aprobación.
5. Contrato de compraventa. Fija el precio, los pagos por fases, la entrega de la posesión, las cargas, las garantías, el incumplimiento y la fecha de transmisión.
6. Depósito en el DLS. Véase más abajo.
7. Aprobación de la hipoteca. El banco aprueba el préstamo antes del cierre.
8. Permiso para un comprador de fuera de la UE. El DLS pide un permiso según el Cap. 109 cuando el comprador es una persona extranjera. Danos & Associates dicen que normalmente se solicita después de firmar el contrato.
9. Transmisión en el DLS. Ambas partes presentan los documentos, el comprador paga la tasa de transmisión y el título cambia de manos.
10. Sus honorarios. Según el artículo 20, se deben cuando se celebra el contrato de compraventa, salvo que pactara otra cosa.

El impuesto de timbre ha desaparecido

Hasta 2025, un contrato de compraventa pagaba el impuesto de timbre antes de poder depositarse. EY informa de que la ley del impuesto de timbre quedó derogada a partir del 1 de enero de 2026, como parte de la reforma fiscal aprobada el 31 de diciembre de 2025. Un contrato firmado en 2026 no paga nada. Algunos folletos antiguos del DLS todavía mencionan el timbre, y los documentos firmados antes de 2026 pueden seguir sujetos a las normas anteriores.

Deposite el contrato en el DLS

Este es el paso que más protege al comprador. Según la Ley de Compraventa de Bienes Inmuebles (Cumplimiento Específico) Law 81(I)/2011, el contrato firmado debe depositarse en la oficina del catastro del distrito en los seis meses siguientes a la firma. El DLS aconseja hacerlo de inmediato. Una vez depositado:

• No puede depositarse ningún otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble.
• El contrato crea una carga sobre el inmueble, con rango según la fecha de depósito.
• Si el vendedor no cumple, el comprador puede pedir a un tribunal que ordene la transmisión (cumplimiento específico) o una indemnización.
• Si existe una hipoteca anterior, el comprador puede pagar su parte de la deuda directamente al prestamista, y acudir a los tribunales si el prestamista se niega a liberar el inmueble.

Si se incumple el plazo, Kleanthous & Platis (agosto de 2026) explican que el contrato sigue siendo válido entre las partes, pero el comprador pierde la protección frente a terceros y el cumplimiento específico pasa a ser discrecional. Un tribunal puede autorizar un depósito tardío. El DLS añade que las tasas de transmisión suben un 10% si el contrato no se depositó en el plazo de seis meses.

IVA o tasas de transmisión

Una operación inmobiliaria paga IVA o tasas de transmisión, no ambos en su totalidad.

La obra nueva paga IVA. El tipo general es del 19%. El tipo del 5% se aplica a la vivienda principal del comprador según las normas de 2023: 5% sobre los primeros 130 m² si su valor es de hasta €350,000, para viviendas de hasta 190 m² y operaciones de hasta €475,000 (lección 5). GK Law Firm señala que el comprador presenta la solicitud en línea a través de Tax For All, después de firmar y antes de tomar posesión.

Tasas de transmisión (DLS, PwC, agosto de 2026):

Valor	Tipo
Hasta €85,000	3%
De €85,001 a €170,000	5%
Más de €170,000	8%

• Sin tasa de transmisión cuando se cobró IVA en la misma venta (el DLS pide un certificado del Departamento del IVA).
• Reducción del 50% cuando la compra no está sujeta a IVA, lo que cubre la mayoría de las reventas.
• La tasa se calcula sobre el precio o sobre el valor de mercado, si el director del DLS considera que el precio declarado es demasiado bajo.

El vendedor puede deber el impuesto sobre las plusvalías del 20%. Desde el 1 de enero de 2026, las exenciones vitalicias subieron a €150,000 para la vivienda principal (con condiciones) y a €30,000 para otras transmisiones (PwC). El vendedor necesita un certificado de estar al corriente de sus obligaciones fiscales (formulario N313) antes de la transmisión.

Ejemplo práctico 1: un piso de reventa en Lárnaca

Un comprador paga €250,000 por un piso de reventa, sin IVA, con hipoteca, como vivienda principal. Su contrato de intermediación dice 3% más IVA, a cargo del vendedor.

Concepto	Cálculo	Importe
Tasa de transmisión antes de la reducción	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Tasa de transmisión tras la reducción del 50%	13,200 x 50%	€6,600
Impuesto de timbre	Suprimido en 2026	€0
Fondos propios con una financiación del 80%	250,000 x 20%	€50,000
Honorarios de la agencia, a cargo del vendedor	250,000 x 3%	€7,500
IVA sobre los honorarios	7,500 x 19%	€1,425
Pago de su agencia al Consejo	250,000 x 2/10,000	€50

Cómo se suma la tasa: €2,550 sobre los primeros €85,000, €4,250 sobre los €85,000 siguientes y €6,400 sobre los últimos €80,000.

La cifra del 80% procede del límite del Banco Central de Chipre para una residencia principal (70% para otros inmuebles), notificado en 2021. Compruebe la oferta actual del banco, y añada sus propias comisiones y la tasa del 1% por la inscripción de la hipoteca que indica PwC.

Ejemplo práctico 2: un piso nuevo en Limasol

Una compradora paga €300,000 por un piso nuevo de 110 m² a un promotor, como vivienda principal. GK Law Firm usa el mismo ejemplo.

Concepto	Tipo del 5% (vivienda principal)	Tipo del 19%
IVA	€15,000	€57,000
Tasa de transmisión	€0 (se cobró IVA)	€0 (se cobró IVA)

Esa diferencia de €42,000 es la razón por la que pregunta por los planes del comprador desde el primer día. Si el comprador vende o alquila el piso en un plazo de 10 años, debe comunicarlo al Departamento de Impuestos en 30 días y devolver la diferencia correspondiente a los años restantes.

Títulos de propiedad y transmisión

Si existe un título de propiedad independiente, la transmisión puede hacerse poco después de las comprobaciones. Las partes presentan en la oficina del catastro del distrito: la declaración de transmisión (formulario N270), el certificado fiscal del vendedor N313, los certificados municipales, de alcantarillado y de agua, copias de los documentos de identidad y el consentimiento del acreedor hipotecario si el inmueble está hipotecado. El DLS da entonces una cita.

Si el título todavía no existe, algo habitual en las viviendas nuevas y sobre plano, el contrato depositado es la protección del comprador hasta que el promotor obtiene el certificado de aprobación del edificio y los títulos independientes. Las cifras del Ministerio del Interior de 2024 muestran 21,495 solicitudes de “compradores atrapados” al amparo de una ley de 2015, con títulos transmitidos en 11,158 casos. Pregunte a cada promotor si el terreno está hipotecado y cuándo se esperan los títulos.

Obra nueva y sobre plano

En una compra sobre plano, el contrato fija los pagos por fases. Asegúrese de que el abogado del comprador:

• Deposita el contrato en el DLS de inmediato.
• Comprueba los permisos urbanísticos y de obra.
• Confirma que el promotor ha presentado al DLS la cuota de valor de la unidad, que fija la parte del comprador en cualquier hipoteca sobre el terreno.
• Presenta a tiempo la solicitud del IVA del 5%, si el comprador cumple los requisitos.

Los impuestos, las tasas y las normas de financiación cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con la formación de ventas.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.