Una operación de principio a fin en Francia

Una venta en Francia pasa por varias manos: usted, el vendedor, el comprador, normalmente un banco, y el notaire, el funcionario público que redacta la escritura definitiva y recauda los impuestos. Su valor está en conocer el orden, mantener a todos dentro de los plazos y asegurarse de que nadie se lleve sorpresas con los costes. Esta lección sigue una reventa y después una obra nueva, y hace las cuentas en euros.

Quién hace qué

• Usted, el négociateur o agent commercial: con el mandato del titular de la tarjeta, marketing, visitas, ofertas, el expediente para el notaire, coordinación.
• El titular de la tarjeta: firma el mandato, emite la factura de honorarios y, si tiene garantía, puede custodiar fondos.
• El notaire: comprueba el título y el expediente, redacta o recibe el compromis si se le pide, firma el acte authentique y paga los impuestos al Estado.
• El banco o el intermediario: aprueba el préstamo.

Una reventa, paso a paso

1. Mandato. Firmado e inscrito en el registre des mandats, con los honorarios TTC y quién paga (lección 4).
2. Visitas y oferta. El comprador hace una oferta por escrito. Compruebe que el precio y la base de los honorarios están claros.
3. Diagnósticos y documentos. El vendedor aporta los diagnósticos técnicos, incluido el DPE, y, en el caso de un piso, los documentos del edificio.
4. Compromis o promesse de vente. El precontrato fija el precio, las condiciones, la fecha de la escritura y el depósito si lo hay. Puede firmarse en privado, en la agencia o ante un notaire.
5. El plazo de desistimiento de 10 días. Ver más abajo.
6. Aprobación del préstamo. El banco aprueba el préstamo antes de la escritura.
7. Acte authentique. Se firma ante el notaire, que recibe los fondos y paga los impuestos de transmisión. El comprador pasa a ser propietario.
8. Sus honorarios. Solo se cobran si la venta se realiza de verdad. Una cláusula que cobra honorarios sin venta es ilícita (DGCCRF).

El plazo de desistimiento de 10 días

Protege al comprador, y debe sabérselo de memoria. Según Notaires de France:

• Se aplica al comprador no profesional de un inmueble residencial, según el artículo L.271-1 del Code de la construction et de l’habitation.
• Dura 10 días naturales.
• Empieza el día siguiente a la primera presentación de la carta certificada que notifica el compromis firmado, o el día siguiente a la firma si el compromis se firmó ante notaire.
• El comprador desiste por carta certificada, sin dar ningún motivo y sin penalización.
• Cualquier depósito se devuelve en 21 días.

Así que un compromis firmado no es una operación cerrada durante diez días. No le diga al vendedor “está vendido” antes de que haya pasado el plazo.

Impuestos de transmisión en 2026

Los compradores los llaman frais de notaire, pero la mayor parte del importe es el impuesto de transmisión (DMTO) que se paga al Estado y al département. La ley de finanzas de 2025 permitió a los départements subir su parte del 4.50% al 5.00% entre el 1 de abril de 2025 y el 31 de marzo de 2028. MesFraisNotaire, contrastado con la tabla de la DGFiP de 1 de junio de 2026, da:

Situación	DMTO total en una reventa
89 départements que subieron el tipo, entre ellos París (75), Ródano (69) y Gironda (33)	6.31% (a menudo redondeado al 6.32%)
11 départements sin la subida, entre ellos Alpes Marítimos (06)	5.81%
Compradores de primera vivienda que cumplen los requisitos en un département que subió el tipo	5.81%

Las preguntas frecuentes de la misma web no son coherentes sobre los Alpes Marítimos, así que compruebe la tabla de la DGFiP antes de citarlo.

Todos los gastos del comprador en una reventa, impuestos más honorarios y desembolsos del notaire, rondaban el 7.2% al 7.8% del precio en los ejemplos de MesFraisNotaire.

Ejemplo práctico 1: un piso de reventa en París

Un comprador paga €250,000 por un piso de reventa en París. Estimación de MesFraisNotaire de los gastos totales del comprador: 7.81%, es decir, unos €19,525. Los honorarios de la agencia van aparte o incluidos en el precio, según el mandato.

