Las normas que se aplican cada día en Georgia

Georgia no tiene una ley de agentes con una lista de obligaciones, así que las normas que se siguen cada día vienen de sus contratos, del Registro Público, de la norma de moneda para los precios y de la simple buena práctica. Sin licencia que perder, lo único que protege su carrera es su reputación. La mayoría de los problemas vienen de unos honorarios que nadie puso por escrito, de un piso cuyo propietario nadie comprobó o de una promesa sobre plano que nadie pudo cumplir. Esta lección convierte las normas en hábitos.

1. Acuerde la comisión, por escrito

No hay un porcentaje legal, y TbilisiExperts (julio de 2026) señala que la comisión no está regulada. Las normas habituales (lección 1) son alrededor del 3% en una reventa, a cargo del vendedor (ExpatHub), del 2% al 3% según GeorgiaExpats (2026), y nada para el comprador en una obra nueva, donde paga el promotor. Como la ley no cubre ese vacío, su acuerdo escrito es su única protección. Debe indicar:

• El inmueble y la operación (venta o alquiler).
• La comisión, como porcentaje o como importe, la moneda y quién paga.
• Cuándo se paga: a la firma o a la inscripción en la NAPR.
• Si se añade el IVA, en caso de que su negocio lo cobre.
• Si el encargo es en exclusiva, y por cuánto tiempo.
• Cómo se reparte una operación compartida con otra agencia.

2. Consulte primero el Registro Público

Todos los derechos sobre inmuebles en Georgia los inscribe la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR). Antes de anunciar un piso o de dejar que un comprador pague una señal, obtenga el extracto del registro y compruebe:

1. El propietario. El vendedor debe ser el propietario inscrito o tener un poder válido otorgado por él. Los vendedores y compradores a distancia suelen usar un poder notarial apostillado (ExpatHub; GeorgiaExpats).
2. El inmueble. La dirección, la superficie y el tipo deben coincidir con lo que anuncia.
3. Todo lo que pesa sobre él. Lea cada inscripción y pregunte a un abogado por todo lo que no entienda.
4. Sobre plano, si el promotor es propietario del suelo y cómo se inscribe a los compradores como futuros propietarios (norma 4 y lección 6).

El suelo es un caso especial. El suelo agrícola está reservado a ciudadanos y entidades georgianos, con excepciones limitadas (GRATA International, septiembre de 2025). Compruebe la categoría del suelo antes de enseñar una parcela a un comprador extranjero.

3. Anuncie los precios en laris

Desde julio de 2017, las empresas de Georgia deben anunciar los precios en GEL. Las sanciones descritas por ISET Policy Institute (febrero de 2017) empiezan con una advertencia, luego 1,000 GEL y después 5,000 GEL.

En la práctica, los inmuebles se anuncian y a menudo se liquidan en USD. GeorgiaExpats (2026) afirma que la mayoría de las operaciones en Tiflis se anuncian y se liquidan en dólares. ExpatHub indica que el GEL es la única moneda de curso legal y que los contratos recogen un equivalente en USD. Las fuentes no coinciden sobre cómo funciona hoy la liquidación en moneda extranjera, así que:

• En los anuncios y en su sitio web, muestre el precio en GEL. Puede añadir un equivalente en USD.
• En los contratos, siga la redacción del abogado o del registro sobre la moneda.
• No prometa nunca a un cliente cómo debe moverse legalmente el dinero. Pregunte al banco y a un abogado.

4. Venda sobre plano con honestidad

La compra sobre plano es el núcleo del mercado georgiano, y la red de seguridad es escasa. Legal.ge (octubre de 2026) y SOVA (octubre de 2026) no encontraron ninguna ley que exija escrow ni registro de promotores. Un economista citado por SOVA dijo de los planes de pago a plazos del promotor: ahí no hay regulación. GeorgiaExpats (2026) añade que la señal habitual del 10% no suele ser reembolsable, y que algunos promotores depositan las señales en escrow, pero muchos no.

Así que no diga nunca:

• “Su dinero está protegido”, a menos que el contrato muestre exactamente cómo, por ejemplo con una cuenta escrow indicada en el contrato.
• “Fecha de entrega garantizada”, cuando el contrato da margen al promotor.
• “Rentabilidad de alquiler garantizada”, a menos que sea una obligación escrita del promotor, e incluso entonces explique quién la respalda.
• “Esto le da la residencia”, a menos que el valor alcance 150,000 USD según una tasación certificada (Erickson Immigration Group, febrero de 2026). Y no sugiera nunca que la residencia da derecho a trabajar (lección 2).

La seguridad de los edificios forma parte de la honestidad. Tras el derrumbe de un edificio en Batumi en 2021 en la calle 26 de Mayo, que mató a nueve personas y se relacionó con modificaciones ilegales, OC Media señaló que los arquitectos y las constructoras no tienen licencia en Georgia. Pregunte por las licencias y los proyectos anteriores del promotor antes de vender cualquier unidad.

5. Conozca a su cliente de todos modos

Los agentes no son sujetos obligados por la ley contra el blanqueo de capitales, pero la NAPR sí (MONEYVAL, diciembre de 2024). El registro hará preguntas en la inscripción, y una agencia que le lleve compradores sospechosos no durará. Como práctica diaria:

1. Identifique a cada comprador y vendedor, y al propietario real detrás de cualquier sociedad.
2. Entienda el dinero: de dónde procede y cómo va a llegar.
3. Cobre sus honorarios por transferencia bancaria, contra factura, nunca en efectivo.
4. Guarde constancia de lo que ha comprobado.

Lo que mete a la gente en problemas

Práctica	Riesgo
Un extranjero que trabaja sin permiso de trabajo	Una multa de 2,000 GEL para el trabajador y para el empleador, duplicada y triplicada en caso de reincidencia (lección 2)
Ningún acuerdo de comisión por escrito	Ninguna tarifa legal por defecto a la que acogerse, y una disputa sobre quién paga
Anunciar un piso sin el extracto del registro	Vender algo que el vendedor no posee o no puede vender
Precios solo en USD en los anuncios	Una advertencia y luego multas de 1,000 y 5,000 GEL
Decir que una señal sobre plano es “segura”	Un comprador que pierde una señal no reembolsable y le culpa a usted
Enseñar suelo agrícola a un comprador extranjero	Una compra que la ley restringe

Sus hábitos diarios

• Ningún inmueble en cartera sin un acuerdo de comisión por escrito.
• Ningún anuncio ni ninguna señal sin el extracto del registro.
• Todos los anuncios con precio en GEL.
• Ninguna promesa sobre plano que no esté escrita en el contrato del promotor.
• Nada de honorarios en efectivo, ni clientes cuyo dinero no entienda.

Estas normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practíquelas en habilidades con clientes.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico. CloserPass no está afiliado a la NAPR ni a ningún organismo gubernamental de Georgia.