Conocer el mercado georgiano: Tiflis y Batumi

El mercado inmobiliario de Georgia son en realidad dos mercados. Tiflis es una capital donde la mayoría de los compradores son familias georgianas, con inversores por encima. Batumi es un destino turístico del mar Negro donde los extranjeros compran alrededor de la mitad de los pisos. Los precios, los compradores, los idiomas y los riesgos son distintos. Conocer ambos, con cifras que pueda respaldar con fuentes, es lo que hace que los clientes confíen en usted.

De dónde salen los datos

Las cifras del mercado georgiano proceden sobre todo de tres fuentes, según recoge la prensa:

• Galt & Taggart, una firma de análisis de inversión, con informes mensuales sobre Tiflis y encuestas a promotores de Batumi.
• TBC Capital, citada por sus cifras mensuales de Tiflis.
• Colliers Georgia, citada por sus cifras mensuales de Batumi y las nacionalidades de los compradores.

Las cifras del registro de la NAPR van con retraso en la obra nueva, porque las unidades a menudo se inscriben tarde, así que las ventas primarias según los datos del registro pueden parecer inferiores a lo que declaran los promotores (Galt & Taggart). Indique siempre la fuente y la fecha cuando cite una cifra.

Tiflis

Volumen. En 2025 Tiflis vendió 42,388 apartamentos, un 4.3% más: 20,961 en el mercado primario (un 5.2% más) y 21,427 en el mercado secundario (un 3.5% más) (Galt & Taggart, enero de 2026). Las encuestas a promotores mostraban un aumento de las ventas primarias del 27.3%; la diferencia se debe al retraso en la inscripción.

Precios en diciembre de 2025 (Galt & Taggart, USD por metro cuadrado):

Segmento	Precio
Mercado primario, white frame	1,373 USD, un 4.0% más
Secundario, proyectos nuevos	1,316 USD
Secundario, proyectos antiguos	unos 1,238 USD

“White frame” es un nivel de acabado entre la obra en bruto y el piso llave en mano, y es el que usa Galt & Taggart para comparar los precios de la obra nueva.

Precios primarios por distrito (Galt & Taggart, diciembre de 2025):

Distrito	USD por m²
Vake	2,781
Saburtalo	1,613
Krtsanisi	1,575
Isani	1,358
Didube	1,352
Nadzaladevi	1,189
Didi Dighomi	1,076
Samgori	1,065
Gldani	1,038

Mtatsminda mostraba 3,294 USD, pero con una muestra pequeña. Dígalo si cita esta cifra.

Alquileres y rentabilidad. El alquiler medio era de 9.8 USD por m² al mes, para una rentabilidad bruta de alquiler del 8.6% (Galt & Taggart, diciembre de 2025).

Lo que va de 2026. En julio de 2026 se vendieron 4,409 apartamentos, un 22% más, por valor de 395 millones de USD, un 24% más. El precio medio de enero a julio fue de 1,348 USD por m², un 4% más (SOVA, septiembre de 2026, citando a TBC Capital).

Quién compra. Colliers situaba a los compradores de Tiflis en torno a un 90% de georgianos, un 4% de israelíes y un 2% de rusos (Commersant, diciembre de 2025). El propio gráfico de Galt & Taggart puede mostrar una proporción menor de georgianos, así que cite a Colliers por su nombre.

Perspectivas. Galt & Taggart preveía una demanda estable y un crecimiento de precios de un solo dígito en 2026. Colliers no preveía ninguna bajada de precios.

Batumi

Volumen y valor. En 2025 Batumi vendió 17,478 apartamentos, un 15% más, en un mercado de unos 1,300 millones de USD, alrededor de un 24% más (Investor.ge, abril de 2026, citando a Galt & Taggart).

Precios. El precio medio llave en mano era de 1,865 USD por m² en 2025, frente a 1,699 USD en 2024 y 1,569 USD en 2023. Old Batumi está por encima de 3,000 USD y la periferia por debajo de 1,500 USD.

