Una operación de principio a fin en Georgia

Una compraventa georgiana requiere poco papeleo en comparación con la mayoría de los países de este curso. No hay impuesto de transmisión, el notario no es obligatorio y el registro puede inscribir una venta en un día. Esa rapidez es precisamente la razón por la que importan sus comprobaciones: una vez inscrito el contrato, no hay vuelta atrás. Esta lección sigue una reventa, después una compra sobre plano, y hace los cálculos.

Quién hace qué

• La agencia: acuerdo de captación, comprobación en el registro, marketing, visitas, oferta, negociación, coordinación.
• El abogado del comprador (muy recomendable para extranjeros): revisa la inscripción en el registro, el contrato y, sobre plano, al promotor.
• La Agencia Nacional del Registro Público (NAPR), también accesible a través de la Casa de Justicia: inscribe el cambio de titularidad y cobra la tasa.
• Un notario, solo cuando hace falta. Una compraventa no lo exige, pero un comprador o vendedor a distancia suele firmar mediante un poder notarial apostillado (ExpatHub; GeorgiaExpats).
• El banco, cuando el comprador tiene una hipoteca o la operación se paga por transferencia.
• El promotor, en una obra nueva: su propio contrato previo de compraventa y su plan de pagos.

Una reventa, paso a paso

1. Acuerdo de captación. Por escrito, con la comisión, la moneda, quién paga y cuándo se paga (lección 4).
2. Extracto del registro. Confirme que el vendedor es el propietario inscrito y lea todo lo que pesa sobre el inmueble, antes de anunciarlo.
3. Oferta y señal. Normalmente, un contrato de señal o de reserva bloquea el piso. Que el dinero sea reembolsable depende de la redacción, así que léalo con el comprador antes de que se mueva cualquier dinero.
4. Verificación de clientes. Identifique a ambas partes y entienda el origen del dinero del comprador (lección 4).
5. Contrato de compraventa. Precio, moneda, forma y fecha de pago, fecha de entrega y quién paga cada gasto. El contrato puede firmarse en la NAPR o en la Casa de Justicia (ExpatHub).
6. Inscripción en la NAPR. El comprador pasa a ser propietario cuando el registro inscribe el cambio de derecho.
7. Entrega y comisión. Llaves, lecturas de contadores, y el vendedor paga a la agencia por transferencia bancaria contra factura.

Moneda. Los precios suelen pactarse en USD, y muchas operaciones se liquidan en USD, mientras que los anuncios deben mostrar GEL (ISET Policy Institute; GeorgiaExpats). Cómo debe indicar un contrato la moneda es cuestión del abogado, ya que las fuentes no coinciden.

Tasas de inscripción

La tasa oficial de la NAPR por inscribir un cambio de derecho sobre un inmueble depende de la rapidez que quiera (napr.gov.ge, consultado en octubre de 2026):

Servicio	Tasa	Hora
Estándar	150 GEL	4 días hábiles
Rápido	270 GEL	1 día hábil
En el mismo día	350 GEL	En el mismo día

Algunas guías antiguas todavía citan de 50 a 200 GEL, lo que sugiere que las tasas han subido. Use la página oficial y vuelva a consultarla antes de cada operación.

Impuestos de la operación

• No hay impuesto de transmisión ni de actos jurídicos documentados en una compra (Georgiafy, agosto de 2026; GeorgiaExpats, 2026).
• La plusvalía del vendedor. Si una persona física vende un inmueble residencial en un plazo de 2 años desde que lo compró, la plusvalía tributa al 5%. Pasados más de 2 años, no hay impuesto. Un inmueble comercial vendido en un plazo de 2 años tributa al 20% (Gegidze, junio de 2024; ExpatHub).
• El impuesto anual sobre bienes inmuebles de las personas físicas depende de los ingresos del hogar: por debajo de 40,000 GEL al año el propietario está exento y, por encima, el tipo aumenta con los ingresos hasta el 1%, fijado por el municipio (Georgiafy; ExpatHub). Las fuentes dan tramos distintos, así que diga a los clientes que lo confirmen con el Servicio de Ingresos.
• Ingresos por alquiler. Una persona física que registra su alquiler residencial paga el 5% de la renta bruta. Si no, el tipo es del 20% (Georgiafy; Gegidze).