Si el mandato pone unos honorarios del 5% TTC a cargo del vendedor, la agencia factura €12,500 TTC al vendedor, y los gastos del comprador se calculan sobre €250,000.

Ejemplo práctico 2: quién paga cambia los impuestos

Un vendedor de Lyon quiere €400,000 netos. Los honorarios son de €20,000 TTC.

Opción	Precio en la escritura	DMTO al 6.31%
El vendedor paga los honorarios	€420,000	€26,502
El comprador paga los honorarios	€400,000 (más €20,000 de honorarios)	€25,240

Cuando paga el comprador, los impuestos de transmisión se calculan sobre el precio neto del vendedor, lo que aquí ahorra unos €1,262. Agence Immobilière France señala este efecto, y estima que cerca del 70% de los mandatos siguen poniendo los honorarios a cargo del vendedor.

Ejemplo práctico 3: una reventa en la Costa Azul

Un comprador paga €340,000 por un piso en los Alpes Marítimos, donde el DMTO se mantuvo en el 5.81%. Estimación de MesFraisNotaire de los gastos totales del comprador: 7.19%, unos €24,446.

Una obra nueva: la VEFA

En una compra sobre plano, los pasos cambian:

1. Contrat de réservation. El comprador reserva la unidad y puede pagar un depósito, limitado por ley: el 5% si la venta debe firmarse en un año, el 2% en dos años y nada más allá (Le Mag Juridique; la mayoría de los textos sitúan estas normas en los artículos R.261-28 a R.261-31 del Código, así que compruebe el número).
2. Acte de vente en VEFA ante el notaire.
3. Pagos por fases, limitados por el artículo R.261-14: como máximo el 35% en los cimientos, el 70% cuando el edificio está cerrado (hors d’eau), el 95% a la terminación y el último 5% a la entrega, que puede consignarse si se formulan reservas por defectos. Las penalizaciones por retraso en el pago tienen un tope del 1% al mes.
4. Entrega y la lista de reservas.

Ejemplo: un piso nuevo de €400,000 en Burdeos, venta firmada en un año.

Fase	Máximo pagado en total	De los cuales en esta fase
Depósito de reserva (5%)	€20,000	€20,000
Cimientos (35%)	€140,000	€120,000
Edificio cerrado (70%)	€280,000	€140,000
Terminación (95%)	€380,000	€100,000
Entrega (100%)	€400,000	€20,000

El depósito se descuenta del precio. Toda VEFA residencial necesita además una garantie financière d’achèvement (GFA) de un banco, una aseguradora o una sociedad de garantía, que asegura que el edificio se termine si el promotor falla (Homunity). Se suele indicar que los gastos del comprador en la primera venta de una vivienda nueva son mucho más bajos que en una reventa, pero no verificamos el tipo para este curso, así que pida un presupuesto al notaire en lugar de citar las cifras de la reventa.

El lado del vendedor: las plusvalías

Los vendedores no residentes suelen preguntar cuánto deberán. David Notaires da las normas:

• Un 19% de impuesto sobre la renta por la plusvalía, más un 17.2% de cargas sociales, o solo un 7.5% para los vendedores afiliados a un régimen de seguridad social del EEE o de Suiza.
• Un recargo del 2% al 6% sobre las plusvalías superiores a €50,000.
• Reducciones por tenencia a partir del sexto año: sin impuesto sobre la renta a los 22 años, sin cargas sociales a los 30 años.
• Se necesita un representante fiscal si el vendedor vive fuera del EEE, el precio supera €150,000 y el inmueble se tuvo menos de 30 años.

Alquileres amueblados. En las ventas desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas en el régimen real LMNP se reintegran al calcular la plusvalía (NBE Avocats). Los inversores que alquilan amueblado deben consultar a su gestor antes de vender.

Hipotecas

En octubre de 2026, las medias de los intermediarios eran del 3.50% a 15 años, el 3.66% a 20 años y el 3.75% a 25 años (PAP.fr). Ponga pronto a sus compradores en contacto con un intermediario, antes de que hagan una oferta.

Los impuestos, los honorarios y los tipos cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con la formación de ventas.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.