Rentabilidad. La rentabilidad bruta cayó del 8.8% al 7.4%. Para 2026, Galt & Taggart preveía ventas primarias estables y precios entre un 4% y un 6% más altos.

Lo que va de 2026.

• Primer semestre: 7,838 apartamentos, un 11.4% más, por valor de 507 millones de USD, un 29% más (Eva Estate, agosto de 2026, citando a Colliers).
• Junio: 1,468 ventas, extranjeros el 47%, precio medio de obra nueva de 1,455 USD por m², un 22.6% más, en parte distorsionado por proyectos de gama alta.
• Agosto: 1,235 ventas, un 4.3% menos, por valor de 81 millones de USD, con los compradores extranjeros en el 52%, por delante de los georgianos, y un precio medio ponderado de obra nueva de 1,386 USD por m² (Business Media Georgia, septiembre de 2026, citando a Colliers).

Quién compra. Los extranjeros realizaron el 52% de las ventas de 2025, y los israelíes el 13% del total (Investor.ge, abril de 2026). El reparto de Colliers en diciembre de 2025 era de un 50% de georgianos, un 16% de rusos y un 9% de ucranianos (Commersant). En la encuesta a promotores de Galt & Taggart del primer trimestre de 2026, los extranjeros eran alrededor del 63% y los europeos alrededor del 18%, con los compradores ucranianos, rusos y bielorrusos contabilizados juntos (Open4Business, octubre de 2026). Investor.ge (octubre de 2025) informó de una demanda creciente de Israel y Oriente Medio y de una caída de la demanda rusa.

El riesgo: el stock sin vender. Los promotores de Batumi analizados tenían unos 12,400 apartamentos sin vender a finales de 2025, alrededor de un 14% más (Investor.ge, abril de 2026). Los compradores tienen margen para negociar, y usted tiene el deber de comprobar al promotor (lección 4).

Tiflis y Batumi, cara a cara

	Tiflis	Batumi
Ventas, 2025	42,388	17,478
Precio típico	1,373 USD/m² primario en white frame (dic. 2025)	1,865 USD/m² de media llave en mano (2025)
Rentabilidad bruta	8.6%	7.4%
Proporción de extranjeros	Alrededor del 10% (Colliers)	Alrededor de la mitad
Idiomas útiles	Georgiano, inglés, hebreo, ruso	Ruso, inglés, hebreo, ucraniano, georgiano

Normas que todo agente debe conocer

• Apartamentos e inmuebles no agrícolas: los extranjeros pueden comprar libremente, en las mismas condiciones que los georgianos (GRATA International, septiembre de 2025).
• Suelo agrícola: reservado a ciudadanos y entidades georgianos, salvo por herencia o en virtud de un plan de inversión aprobado por el Gobierno para una empresa georgiana de propiedad extranjera.
• Sobre plano: un comprador puede inscribirse en la NAPR como futuro propietario mediante un contrato previo de compraventa, y la plena propiedad llega con la finalización (Legal.ge, octubre de 2026; lección 6).
• Residencia: un inmueble de al menos 150,000 USD, según una tasación certificada, puede servir de base para la residencia temporal desde el 1 de marzo de 2026 (Erickson Immigration Group). No da derecho a trabajar (lección 2).

Cómo conocer su zona

1. Elija un distrito o una zona de Batumi y recórrala a pie: transporte, colegios, el paseo marítimo, los nuevos proyectos.
2. Siga a Galt & Taggart, TBC Capital y Colliers a través de la prensa, e indique siempre la fuente y la fecha.
3. Aprenda los idiomas de sus compradores: el ruso y el inglés cubren la mayoría de las consultas extranjeras, y el hebreo ayuda con los compradores israelíes.
4. Pregunte a cada promotor por sus proyectos anteriores, sus licencias y su stock sin vender.

Los precios y las normas cambian deprisa, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Consulte la página de Georgia y los mercados para ver lo que cubre CloserPass.

Esta lección es información general, no asesoramiento de inversión.