Las normas que se aplican cada día en Francia

Las normas francesas para los agentes son detalladas, y se controlan. Cuando la DGCCRF, la autoridad de protección del consumidor, examinó 2,175 establecimientos de agencias en 2019, detectó anomalías en el 64% de ellos y emitió 1,706 advertencias, 1,765 requerimientos y 114 denuncias penales. La mayoría de los problemas venían de los mandatos y de la publicidad de los honorarios. Esta lección convierte las normas en hábitos diarios.

1. Sin mandato, no hay negociación

No puede negociar un inmueble para un cliente hasta que se firme un mandato escrito. La DGCCRF enumera lo que debe indicar con claridad:

• Las partes y el inmueble.
• La duración.
• Los honorarios y quién los paga, vendedor o comprador.
• Si es exclusivo o simple.
• Cómo puede rescindirse.

El mandato se firma en nombre del titular de la tarjeta, no en el suyo, y sus facultades las fija su attestation d’habilitation (lección 2). La DGCCRF trata un mandato incompleto o irregular como una práctica engañosa.

¿Firmado fuera de la agencia? Cuando un mandato se firma en el domicilio del cliente o a distancia, la normativa de consumo exige que el cliente reciba un formulario de desistimiento. Pida a su agencia su versión para fuera del establecimiento y úsela siempre.

2. Lleve el registre des mandats

Toda agencia debe llevar un registre des mandats, un registro que recoge todos los mandatos por orden cronológico. La DGCCRF encontró registros llevados en hojas sueltas o a lápiz. Ambas cosas están mal. Antes de publicar un anuncio, compruebe que su mandato está firmado e inscrito.

3. Mandatos exclusivos

Un mandato exclusivo vale más para usted, así que las normas son estrictas.

• La irrevocabilidad tiene un tope de tres meses (decreto 72-678, artículo 78, según el resumen de Le Blog de L’Immobilier, octubre de 2026).
• Pasados esos tres meses, el vendedor normalmente puede rescindirlo con 15 días de preaviso por carta certificada con acuse de recibo. Compruebe la cláusula exacta en el modelo de su agencia.
• No hay duración mínima ni máxima legal, pero el mandato debe indicarla.
• Según la loi ALUR, con un vendedor particular, la agencia debe recordarle su derecho a rescindir antes de que el mandato se renueve tácitamente.

Lo que la DGCCRF considera engañoso o ilícito:

• Presentar un mandato simple como exclusivo.
• Ampararse en una cláusula de exclusividad que ha vencido.
• Una cláusula que hace al vendedor pagar honorarios cuando encuentra él mismo al comprador.
• Cobrar honorarios sin una venta efectiva.

4. Muestre sus honorarios correctamente

El arrêté de 10 de enero de 2017 fija cómo informan las agencias a los consumidores, y la DGCCRF lo explica:

• Honorarios mostrados TTC (IVA incluido).
• Indicando quién paga: vendedor o comprador.
• Expuestos en el escaparate, dentro de la agencia y en la web, fáciles de encontrar y actualizados.
• Desde el 1 de abril de 2022 (arrêté de 26 de enero de 2022), la tarifa debe indicar un tipo máximo.
• Una tarifa “solo según presupuesto”, o que solo muestre la parte del comprador, no es conforme.

En los anuncios, cuando el comprador paga los honorarios, el precio se muestra en general con y sin honorarios, con los honorarios en porcentaje del precio sin honorarios. Compruebe la plantilla de su agencia con el arrêté, ya que no verificamos ese detalle para este curso.

Por qué “quién paga” importa a los clientes. Agence Immobilière France estima que cerca del 70% de los mandatos de venta ponen los honorarios a cargo del vendedor. Cuando paga el comprador, los impuestos de transmisión se calculan sobre el precio neto del vendedor, lo que los reduce ligeramente (lección 6). Explique ambas opciones al vendedor antes de firmar.

5. Conozca las normas energéticas

El DPE (certificado de eficiencia energética) decide ahora si una vivienda puede alquilarse. Según la loi Climat et résilience, tal como la resume Hellio:

Clase DPE	Prohibida en contratos nuevos y renovaciones
G	Desde el 1 de enero de 2025
F	Desde 2028
E	Desde 2034

Las prohibiciones también se aplican a los alquileres turísticos amueblados. Indique a cada comprador inversor la clase DPE y lo que significa para el alquiler.

Un cambio de 2026. Desde el 1 de enero de 2026, el coeficiente que se usa para la electricidad en el DPE bajó de 2.3 a 1.9. LocService informó de una proyección según la cual unas 850,000 viviendas con calefacción eléctrica saldrían de las clases F y G. Los propietarios con un DPE reciente pueden descargar un certificado actualizado de la ADEME. Compruébelo antes de decirle a un vendedor que la vivienda no puede alquilarse.

6. Alquileres de corta duración

Muchos compradores inversores en la Costa Azul y en París preguntan por los alquileres vacacionales. La loi Le Meur de noviembre de 2024 cambió las normas (Optimhome):

• En el régimen fiscal micro-BIC, los alquileres turísticos amueblados no clasificados tienen una deducción del 30% hasta €15,000 de ingresos (clasificados: 50% hasta €77,700).
• Los alcaldes pueden limitar el alquiler de una vivienda habitual a 90 días al año, en lugar de 120, y fijar cuotas.
• Se exige un número de registro en casi todos los municipios.

No prometa nunca unos ingresos por alquiler vacacional. Remita al comprador a las normas del ayuntamiento y a un asesor fiscal.

7. Conozca a su cliente y proteja los datos

Manejará documentos de identidad, justificantes de fondos y datos familiares. Pida a su agencia su procedimiento escrito de identificación de clientes y sígalo en cada expediente. No envíe nunca copias de documentos de identidad en chats de grupo abiertos, y guarde solo lo que necesita la operación.

Lo que mete en problemas a los agentes

Práctica	Riesgo
Negociar sin un mandato firmado e inscrito	Práctica engañosa a ojos de la DGCCRF
Trabajar sin attestation d’habilitation	Práctica ilegal para usted y para el titular de la tarjeta
Honorarios no mostrados TTC, sin quién paga ni máximo	Advertencia o requerimiento de la DGCCRF
Un mandato simple vendido como exclusivo	Práctica engañosa
Una cláusula de honorarios cuando el vendedor vende solo	Cláusula ilícita
Aceptar un depósito como agent commercial	Incumplimiento de su estatus
Ignorar la clase DPE con un inversor	Un comprador que no puede alquilar la vivienda

Sus hábitos diarios

• Ningún anuncio sin un mandato firmado e inscrito en el registro.
• Ningún mandato fuera del establecimiento sin el formulario de desistimiento.
• Honorarios en cada anuncio, TTC, con quién paga.
• La clase DPE comprobada en cada expediente.
• Nunca dinero en sus manos.

Estas normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practíquelas en habilidades con clientes.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico.