Sus primeros 90 días en el sector inmobiliario en Georgia

Los tres primeros meses deciden si se queda en este oficio. En Georgia nadie le impide empezar, y eso es a la vez la oportunidad y la trampa: los recién llegados fracasan porque esperan los leads, se saltan la rutina o, en el caso de los extranjeros, empiezan antes del permiso. Este es un plan sencillo que funciona en Tiflis y en Batumi.

Días 1 a 30: prepararse y aprender

1. Consiga el derecho a trabajar. Si es extranjero, su permiso de trabajo va primero, por cuenta ajena o por cuenta propia. Tarda 30 días naturales, o 10 días hábiles por la vía urgente (Legal.ge, febrero de 2026). Aproveche ese tiempo para estudiar, no para enseñar pisos.
2. Defina su estatus. Contrato de trabajo, o su inscripción como IE y un asesor fiscal que conozca la exclusión de la intermediación del régimen del 1% (lección 3).
3. Aprenda el proceso de la agencia. Su acuerdo de comisión, cómo obtiene los extractos del registro, cómo comprueba a los promotores y a los clientes (lección 4).
4. Aprenda una zona. Un distrito de Tiflis como Saburtalo o Vake, o una zona de Batumi. Recórrala a pie y visite cada inmueble que su agencia tenga allí.
5. Aprenda las cifras. Sin impuesto de transmisión, la tasa estándar de la NAPR de 150 GEL, el impuesto del 5% sobre una reventa en un plazo de dos años, el umbral de residencia de 150,000 USD y la norma de anunciar en GEL. Los clientes le pondrán a prueba con esto primero (lección 6).
6. Piense en GNARE. Su curso de certificación voluntario cuesta 750 GEL para miembros y 900 GEL para los demás (GNARE).

Días 31 a 60: encontrar personas

Los propietarios son el negocio. Una captación le trae compradores. Dedique al menos la mitad de su tiempo de prospección a los propietarios.

Los portales (Stratos, marzo de 2026; Madloba, octubre de 2026):

• myhome.ge, descrito como el mayor. Lo gestiona TNET, que afirma tener hasta 2 millones de usuarios únicos al mes en sus plataformas y que también es propietaria de Livo (TNET).
• ss.ge, un sitio de anuncios clasificados con muchos anuncios de particulares. Revíselo a diario y llame a los propietarios que venden por su cuenta.
• korter.ge, centrado en obra nueva, útil para conocer cada proyecto de su zona.
• place.ge.

Canales de mensajería. Para los alquileres se usan mucho los grupos de Facebook y los canales de Telegram (Madloba). En Batumi, las agencias venden mucho a extranjeros en ruso e inglés por WhatsApp y Telegram. Cree una cuenta profesional en cada uno, con un perfil breve y respaldado por fuentes.

Conozca a los compradores. En Tiflis, alrededor del 90% de los compradores son georgianos, seguidos de compradores israelíes y rusos (Colliers, vía Commersant, diciembre de 2025). En Batumi, los extranjeros compraron el 52% de los pisos en 2025, con los israelíes en el 13% del total de ventas (Investor.ge, abril de 2026). Sus idiomas deciden qué leads puede atender.

Promotores. Visite las oficinas de ventas de su zona, aprenda sus planes de pago y pregunte cómo trabajan con las agencias. En obra nueva, el promotor suele pagar a la agencia.

Días 61 a 90: convertir

• Cualifique a cada comprador. Presupuesto, efectivo, pagos a plazos o hipoteca, plazo, nacionalidad, vivienda o inversión, y si quiere la residencia.
• Obtenga el extracto del registro antes de cada visita de una reventa, no después de la oferta.
• Lea el contrato del promotor con cada comprador sobre plano, y diga claramente cuándo una señal no es reembolsable (GeorgiaExpats, 2026).
• Haga el seguimiento en menos de 24 horas después de cada visita.
• Apunte a su primera inscripción en la NAPR, no solo a las visitas.

Una rutina diaria

Hora	Tarea
9:00 a 11:00	Prospección: llamadas a propietarios, revisión de ss.ge y myhome.ge, mensajes a la red de contactos
11:00 a 13:00	Visitas y valoraciones
14:00 a 15:00	Seguimientos, actualizaciones del CRM, respuestas por WhatsApp y Telegram
15:00 a 18:00	Visitas, visitas a promotores, contenido, estudio del mercado
Final del día	Planifique el día siguiente, anote tres logros y una lección

En Batumi, adapte el horario a los husos horarios de sus compradores, pero mantenga fijo el bloque de prospección. Es lo primero que desaparece en un día ajetreado, y la razón por la que su cartera se seca un mes después.

Sus herramientas

• Un CRM con cada contacto, visita y fecha de seguimiento.
• Cuentas en los portales que usa su agencia.
• Cuentas de empresa de WhatsApp y Telegram.
• Un teléfono con buena calidad de foto y vídeo.
• Plantillas: acuerdo de comisión, formulario de identificación del cliente, ficha de cualificación del comprador y una hoja de gastos con la tasa de la NAPR y el impuesto del vendedor.
• Una lista de fuentes: las cifras de Galt & Taggart, TBC Capital y Colliers publicadas en prensa, y napr.gov.ge para las tasas.

Cinco errores que evitar

1. Empezar a trabajar antes del permiso, siendo extranjero. La multa es de 2,000 GEL para usted y para la agencia (lección 2).
2. Anunciar sin el extracto del registro. Puede estar comercializando un piso que el vendedor no puede vender.
3. Precios solo en USD en los anuncios. La ley exige GEL (ISET Policy Institute).
4. Decir que una señal sobre plano es “segura”. No hay ley de escrow, y muchas señales no son reembolsables.
5. Prometer que la residencia incluye el derecho a trabajar. No lo incluye.

Mantenga la energía

El rechazo forma parte de cada día. Revise sus cifras cada viernes, siga aprendiendo las normas y cree relaciones con promotores, abogados y tasadores.

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Las normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Esta lección es información general.