Una operación de principio a fin en Portugal

Una venta en Portugal pasa por varias manos: usted, a menudo un abogado o solicitador, el banco, la oficina tributaria, un notario o una oficina de Casa Pronta, y el registro de la propiedad. Su valor está en conocer el orden, mantener a todos dentro de plazo y asegurarse de que nadie se lleve una sorpresa con los impuestos. Esta lección sigue una reventa y después calcula una operación en euros.

Quién hace qué

• Usted, el consultor: contrato de mediación, marketing, visitas, oferta, identificación de clientes, coordinación.
• El abogado o solicitador del comprador: revisa los documentos, redacta o revisa el CPCV y reserva la escritura.
• El banco: tasa la vivienda y aprueba la hipoteca.
• La oficina tributaria (Finanças): emite las liquidaciones del IMT y del impuesto de sellos, que el comprador paga antes de la escritura.
• El notario o Casa Pronta: el acto público de compraventa. Casa Pronta es la ventanilla única del registro de la propiedad.
• El registro de la propiedad (conservatória do registo predial): inscribe al nuevo propietario y cualquier hipoteca.

Una reventa, paso a paso

1. Contrato de mediación. Firmado y por escrito, con los honorarios y el tipo de IVA (lección 4).
2. Oferta y reserva. Muchas agencias cobran una reserva para detener las visitas. No hemos encontrado ninguna norma legal específica al respecto, así que deje por escrito el importe, el plazo para firmar el CPCV y si es reembolsable.
3. Identificación. Según las normas del IMPIC, identifique a ambas partes y a cualquier titular real antes del CPCV (lección 4).
4. Comprobaciones. El abogado obtiene la certidão permanente (propietario, hipotecas, embargos), la caderneta predial (datos fiscales), el certificado energético y el historial de licencias del ayuntamiento. Desde 2024 la licença de utilização ya no se exige en la escritura (Montepio), pero la falta de licencia puede seguir bloqueando una hipoteca.
5. CPCV y sinal. Vea más abajo.
6. Aprobación de la hipoteca. El banco aprueba el préstamo antes de que se fije la escritura.
7. IMT e impuesto de sellos. El comprador presenta el formulario del IMT (Modelo 1) y paga, como muy tarde el día hábil siguiente a la emisión de la liquidación, siempre antes de la escritura (Portal das Finanças).
8. Escritura y registro. Ante notario, o en Casa Pronta, donde la venta y el registro se hacen en una sola cita.
9. Sus honorarios. Se devengan cuando se cierra la operación, o en el CPCV si su contrato de mediación así lo establece (Ley 15/2013, artículo 19).

El CPCV y la sinal

El contrato-promessa de compra e venda (CPCV) es la promesa de comprar y vender. La guía de Montepio de septiembre de 2026 explica:

• Se hace por escrito y lo firman ambas partes. La ley prevé el reconocimiento presencial de firmas, al que las partes pueden renunciar en el contrato.
• Debe indicar las partes, el inmueble y sus referencias registrales y fiscales, el precio y las condiciones de pago, la sinal, el plazo para la escritura, que la vivienda se vende libre de cargas, su licencia urbanística y su certificado energético.
• La sinal (señal o depósito) se pacta libremente, suele ser del 10% al 20% del precio y se descuenta en la escritura.
• La regla de la devolución en doble. Según el artículo 442 del Código Civil, un comprador que se echa atrás pierde la sinal. Un vendedor que se echa atrás debe devolverla por duplicado. También se puede pedir a un tribunal que imponga la venta (execução específica).

Asegúrese de que la sinal se paga por transferencia bancaria y figura en el CPCV.

La hipoteca

El Banco de Portugal endureció sus recomendaciones a partir del 1 de agosto de 2026 (Dinheiro Vivo):

• Relación préstamo-valor: hasta el 90% para una vivienda habitual, el 80% para otros fines.
• Esfuerzo financiero: cuotas de hasta el 45% de los ingresos del prestatario, frente al 50% anterior.
• Plazo: hasta 40 años si el prestatario de más edad tiene 35 años o menos, y 35 años en los demás casos.

Así que incluso un residente suele necesitar al menos el 10% del precio en efectivo, más impuestos y gastos.