Ejemplo práctico 1: una reventa en Saburtalo, el vendedor la tuvo 18 meses

Un comprador paga 98,700 USD por un piso de 75 m² en un edificio reciente, a 1,316 USD por m², la media de diciembre de 2025 para proyectos nuevos en el mercado secundario (Galt & Taggart). El vendedor lo compró hace 18 meses por 90,000 USD. La comisión de la agencia es del 3%, a cargo del vendedor. En realidad, el impuesto se calcula en laris. Mostramos USD para simplificar el ejemplo.

Concepto	Cálculo	Importe
Impuesto de transmisión	Ninguno en Georgia	0
Tasa de la NAPR, estándar	Fija	150 GEL
Plusvalía del vendedor	98,700 - 90,000	8,700 USD
Impuesto sobre la plusvalía (menos de 2 años)	8,700 x 5%	435 USD
Comisión, vendedor	98,700 x 3%	2,961 USD

Los gastos del comprador son mínimos: la tasa del registro, un abogado si lo contrata y cualquier traducción o poder. Es un argumento de venta muy sólido con los compradores extranjeros.

Ejemplo práctico 2: el mismo piso, el vendedor lo tuvo 3 años

Mismo precio, pero el vendedor ha tenido el piso durante tres años.

Concepto	Importe
Impuesto sobre la plusvalía	0, más de 2 años de tenencia
Comisión	2,961 USD

El vendedor se ahorra 435 USD. Pregunte a cada vendedor cuándo compró, en la primera reunión.

Sobre plano: el contrato del promotor

En una obra nueva, el comprador firma el contrato previo de compraventa del promotor. Legal.ge (octubre de 2026) explica que el comprador puede inscribirse en la NAPR como futuro propietario y que la plena propiedad llega con la finalización y el documento de aptitud para el uso del edificio. Compruebe que el contrato prevé esta inscripción y que se realiza.

Cómo se mueve el dinero. SOVA (octubre de 2026) y GeorgiaExpats (2026) describen el esquema habitual:

• Los planes de pago a plazos del promotor suelen durar de 2 a 3 años, mayoritariamente en moneda extranjera, a menudo sin intereses.
• La señal suele ser del 10%, generalmente no reembolsable, y la entrada puede ser ahora desde el 0%.
• Muchos compradores refinancian el saldo con una hipoteca bancaria en la entrega.
• Los precios sobre plano suelen estar alrededor de un 20% a 30% por debajo de las unidades terminadas.
• Los pagos a plazos están exentos de los límites de cuota sobre ingresos del Banco Nacional y pueden no figurar en el buró de crédito. Como dijo un economista a SOVA, ahí no hay regulación.

No existe ley de escrow ni registro de promotores (Legal.ge; SOVA). El contrato y la trayectoria del promotor son la única protección del comprador.

Ejemplo práctico 3: un piso sobre plano en Batumi

Un comprador reserva un piso de 45 m² a 1,400 USD por m², cerca del precio medio de obra nueva de agosto de 2026, 1,386 USD (Business Media Georgia), es decir, 63,000 USD. El promotor ofrece un 10% de entrada y 24 cuotas mensuales sin intereses. Estas condiciones son una ilustración. Decide el contrato.

Fase	Pago	Pagado hasta la fecha
Señal, 10%	6,300 USD	6,300 USD
24 cuotas mensuales	2,362.50 USD cada una	63,000 USD al cabo de 24 meses
Inscripción como propietario tras la finalización	Tasa de la NAPR	Propiedad a nombre del comprador

En una obra nueva, el promotor suele pagar a la agencia y el comprador no paga honorarios (lección 8).

Ejemplo práctico 4: un comprador que quiere la residencia

Un comprador quiere la residencia vinculada a un inmueble. Desde el 1 de marzo de 2026 el umbral es de 150,000 USD de valor de mercado según una tasación certificada, y pueden combinarse varios inmuebles (Erickson Immigration Group, febrero de 2026).

Un piso nuevo de 55 m² en Vake al precio medio primario de diciembre de 2025, 2,781 USD por m², sale por unos 152,955 USD. Parece suficiente, pero solo cuenta la tasación, y un tasador puede valorarlo por debajo. Diga al comprador que prevea un margen por encima de 150,000 USD y que la residencia no da derecho a trabajar (lección 2).

Los impuestos, las tasas y las normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con la formación de ventas y los ejercicios de dinero.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.