Conocer el mercado portugués: ciudades, costas, islas y compradores

Portugal no es un único mercado. Un piso en las Avenidas Novas de Lisboa, una villa cerca de Quinta do Lago y un apartamento nuevo en Funchal atraen a compradores distintos, a precios distintos y por motivos distintos. Conocer estas diferencias es lo que hace que los clientes confíen en usted.

La visión de conjunto

El INE, el instituto nacional de estadística, contabilizó 160,467 ventas de viviendas en los 12 meses hasta marzo de 2026, con una mediana nacional de €2,168 por m², un 17.5% más en un año. Su índice de precios de la vivienda seguía subiendo un 16.5% anual en el segundo trimestre de 2026 (ComparaJá, septiembre de 2026). Los precios de oferta son más altos: idealista situó Portugal en €3,228 por m² en septiembre de 2026.

Precios medianos del INE para los 12 meses hasta marzo de 2026:

Zona	Precio mediano por m²	Nota
Lisboa (ciudad)	€5,082	+15.2% en un año
Cascais	€4,687	€5,000 solo en el primer trimestre de 2026
Oporto (ciudad)	€3,510	+16.7% en un año
Región del Algarve	€3,240	Loulé a €4,091
Región de Madeira	€2,578	Funchal a €3,601 en el primer trimestre de 2026, +23%
Portugal	€2,168

Indique siempre si cita precios de venta (INE) o precios de oferta (portales). Los clientes se dan cuenta.

Quién compra

Los datos del INE publicados por ECO muestran que los extranjeros realizaron el 27.6% de las compras de vivienda familiar en 2025, y el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de Portugal lo situó en el 28%. Las principales nacionalidades fueron Brasil (9,808 compras), Angola (4,145) y Francia (3,765). La mayoría de los compradores extranjeros ya viven en Portugal: 34,838 tenían allí su residencia fiscal, frente a 6,248 no residentes, una cifra que cayó un 14.1%.

Los compradores extranjeros pagan más. ECO da precios medios de unos €512,600 para compradores británicos y €479,400 para estadounidenses en 2025, frente a €234,100 para compradores residentes en Portugal. En Lisboa, el INE situó la mediana para compradores con domicilio fiscal en el extranjero en €6,325 por m², frente a €5,000 para los compradores nacionales.

Lisboa y Oporto

Lisboa es la ciudad más cara, con la mayor reserva de compradores internacionales, trabajadores en remoto e inversores. Cascais y Oeiras, al oeste de la ciudad, son mercados familiares y prime. Oporto es más barato y crece con rapidez: según el INE, los compradores extranjeros pagaron alrededor de un 17% más que los nacionales en el área metropolitana de Oporto en el primer trimestre de 2026.

Algarve

El Algarve es una costa de estilo de vida y segunda residencia. El precio de oferta de idealista para la región en septiembre de 2026 era de €4,216 por m². En el “Triángulo de Oro” prime, en torno a Quinta do Lago y Vale do Lobo, Engel & Völkers informó en julio de 2026 de que alrededor del 80% de sus compradores eran extranjeros, encabezados por británicos e irlandeses, seguidos de alemanes, belgas y neerlandeses. En Vilamoura, los compradores extranjeros rondaban el 75%. Son cifras de una sola agencia, no estadísticas oficiales.

Madeira

El precio de oferta en Madeira alcanzó €3,767 por m² en septiembre de 2026 (idealista). El informe de mercado 2025 de idealista, recogido por DNOTICIAS.PT, concluyó que los extranjeros realizaron el 32.4% de las búsquedas de compra en Funchal, la cifra más alta de todas las capitales de distrito. Eso es demanda, no compras cerradas.

Cambios normativos que todo agente debe conocer

Golden visa. La Ley 56/2023, de 6 de octubre de 2023, puso fin a las nuevas solicitudes de residencia por inversión basadas en bienes inmuebles: compra de inmuebles, transferencias de capital vinculadas a ellos y fondos inmobiliarios (PwC). Los permisos ya concedidos pueden seguir renovándose. Bright!Tax enumera las principales vías que quedan en 2026, como €500,000 en un fondo elegible que no sea inmobiliario. No venda viviendas como si fueran un visado.

Del NHR al IFICI. Los recién llegados ahora preguntan por el IFICI, introducido a principios de 2024 (PLMJ). Quienes ya se acogieron al antiguo régimen de residente no habitual (NHR) no pueden solicitarlo. No hemos confirmado en una página oficial cómo se cerró el NHR a nuevos solicitantes, así que remita los casos transitorios a un asesor fiscal. El IFICI grava los ingresos elegibles al 20% durante 10 años, para personas que no fueron residentes fiscales en los cinco años anteriores (folleto de Finanças, marzo de 2025). Se dirige a la investigación, la innovación y los empleos altamente cualificados. PLMJ señala que la actividad inmobiliaria no figura entre los sectores elegibles, por lo que la mayoría de los agentes no podrán acogerse, aunque algunos de sus compradores sí.

Alojamento Local (alquiler vacacional). El Decreto-ley 76/2024 levantó la congelación nacional de nuevos registros, dio más poder a los ayuntamientos y derogó la contribución extraordinaria sobre el AL (Turismo de Portugal). Ahora cada ciudad fija sus propios límites. En Lisboa, un reglamento vigente desde el 6 de diciembre de 2025 prohíbe nuevos registros en las freguesias (parroquias) donde el AL alcanza el 10% de las viviendas, como Santa Maria Maior y Misericórdia, y exige aprobación municipal entre el 5% y el 10% (GuestReady). Compruebe siempre la dirección antes de que un inversor compre para alquiler vacacional.

Los compradores no residentes pagan más IMT. Desde finales de mayo de 2026, con el Decreto-ley 97/2026, los compradores de vivienda que no son residentes fiscales en Portugal pagan un impuesto de transmisión fijo del 7.5%, sin tramos (Financial Options, ECO). Hay devoluciones si el comprador pasa a ser residente en un plazo de dos años, o si alquila a una renta moderada en las condiciones de la lección 6.

Obra nueva y sobre plano

El mismo decreto-ley rebajó el IVA de la construcción de viviendas al 6% para proyectos iniciados entre el 25 de septiembre de 2025 y finales de 2029, para viviendas vendidas por hasta €660,982 como vivienda habitual o alquiladas por hasta €2,300 al mes (ECO). Un comprador que no se instale en un plazo de seis meses se enfrenta a un recargo del 10% en el IMT. Compruebe si una obra nueva aplicó el tipo reducido antes de asesorar a un inversor.

Cómo conocer su zona

1. Elija una zona y aprenda sus calles, colegios, transportes y nuevos proyectos.
2. Siga las cifras del INE, idealista y el Banco de Portugal, y cite siempre su fuente.
3. Conozca las principales nacionalidades compradoras y sus idiomas.
4. Pregunte a cada promotor qué tipo de IVA y qué licencia se aplican a su proyecto.

Los precios y las normas cambian rápido, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Vea la página de mercados para saber qué cubre CloserPass.

Esta lección es información general, no asesoramiento de inversión.