Las normas que se siguen cada día en Portugal

Las normas para los agentes en Portugal están recogidas en unas pocas leyes, y el IMPIC vigila su cumplimiento. La mayoría de los problemas vienen de un contrato débil, un anuncio sin número de licencia o sin clase energética, un cliente al que nadie identificó o el efectivo. Esta lección convierte las normas en hábitos diarios.

1. Firme primero el contrato de mediación

Su contrato con el propietario es el contrato de mediação imobiliária. El artículo 16 de la Ley 15/2013 establece que debe ser por escrito e indicar:

• El inmueble, incluidas todas sus cargas (hipotecas, gravámenes).
• La operación en la que media: venta, alquiler, permuta, etc.
• Los honorarios, como importe fijo o porcentaje, cómo se pagan y el tipo de IVA.
• Los datos del seguro de la agencia.
• El consultor que interviene, si lo hay.
• Cualquier servicio adicional, enumerado uno por uno.
• Cualquier cláusula de exclusividad y lo que implica.

Si no se indica una duración, el contrato dura seis meses. Un contrato que incumple estas normas es nulo, y la agencia no puede alegarlo contra el cliente. La mayoría de las agencias usan el modelo oficial de la Portaria 228/2018, que según idealista debe incluir cláusulas de protección de datos (Imojuris, idealista).

¿Cuándo se devengan los honorarios? El artículo 19 establece:

• Cuando se cierra la operación, como regla general.
• En el contrato de promesa (CPCV), si el contrato de mediación así lo establece.
• Con exclusividad, también cuando la operación fracasa por culpa del propietario.
• Si su cliente es un comprador o inquilino, solo puede cobrar un anticipo si el contrato lo permite, y debe devolverlo si la operación no se realiza.

Sus deberes con los clientes (artículo 17) incluyen comprobar que las partes tienen capacidad y derecho a firmar, comprobar las cargas y características del inmueble e informar rápidamente a los clientes de cualquier cosa que ponga en riesgo la operación.

2. Mantenga sus anuncios en regla

• Número de licencia. El nombre de la agencia y su número AMI en cada anuncio, publicación e inmueble publicado (artículo 13).
• Clase energética. DECO PROteste explica que el certificado energético es obligatorio en cuanto una vivienda sale al mercado en venta o alquiler, y que anunciarla sin la clase energética se sanciona. Las multas van de €250 a €3,740 para particulares y de €2,500 a €44,890 para empresas.
• Nada de prometer visados. La golden visa ya no cubre los inmuebles (lección 5).

3. Conozca a su cliente (Ley 83/2017)

La Ley 83/2017 incluye a cualquiera que ejerza una actividad inmobiliaria, incluida la mediación, como entidad obligada. El IMPIC supervisa el sector según el Reglamento 603/2021. Sus preguntas frecuentes exponen las obligaciones:

1. Identificar a cada cliente, y al titular real de una sociedad, antes de iniciar la relación. En la mediación, eso significa al firmar el contrato de mediación, y siempre antes de cualquier CPCV o escritura. La Ley 83/2017 también exige controles en las operaciones ocasionales de €15,000 o más, y siempre que sospeche algo, sea cual sea el importe.
2. Entender la finalidad de la operación y, cuando el riesgo lo exija, el origen del dinero.
3. Conservar registros de sus controles durante 7 años.
4. Comunicar las sospechas de inmediato al DCIAP (el departamento central de la fiscalía) y a la UIF (la unidad de información financiera de la policía judicial), sin avisar al cliente.
5. Comunique cada operación al IMPIC cada trimestre: el T1 antes del 30 de junio, el T2 antes del 30 de septiembre, el T3 antes del 31 de diciembre y el T4 antes del 31 de marzo. Los arrendamientos se comunican cuando la renta es de €2,500 al mes o más.
6. Forme al personal y nombre un responsable de cumplimiento (RCN). El personal nuevo con tareas de prevención del blanqueo se forma nada más incorporarse.

Lo que está en juego es mucho. El resumen de 2024 de Abreu Advogados indica multas por no comunicar de €5,000 a €1,000,000 para una empresa, y de hasta €5 millones por infracciones generales, o el doble del beneficio obtenido si es mayor. Pida a su agencia su procedimiento por escrito y el nombre de su RCN.

4. Nada de efectivo por encima del límite

El artículo 63-E de la Ley General Tributaria prohíbe pagar o cobrar €3,000 o más en efectivo, o €10,000 para particulares no residentes que no actúen como empresa (Postal, citando al Banco de Portugal, julio de 2026). Fraccionar un pago para quedar por debajo del límite es mala idea. Cobre siempre sus honorarios por transferencia bancaria, contra factura o recibo.

5. Proteja los datos personales

Usted recoge documentos de identidad, números fiscales, nóminas y datos bancarios. Se aplica el RGPD de la UE, y la Ley 58/2019 lo incorpora al derecho portugués, con la CNPD como autoridad de control (Garrigues). En la práctica:

• Recoja solo lo que la operación necesita y explique por qué.
• No envíe nunca copias de documentos de identidad por chats de grupo abiertos.
• Borre o archive los expedientes cuando termine el plazo legal de conservación, recordando los 7 años para los registros de prevención del blanqueo.

6. Conozca los documentos del inmueble

Antes de publicar, pida al propietario:

Documento	Qué muestra	Dónde
Caderneta predial	Registro fiscal: artículo matricial, valor patrimonial tributario (VPT), superficies, propietarios	Portal das Finanças, gratis en línea
Certidão permanente	Registro de la propiedad: titular legal, hipotecas, embargos	En línea, unos €15
Certificado energético	Clase energética, válido 10 años para viviendas	Un técnico cualificado reconocido por la ADENE
Licença de utilização	La vivienda puede usarse legalmente como vivienda	El ayuntamiento

Literacia Financeira explica que la caderneta y la certidão son complementarias: una es fiscal y la otra, jurídica.

La licença de utilização ha cambiado. Montepio informa de que desde el 1 de enero de 2024, con el Decreto-ley 10/2024 (el “Simplex urbanístico”), la licencia ya no se exige en la escritura. Sigue siendo importante. Compruebe que existe, que las superficies reales coinciden con los documentos y que las ampliaciones o los balcones cerrados se legalizaron. Si no es así, los bancos pueden negarse a conceder el préstamo.

Por qué multan a los agentes

Práctica	Riesgo
Intermediar sin una agencia con licencia	Multas de €5,000 a €30,000 según la Ley 15/2013
Sin contrato escrito, o con contenido incompleto	Contrato nulo, honorarios en riesgo
Anuncio sin el número AMI	De €750 a €5,000 según la Ley 15/2013
Anuncio sin la clase energética	De €250 a €44,890 según quién sea usted
Omitir la identificación o las comunicaciones al IMPIC	Multas por blanqueo, hasta €1,000,000 por no comunicar
Efectivo de €3,000 o más	Multas fiscales según la Ley General Tributaria

Sus hábitos diarios

• Ninguna captación sin contrato firmado y certificado energético.
• Ningún anuncio sin el número AMI y la clase energética.
• Ningún CPCV sin comprobar la identidad y el titular real.
• Nada de efectivo.
• Una anotación en la agenda para cada comunicación trimestral al IMPIC.

Estas normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practíquelas en habilidades con clientes.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico.