Sus primeros 90 días como agente en Portugal

Los tres primeros meses deciden si se queda en este oficio. A los recién llegados rara vez les falta talento. Lo más habitual es que esperen a que lleguen los leads, se salten la rutina o pierdan unos honorarios por un error documental. Este es un plan sencillo.

Días 1 a 30: prepararse y aprender

1. Primero, el papeleo. NIF, NISS, su inicio de actividad en Finanças y, si no es ciudadano de la UE, el visado adecuado (lección 2).
2. Aprenda el proceso de la agencia. Su modelo de contrato de mediación, su formulario de identificación, quién es el responsable de cumplimiento y cuándo vencen las comunicaciones trimestrales al IMPIC (lecciones 3 y 4).
3. Aprenda una zona. Recórrala a pie. Visite todos los inmuebles que su agencia tiene allí. Anote colegios, transportes, playas y nuevos proyectos.
4. Aprenda las cifras. El IMT para residentes y no residentes, el 0.8% del impuesto de sellos, las tasas de Casa Pronta, el 10% en efectivo que necesita un comprador con un 90% de financiación. Los clientes le pondrán a prueba con esto primero.
5. Prepare sus herramientas (vea más abajo).

Días 31 a 60: encontrar personas

Los propietarios son el negocio. Una captación le trae compradores. Dedique al menos la mitad de su tiempo de prospección a los propietarios.

• Portales. Doutor Finanças cita idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casa Sapo y Mitula como los principales portales, con anuncios de particulares en OLX, Custo Justo y Facebook Marketplace. Vigile los nuevos anuncios de particulares en su zona y llame a los propietarios que venden por su cuenta.
• Su red. Cuente a todos sus conocidos a qué se dedica. Mantenga el contacto con abogados, solicitadores, contables, intermediarios hipotecarios, constructores y administradores de fincas: ellos se enteran antes de las ventas.
• Redes sociales. Vídeos cortos de su zona, novedades del mercado con fuentes citadas y algunos inmuebles bien explicados. Publique en los idiomas de sus compradores, con el número AMI de la agencia.
• Jornadas de puertas abiertas. Úselas para conocer a vecinos que quizá vendan después.
• Promotores. Pregunte qué proyectos vende su agencia y asista a cada lanzamiento.
• Comunidades de compradores extranjeros. Los datos del INE publicados por ECO muestran que los compradores de Brasil, Angola y Francia encabezaron las compras extranjeras en 2025, y que los británicos y estadounidenses pagaron los precios medios más altos. Clubes, colegios y grupos de expatriados son buenos lugares para darse a conocer.

Días 61 a 90: convertir

• Cualifique a cada comprador. Presupuesto, contado o hipoteca, plazos, residente fiscal o no. Desde agosto de 2026, el Banco de Portugal limita los préstamos al 90% del valor para una vivienda habitual y al 80% para otros fines, así que compruebe pronto los fondos propios.
• Pregunte por la residencia fiscal el primer día. Desde mayo de 2026, un no residente paga un IMT fijo del 7.5% por una vivienda.
• Haga el seguimiento en menos de 24 horas después de cada visita.
• Identifique a los clientes antes del CPCV. Es una norma del IMPIC, y las comprobaciones tardías retrasan las operaciones.
• Apunte a su primer CPCV firmado, no solo a visitas.

Conozca el ritmo

Las cifras de ECO de marzo de 2026 dan a las cinco mayores redes una media de 5.2 operaciones por consultor en 2025. Esa media incluye a consultores con experiencia. Fije su propio objetivo del primer año por debajo de esa media, planifique sus ahorros en función de él y mida su actividad, no solo sus operaciones.

Una rutina diaria

Hora	Tarea
9:30 a 11:30	Prospección: llamadas a propietarios, revisión de portales, mensajes a su red
11:30 a 13:00	Visitas y valoraciones
14:30 a 15:30	Seguimientos y actualización del CRM
15:30 a 18:30	Visitas, contenido, estudio de mercado
Final del día	Planifique el día siguiente, anote tres logros y una lección

Adapte los horarios a su agencia, pero mantenga fijo el bloque de prospección. Es lo primero que desaparece en un día ajetreado, y la razón por la que su cartera se seca un mes después.

Sus herramientas

• Un CRM con cada contacto, visita y fecha de seguimiento.
• Cuentas en los portales que usa su agencia.
• Un teléfono con WhatsApp y buena calidad de foto y vídeo.
• Plantillas: el contrato de mediación de la agencia, un formulario de identificación de clientes, una ficha de cualificación de compradores y un presupuesto de costes con IMT, impuesto de sellos y Casa Pronta.
• Una lista de fuentes: INE, Banco de Portugal, Portal das Finanças e informes de portales para sus novedades del mercado.

Cinco errores que evitar

1. Enseñar una vivienda sin un contrato de mediación firmado. La Ley 15/2013 lo exige por escrito, y sin él sus honorarios están en riesgo.
2. Anunciar sin el número AMI o sin la clase energética.
3. Aceptar efectivo u omitir la identificación antes del CPCV.
4. Prometer un visado. La Ley 56/2023 puso fin a las golden visas basadas en inmuebles para nuevos solicitantes.
5. Citar un IMT desfasado. El tipo para no residentes cambió en 2026, y los tramos se actualizan cada año.

Mantenga la energía

Ekonomista recuerda a los nuevos consultores que los recibos verdes implican no tener horario fijo, ni vacaciones pagadas, ni ingresos sin operaciones. El rechazo forma parte de cada día. Revise sus cifras cada viernes y siga aprendiendo.

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Las normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Esta lección es información general.