IMT e impuesto de sellos en 2026

El comprador paga el IMT (impuesto de transmisión) y el impuesto de sellos (imposto do selo) del 0.8%, ambos sobre la base imponible del IMT (Portal das Finanças). La guía fiscal 2026 de PwC recoge los tramos del IMT para Portugal continental:

Base imponible	Vivienda habitual y permanente (HPP)	Segunda vivienda o alquiler
Hasta €106,346	0%	1%
€106,346 a €145,470	2%	2%
€145,470 a €198,347	5%	5%
€198,347 a €330,539	7%	7%
€330,539 a €660,982	8%	8%
De €660,982 a €1,150,853	6% fijo	6% fijo
Más de €1,150,853	7.5% fijo	7.5% fijo

Los tipos hasta €660,982 son marginales: cada tramo del precio tributa a su propio tipo. Por encima, se aplica un único tipo a todo el precio. Los compradores de 35 años o menos que adquieren su primera vivienda habitual pueden obtener una exención hasta €330,539 (PwC). Madeira y las Azores aplican tramos diferentes, que no tratamos aquí.

No residentes. Desde finales de mayo de 2026, con el Decreto-ley 97/2026, un comprador que no es residente fiscal paga un 7.5% fijo por una vivienda, sin tramos (Financial Options). Las instrucciones de la oficina tributaria de septiembre de 2026, recogidas por idealista, indican que un comprador que fue residente antes paga los tipos normales, y que un comprador que pasa a ser residente en un plazo de dos años puede reclamar la diferencia en un plazo de seis meses. También cabe la devolución si la vivienda se alquila a una renta moderada (hasta €2,300 al mes) en un plazo de seis meses y durante 36 meses en los primeros cinco años.

Ejemplo práctico: un piso en Lisboa

Una pareja compra un piso en Lisboa por €400,000, con hipoteca, como vivienda habitual. El contrato de mediación fija un 5% más IVA, a cargo del vendedor. La sinal y la elección de Casa Pronta son ejemplos.

Concepto	Cálculo	Importe
Sinal del 10% (ejemplo)	400,000 x 10%	€40,000
Fondos propios mínimos con un LTV del 90% (la sinal cuenta)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, vivienda habitual	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Impuesto de sellos sobre la compra	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta con hipoteca	Tasa fija (Kinvest)	€700
Honorarios de la agencia, a cargo del vendedor	400,000 x 5%	€20,000
IVA sobre los honorarios	20,000 x 23%	€4,600

Cómo se suma el IMT: nada sobre los primeros €106,346, luego un 2% sobre los siguientes €39,124, un 5% sobre €52,877, un 7% sobre €132,192 y un 8% sobre los últimos €69,461.

Mismo piso, comprador no residente. 400,000 x 7.5% = €30,000 de IMT, unos €11,763 más. Muéstreselo a los clientes extranjeros antes de que hagan una oferta. A nadie le gustan las sorpresas en la escritura.

El banco añade sus propias comisiones y los impuestos sobre el préstamo. Pida su hoja de costes por escrito.

La escritura: notario o Casa Pronta

Casa Pronta realiza la venta y la inscripción registral en una sola cita en una oficina del registro. La guía de Kinvest de octubre de 2026 indica tasas fijas de €375 con un acto registral (compra al contado) y €700 con más de uno (compra más hipoteca), más €50 por cada inmueble adicional. El IMT y el impuesto de sellos se pagan aparte. Con toda la documentación lista, a menudo se puede conseguir cita en unos cinco días hábiles.

Ante notario, los honorarios dependen del acto. Después, el notario o el abogado presenta la inscripción. En ambos casos, el comprador solo está protegido cuando la compra está inscrita.

Obra nueva y sobre plano

En una compra sobre plano, el CPCV es el documento central. Montepio aconseja añadir la memoria de calidades y cualquier condición vinculada a las obras. Vigile dos puntos en 2026:

• IVA del 6%. El Decreto-ley 97/2026 permite construir algunas viviendas nuevas con un IVA del 6% en lugar del 23%, para viviendas habituales con un precio de hasta €660,982. Un comprador que no se instale en un plazo de seis meses se enfrenta a un recargo del 10% en el IMT (ECO).
• Pagos a cuenta. No hemos podido confirmar una obligación legal general de que los promotores garanticen los pagos a cuenta de los compradores, como existe en España. Pregunte al promotor qué garantía ofrece y pida al abogado del comprador que la revise.

Los tipos impositivos cambian según la fecha y la residencia, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con la formación en ventas.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.