Conocer el mercado francés: París, la Costa Azul, Lyon y Burdeos

Francia es un solo país con mercados muy distintos. Un piso haussmanniano en París, un apartamento con vistas al mar en Niza, una casa familiar en Lyon y una casa de piedra en Burdeos atraen a compradores distintos, a precios distintos y por motivos distintos. Conocer estas diferencias, con sus fuentes, es lo que hace que los clientes confíen en usted.

La visión de conjunto

El mercado se recupera lentamente. Se vendieron unas 949,000 viviendas de segunda mano en los 12 meses hasta finales de mayo de 2026, un 5.7% más en un año, frente a un mínimo de 832,000 en septiembre de 2024 y un récord de 1,251,000 en agosto de 2021 (MesFraisNotaire, citando a Notaires de France, julio de 2026).

Los precios están estancados. El índice Notaires-INSEE subió un 0.1% en un año en el primer trimestre de 2026: pisos +0.6%, casas -0.2%, con Île-de-France a la cabeza de la subida.

Hipotecas. PAP.fr informó de medias de los intermediarios en octubre de 2026 del 3.50% a 15 años, el 3.66% a 20 años y el 3.75% a 25 años, con los mejores perfiles al 3.00% a 3.25%. Los tipos subían desde septiembre, y los intermediarios esperaban del 3.70% al 4% a finales de 2026.

Precios en sus cuatro mercados

Estimaciones de MeilleursAgents a 1 de octubre de 2026, en euros por m²:

Ciudad	Pisos	Casas
París	9,630	10,059
Niza	5,245	6,365
Lyon	4,714	5,798
Burdeos	4,448	4,960

Son estimaciones de portales. Las cifras de los notaires se basan en escrituras firmadas y llevan unos meses de retraso. Diga siempre qué tipo de cifra cita.

París. Los Notaires du Grand Paris situaban los pisos de segunda mano en €9,550/m² a finales de julio de 2026, un 0.5% menos en un año, y los pisos de Île-de-France en €6,150/m². Île-de-France registró 36,810 ventas de mayo a julio de 2026, un 5% más. Los precontratos apuntaban a unos €9,600/m² en París en octubre de 2026.

Costa Azul. Actual-Immo, con el barómetro de SeLoger y MeilleursAgents de septiembre de 2026, daba precios de los pisos de €6,529/m² en Antibes (+4.9% en un año), €6,064/m² en Cannes (-1.1%) y €5,219/m² en Niza (-1.4%). Las villas de prestigio siguen su propia lógica, calle a calle.

Lyon. No encontramos ninguna cifra reciente de los notaires para este curso. MeilleursAgents da €4,714/m² para los pisos.

Burdeos. Syage Notaires, citando a Notaires de France, situaba el piso de segunda mano mediano en €4,240/m² en el tercer trimestre de 2025 (-1% en un año), y la casa mediana en €345,000 (+0.4%).

Quién compra

La mayoría de los compradores son residentes en Francia. Los extranjeros no residentes hicieron cerca del 1.8% de las ventas de vivienda de segunda mano en la Francia metropolitana en 2022, unas 20,000 ventas (MySweetimmo, citando a los notaires).

El panorama es muy distinto en la Riviera. Un estudio antiguo de los notaires, basado en datos de 2017 y publicado por el Journal de l’Agence, atribuía a extranjeros no residentes cerca del 7% de las compras en los Alpes Marítimos, frente al 1.6% a nivel nacional y el 0.7% en Île-de-France, encabezados por los británicos, seguidos de belgas y alemanes. Úselos como clasificación, ya que los datos son antiguos.

Por tanto:

• París: compradores sobre todo franceses, con un nicho internacional en los distritos de prestigio.
• Costa Azul: el mercado más internacional de este curso. Aquí los idiomas se pagan.
• Lyon y Burdeos: compradores sobre todo locales y nacionales, familias e inversores.

Francia no impone ninguna restricción a los extranjeros que compran inmuebles (lección 6).

Los impuestos por los que preguntarán sus clientes

Segundas residencias. Los municipios en zone tendue pueden aplicar un recargo del 5% al 60% a su parte de la taxe d’habitation de las segundas residencias. SeLoger (octubre de 2026) contaba 3,689 municipios en zone tendue, 1,666 con recargo y 688 en el máximo del 60%, entre ellos París, Lyon, Burdeos y Niza. Cannes no aplica ningún recargo. No encontramos la posición de Antibes, así que consúltelo con el ayuntamiento.

IFI. El impuesto sobre el patrimonio inmobiliario se aplica por encima de €1.3 millones de patrimonio inmobiliario neto imponible a 1 de enero, con tipos del 0.5% al 1.5%, sin cambios en 2026 (Fondation de France). Los no residentes solo tributan por sus inmuebles en Francia. Los debates sobre ampliarlo no son ley.

Vender más adelante. Los vendedores no residentes pagan un 19% de impuesto sobre las plusvalías más cargas sociales (lección 6).

Obra nueva y sobre plano

La vivienda nueva se vende en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), con un calendario de pagos regulado y una garantía de terminación obligatoria (lección 6). Dos cambios importan a los inversores:

• El Pinel terminó el 31 de diciembre de 2024 (Lefebvre Dalloz).
• Un nuevo statut du bailleur privé, también llamado dispositif Jeanbrun, llegó con la ley de finanzas de 2026 (n.º 2026-103 de 19 de febrero de 2026). Manda lo resume así: para compras hasta el 31 de diciembre de 2028, un inversor que alquila sin amueblar durante nueve años puede amortizar el 80% del precio, al 3.5%, 4.5% o 5.5% anual para pisos nuevos en edificios colectivos (renta intermedia, social o muy social), y al 3%, 3.5% o 4% para viviendas antiguas con obras de al menos el 30% del precio, con topes anuales de €8,000, €10,000 o €12,000. Las casas quedan excluidas y un hogar puede usarlo para dos viviendas como máximo.

Los detalles cambiaron durante el debate presupuestario, y un resumen anterior daba otras cifras, así que compruebe el texto definitivo en Légifrance antes de presentarlo a un cliente.

Cómo conocer su zona

1. Elija una zona: un arrondissement, una ciudad de la Riviera, un barrio de Lyon o un barrio de Burdeos.
2. Recórrala. Conozca sus colegios, transportes, tipos de edificio y nuevos proyectos.
3. Siga cada mes los datos de los notaires, de MeilleursAgents y de los tipos hipotecarios, y cite siempre su fuente.
4. Sepa quién compra allí, y en qué idioma.

Los precios y las normas cambian deprisa, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Consulte la página de Francia y los mercados para ver lo que cubre CloserPass.

Esta lección es información general, no asesoramiento de inversión ni fiscal.