Establecerse en Georgia: sin licencia, un negocio y GNARE

En muchos países de este curso, la lección 3 trata de obtener una licencia. Georgia no tiene ninguna. Lo que necesita en su lugar es una forma legal de cobrar: un empleo en una agencia o un negocio propio. Esta lección explica las opciones, un punto fiscal que pilla a muchos recién llegados, la situación en materia de prevención del blanqueo y la única asociación de la que oirá hablar, GNARE.

Sin licencia ni supervisor

Ninguna fuente que hemos leído describe un régimen de licencias o de inscripción para agentes en Georgia. Los informes de MONEYVAL de diciembre de 2023 y diciembre de 2024 indican que los agentes inmobiliarios no son sujetos obligados por la ley contra el blanqueo de capitales y que no hay supervisor para ellos. No hemos encontrado ninguna ley ni proyecto de ley de 2024 a 2026 que cree una licencia.

Eso no significa que el oficio no tenga normas. Las normas están en otra parte:

• Ley de inmigración: el permiso de trabajo para extranjeros (lección 2).
• Derecho mercantil y fiscal: cómo se inscribe y cómo tributa (esta lección).
• Normas de consumo y de moneda: la norma del precio en GEL en los anuncios (lección 4).
• El Registro Público: lo que puede acreditar sobre un inmueble (lecciones 4 y 6).

Prevención del blanqueo: quién está obligado

La Ley de facilitación de la represión del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo se modificó en 2022, 2023 y 2024, y siguió dejando fuera a los agentes. MONEYVAL lo califica de “deficiencia moderada”. Para cubrir el riesgo inmobiliario, la propia Agencia Nacional del Registro Público (NAPR) pasó a ser sujeto obligado (MONEYVAL, diciembre de 2024).

Qué significa para usted. No tiene la obligación legal de aplicar la diligencia debida con el cliente, pero el registro que inscribe la compra de su cliente sí. No hemos encontrado ninguna reforma posterior que incluya a los agentes, pero la ley cambia a menudo, así que compruebe la versión vigente antes de contar con ello. La lección 4 explica por qué los buenos agentes verifican a sus clientes de todos modos.

Tres formas de trabajar

1. Asalariado de una agencia. La agencia es su empleador, le paga según su contrato y, si es extranjero, solicita su permiso de trabajo (lección 2). Es el comienzo más sencillo.

2. Empresario individual (IE). Se inscribe como IE en la Casa de Justicia o en la NAPR, y se le asigna automáticamente un número fiscal (Legalese, julio de 2026). Muchos freelance trabajan así con las agencias. Un extranjero que trabaja como IE necesita un permiso de trabajo como trabajador por cuenta propia (Legal.ge, febrero de 2026). ExpatHub, un proveedor de servicios, vende un paquete de inscripción como IE por 600 GEL con la tasa estatal incluida. Es un precio comercial, no la tasa oficial.

3. Sociedad de responsabilidad limitada (LLC). La forma habitual para una agencia con empleados, socios o una marca. Muchas agencias georgianas operan como LLC, por ejemplo Tbilisi Property LLC o Home24 LLC. No hemos verificado las tasas de constitución de una LLC para este curso, así que pregunte en la Casa de Justicia o a un asesor fiscal.

La trampa fiscal del 1%

Georgia es conocida por su estatus de pequeña empresa (SBS) para empresarios individuales. Legalese (julio de 2026) lo describe así:

Facturación anual	Impuesto
Hasta 500,000 GEL	1% de la facturación
De 500,000 a 1,000,000 GEL	3% sobre la parte que supera 500,000 GEL
Más de 1,000,000 GEL	Se pierde el estatus

Pero varios despachos señalan que la intermediación inmobiliaria queda excluida. Legalese incluye la intermediación inmobiliaria residencial entre las actividades excluidas. Gegidze, otro despacho, menciona las actividades de agencia o intermediación inmobiliaria y afirma que la intermediación de inmuebles le descalifica del régimen del 1%. Andersen Georgia (septiembre de 2026) no menciona la intermediación en su resumen, pero excluye los servicios de asesoramiento.

Cómo decirlo. “Dos despachos de abogados georgianos señalan que la intermediación inmobiliaria no puede acogerse al estatus del 1%, así que cuente con el régimen fiscal general y pida a un asesor fiscal que lo confirme con el Código Tributario.” No base su plan de negocio en el 1% hasta que un asesor fiscal haya revisado la lista vigente de actividades excluidas.

GNARE: la asociación voluntaria

La Asociación Nacional Georgiana de Bienes Raíces (GNARE) se fundó en abril de 2014. En su propio sitio afirma que:

• Es el único socio georgiano de la National Association of REALTORS de Estados Unidos y el único organismo autorizado a usar la marca REALTOR en Georgia.
• Imparte un curso de certificación de agentes acreditado por CEPI, a 750 GEL para miembros y 900 GEL para los demás, y publica una lista de agentes certificados.
• Un aviso del curso lo presenta como la primera etapa de la certificación de agentes.

GNARE no describe ninguna licencia estatal y la certificación es voluntaria. Aun así merece la pena: sin licencia, un certificado y una afiliación están entre las pocas señales que un empleador o un cliente pueden comprobar. Entre los miembros que figuran en su sitio están Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties y Brix Estate.

No hemos encontrado indicios de otra asociación nacional de agentes, así que trate con cautela cualquier otro organismo “oficial” hasta que pueda comprobarlo.

Cómo comprobar una agencia antes de incorporarse

1. Inscripción. ¿Cuál es su razón social y su forma jurídica (LLC o IE), y quiénes son los propietarios?
2. Permiso de trabajo, si es extranjero: ¿lo solicitará la agencia y cuándo? No empiece antes de que se lo concedan.
3. Su estatus. ¿Asalariado o freelance a comisión? Si es freelance, ¿quién se ocupa de su IE y de los impuestos?
4. Comisión. ¿Qué parte le corresponde, cuándo se paga y qué pasa con las operaciones que se cierran después de que se vaya?
5. Diligencia debida. ¿Comprueba la agencia los extractos del registro y a los promotores antes de anunciar?
6. Asociaciones. ¿Es miembro de GNARE? No es obligatorio, pero es buena señal.

Abrir su propia agencia

1. Elija su forma jurídica: IE si empieza solo, LLC si va a contratar o asociarse.
2. Si es extranjero, obtenga primero su permiso de trabajo como trabajador por cuenta propia, con un plan de negocio.
3. Pregunte a un asesor fiscal qué régimen fiscal se aplica, dada la exclusión de la intermediación del SBS que señalan varios despachos.
4. Redacte su acuerdo de comisión y su rutina de verificación de clientes (lección 4).
5. Anuncie los precios en GEL (lección 4) y publique en los portales (lección 7).

Las normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con la formación en ventas.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado a GNARE, a la NAPR ni a ningún organismo gubernamental de Georgia.