La licencia AMI: requisitos, tasas y obligaciones

Portugal es más sencillo que muchos países en un punto: hay una única licencia nacional, expedida por un único organismo, sin examen. También es más estricto en otro: la licencia conlleva un seguro, una acreditación anual y multas reales. Esta lección le guía paso a paso.

Quién necesita la licencia

La Ley 15/2013 somete la mediación inmobiliaria en Portugal a una licencia del IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). La ley llama al titular de la licencia empresa de mediação imobiliária. Puede ser una sociedad o un empresario individual.

Si se incorpora a una agencia como consultor, la agencia tiene la licencia y usted trabaja bajo ella (lección 2). Solo necesita su propia licencia si abre su propio negocio. Ekonomista señala que no hay ningún curso obligatorio para abrir una agencia.

Los dos requisitos

El artículo 5 de la ley fija solo dos condiciones:

1. Integridad comercial (idoneidade comercial), de la empresa y de sus representantes legales. El artículo 6 excluye, por ejemplo, a las empresas insolventes y a las personas con determinadas condenas penales firmes en los cinco años anteriores. Doutor Finanças cita entre ellas las penas de prisión por fraude, corrupción o blanqueo de capitales. La integridad se acredita con una declaración jurada y un certificado de antecedentes penales.
2. Un seguro de responsabilidad civil de al menos €150,000, o una garantía financiera o instrumento equivalente (artículo 7). gov.pt confirma el mismo mínimo. Se acepta una póliza de otro país del Espacio Económico Europeo.

Cómo solicitarla

Doutor Finanças describe los pasos en su guía de 2025. Puede presentar la solicitud en línea, en un mostrador del IMPIC o a través del Balcão do Empreendedor (el portal de servicios para empresas). Hágalo antes de empezar a trabajar, nunca después.

Necesitará:

• El formulario de solicitud y la declaración de integridad.
• La lista de locales abiertos a clientes.
• La póliza de seguro y el justificante de pago.
• Como empresario individual: su documento de identidad, su declaración de inicio de actividad y un certificado de antecedentes penales emitido a efectos de “Mediação Imobiliária”.
• Como sociedad: la lista de representantes legales, sus documentos de identidad y antecedentes penales, el número fiscal de la sociedad y el código de acceso a la certificación del registro mercantil.

Los solicitantes establecidos en otros países del Espacio Económico Europeo pueden presentar los documentos en portugués o en inglés (preguntas frecuentes del IMPIC).

Plazo de resolución. El artículo 8 da al IMPIC 20 días para resolver una vez recibido el expediente. Si no responde a tiempo, la solicitud se considera aprobada tácitamente. La aprobación solo surte efecto una vez pagada la tasa y acreditado el seguro.

Cuánto cuesta

Según las preguntas frecuentes del IMPIC, basadas en la Portaria 199/2013:

Concepto	Importe
Solicitud de licencia	€100
Nueva solicitud tras una tasa impagada	€150
Tasa anual de regulación	€265, prorrateada el primer año
Duplicado de una tarjeta de representante, o un certificado	€25 cada uno

Añada la prima del seguro, que depende de su aseguradora. Doutor Finanças confirmó los importes de €100 y €265 en noviembre de 2025.

Mantener viva la licencia

La licencia no tiene fecha de caducidad (artículo 4). Puede caducar, suspenderse o cancelarse si deja de cumplir los requisitos. Sus obligaciones anuales y permanentes:

• Cada enero, pagar la tasa anual y acreditar que sigue cumpliendo los requisitos, incluido un seguro vigente. Doutor Finanças lo describe como la renovación anual.
• Comunicar al IMPIC en 30 días la apertura, el traslado o el cierre de locales abiertos al público (artículo 14).
• Comunicar los cambios en los datos de la empresa y en los requisitos, mantener al día un registro de contratos de mediación y facilitar al IMPIC cualquier información que solicite (artículo 20, según el resumen de gov.pt).
• Disponer de un libro de reclamaciones (livro de reclamações).
• Usar un contrato aprobado. Desde el Decreto-ley 102/2017, los contratos de mediación tipo los controla el IMPIC. Si usa el modelo oficial de la Portaria 228/2018, basta con depositarlo en el IMPIC al menos 5 días hábiles antes de su primer uso. Un modelo propio necesita antes la aprobación del IMPIC. Saltarse este paso puede costar de €500 a €2,500 (Imojuris).
• Cumplir sus obligaciones contra el blanqueo de capitales como entidad obligada, lo que incluye nombrar un responsable de cumplimiento y comunicar las operaciones cada trimestre (lección 4, preguntas frecuentes del IMPIC).

Su número en todo

El artículo 13 establece que el nombre de la empresa y su número de licencia deben figurar en cada oficina abierta al público y en los contratos, la correspondencia, las publicaciones y toda la publicidad. Solo las empresas con licencia pueden usar las palabras mediação imobiliária en su nombre.

Como consultor, compruebe que el número AMI de su agencia figura en sus tarjetas de visita, sus publicaciones y cada anuncio.

Multas

El texto original de 2013 fija estos rangos (artículo 32). La ley se ha modificado desde entonces, así que consulte la versión consolidada antes de basarse en una cifra exacta.

Infracción	Rango de la multa
Hacer mediación sin licencia, entre otras	€5,000 a €30,000
Incumplir los deberes con los clientes (artículo 17) o las normas sobre anticipos (artículo 19)	€2,500 a €25,000
No comunicar las oficinas, o atender a clientes desde un domicilio	€1,000 a €10,000
Falta del número de licencia o del nombre en documentos y anuncios, entre otras	€750 a €5,000
Otras obligaciones, como algunas normas de comunicación	€500 a €2,500

En los dos grupos más graves, el IMPIC puede añadir el cierre de locales o la prohibición de ejercer la actividad durante un máximo de dos años. La tentativa y la negligencia también se sancionan, con los límites reducidos a la mitad.

Paso a paso

1. Decida su modelo: consultor bajo una agencia, empresario individual o sociedad.
2. Obtenga su NIF, su NISS y su alta de actividad (lección 2).
3. Reúna sus antecedentes penales y firme la declaración de integridad.
4. Contrate el seguro: al menos €150,000.
5. Presente la solicitud al IMPIC y pague la tasa de €100, y después la tasa anual.
6. Deposite su modelo de contrato en el IMPIC.
7. Organice la prevención del blanqueo: responsable de cumplimiento, formularios de clientes, informes trimestrales.
8. Ponga su número AMI en cada anuncio, tarjeta y contrato.
9. Anote en la agenda cada enero la tasa y la acreditación de requisitos.

Las normas y las tasas cambian, así que consulte con el IMPIC antes de actuar. Practique con el entrenamiento de ventas.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico.