El oficio de agente inmobiliario en Georgia

Bienvenido al curso. En ocho lecciones breves aprenderá cómo se trabaja en el sector inmobiliario en Georgia, el país del Cáucaso con su capital en Tiflis y su ciudad costera de Batumi, no el estado de Estados Unidos. Esta primera lección trata del oficio en sí: qué hace un agente, quién puede ejercerlo, quién paga, quién contrata y cómo es de verdad el primer año.

Una profesión abierta, con una nueva barrera

Georgia no tiene licencia estatal para agentes inmobiliarios ni regulador de la profesión. La prueba más clara viene de MONEYVAL, el organismo del Consejo de Europa contra el blanqueo de capitales: su informe de diciembre de 2024 indica que los agentes inmobiliarios no están designados como sujetos obligados, por lo que no hay supervisor para ellos. Una clasificación de 2026 de agencias de Tiflis añade que la comisión del agente tampoco está regulada (TbilisiExperts, julio de 2026).

Así que en Georgia nadie le expide una tarjeta y ningún examen se interpone entre usted y su primera captación. Lo que existe es voluntario: la Asociación Nacional Georgiana de Bienes Raíces (GNARE), fundada en 2014, imparte un curso de certificación y publica una lista de agentes certificados (lección 3).

La nueva barrera es para los extranjeros. Desde el 1 de marzo de 2026, la mayoría de los extranjeros sin residencia permanente necesitan un permiso de trabajo, el “derecho a ejercer una actividad laboral”, para el trabajo remunerado, el trabajo como freelance o la gestión de un negocio, incluido el trabajo por cuenta propia (Fragomen, noviembre de 2025; Legal.ge, febrero de 2026). Una estancia sin visado o una tarjeta de residencia por sí solas ya no dan derecho a trabajar. La lección 2 lo trata en detalle.

Así que en Georgia:

• Los ciudadanos georgianos y los residentes permanentes pueden empezar como agentes sin licencia.
• Los extranjeros también pueden trabajar como agentes, por cuenta ajena o por cuenta propia, pero solo con un permiso de trabajo.

Qué hace realmente un agente

En una reventa, el agente normalmente trabaja para el vendedor y:

1. Consigue el encargo y acuerda la comisión por escrito (lección 4).
2. Comprueba al propietario y el inmueble en el Registro Público antes de anunciarlo.
3. Fija el precio del inmueble, lo fotografía y lo publica en los portales.
4. Cualifica a los compradores y organiza las visitas.
5. Negocia el precio y las condiciones, y sigue el expediente hasta la inscripción en la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR) (lección 6).

En una obra nueva, el agente vende las unidades de un promotor, muy a menudo sobre plano. En un alquiler, el agente busca inquilinos para un propietario, o un piso para un inquilino.

Quién contrata

Encontrará tres tipos principales de empleador:

• Agencias de Tiflis, como Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 o BD Realty, y oficinas franquiciadas como RE/MAX Realty Park en Saburtalo.
• Agencias de Batumi, como Batumi Residence, Batumi Real Estate o la oficina de BD Realty en Batumi, muchas de ellas vendiendo a compradores extranjeros en ruso e inglés por WhatsApp y Telegram.
• Los promotores y sus equipos de ventas, ya que una gran parte de las ventas es sobre plano.

Entre los miembros de GNARE que figuran en su propio sitio están Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties y Brix Estate.

Cómo cobra

No hay un porcentaje legal. Las fuentes que hemos utilizado describen una norma clara:

• Reventas: la mayoría de los agentes cobran alrededor del 3%, negociable y normalmente a cargo del vendedor (ExpatHub, 2025). GeorgiaExpats (2026) indica del 2% al 3%, a cargo del vendedor.
• Obra nueva: el comprador no suele pagar nada, y el promotor paga a la agencia (TbilisiExperts).
• Alquileres: normalmente el 50% de una mensualidad, a cargo del inquilino (Madloba, octubre de 2026).

La comisión va a la agencia, y su parte depende de su contrato. No hemos encontrado datos publicados sobre repartos de comisión ni salarios de agentes en Georgia, así que pida a cada empleador sus cifras por escrito (lección 8). Pruebe sus propias cifras en la calculadora de comisiones.

Dos mercados, dos tipos de comprador

• Tiflis vendió 42,388 apartamentos en 2025, un 4.3% más (Galt & Taggart, enero de 2026). La mayoría de los compradores son georgianos.
• Batumi vendió 17,478 apartamentos en 2025, un 15% más, y los extranjeros compraron el 52% de ellos (Investor.ge, abril de 2026).

La lección 5 profundiza en ello. Por ahora, recuerde que Tiflis es un mercado local con inversores extranjeros por encima, y Batumi un mercado turístico donde mandan los compradores extranjeros.

Un primer año realista

• El comienzo es lento. Sin operación no hay comisión, y sus primeras operaciones tardan en cerrarse. Prevea ahorros para una primera temporada lenta.
• Los idiomas se pagan. El georgiano para los propietarios y el registro, el inglés y el ruso para muchos compradores extranjeros, y el hebreo o el ucraniano pueden ayudar en Batumi (lección 5).
• Los precios se anuncian en dólares y los anuncios, en laris. Las empresas deben anunciar los precios en GEL, aunque en la práctica la mayoría de los inmuebles se anuncian y se pagan en USD (lección 4).
• La diligencia debida es su ventaja. Sin licencia ni ley de escrow, los agentes que comprueban el registro y al promotor son aquellos en quienes confían los clientes.

Lo que viene a continuación

En la lección 2 veremos quién puede trabajar y qué significa el permiso de trabajo de 2026 para los extranjeros. Para ver ofertas abiertas ahora, explore los empleos y compare empleadores en agencias.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni migratorio. CloserPass no está afiliado a GNARE, a la NAPR ni a ningún organismo gubernamental de Georgia. Las normas y las cifras cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar.