El dinero y el desarrollo de su carrera en Portugal

Ya conoce las normas, el mercado y la operación. Esta última lección trata de su propio dinero: lo que realmente se lleva de una venta, lo que debe en impuestos, cómo elegir la agencia adecuada y cómo crecer a partir de ahí.

Cálculos de comisión

En Portugal ninguna ley fija los honorarios. Ekonomista informó en septiembre de 2026 de que las agencias cobran del 2% al 6%, con el 5% como cifra más citada en las grandes redes, y de que los consultores suelen quedarse con el 40% al 50% de los honorarios de la agencia. El IVA del 23% se suma aparte, y nunca forma parte de su split: pertenece al Estado, como dijo el consultor del artículo de Postal.

Los repartos siguientes son ejemplos. Lo decide su propio contrato.

Ejemplo 1: un piso de reventa en Oporto, €300,000, honorarios del 5% más IVA, su parte del 45%.

1. Honorarios de la agencia: 300,000 x 5% = €15,000
2. IVA cobrado al vendedor: 15,000 x 23% = €3,450
3. Su parte: 15,000 x 45% = €6,750, antes de sus propios impuestos

Ejemplo 2: una villa en el Algarve, €900,000, honorarios del 5%, compartidos al 50/50 con la agencia del comprador, su parte del 40%.

1. Honorarios totales: 900,000 x 5% = €45,000
2. La mitad de su agencia: €22,500
3. Su parte: 22,500 x 40% = €9,000

Ejemplo 3: un alquiler de larga duración, €1,500 al mes, honorarios de mes y medio de renta.

ECO informó en 2020 de que las redes cobraban entre mes y medio y dos meses de renta. Honorarios: €2,250 más €517.50 de IVA. Con una parte del 45%, usted recibe €1,012.50. Los alquileres pagan menos, pero traen propietarios que quizá vendan más adelante.

Haga sus propios cálculos con la calculadora de comisiones.

Impuestos y Seguridad Social con recibos verdes

Como consultor autónomo, usted gestiona cuatro cosas:

• IVA. CGD explica que puede seguir exento según el artículo 53 del Código del IVA mientras su facturación del año anterior no supere los €15,000. Entre €15,000 y €18,750 pasa al régimen normal de IVA el 1 de enero del año siguiente. Por encima de €18,750 cambia de inmediato, desde la factura que superó el límite. Una vez en el régimen normal, añade un 23% a sus facturas y lo ingresa al Estado, descontando el IVA de sus gastos.
• Retención del IRS. Su agencia suele retener el IRS de cada pago. CGD informa de que desde enero de 2025 el tipo para las actividades profesionales del artículo 151 del Código del IRS bajó del 25% al 23%, con la opción de mantener el 25%. La exención para pequeños ingresos no cubre las comisiones de intermediación, como confirmó el colegio de contables OCC para los consultores inmobiliarios.
• Declaración anual del IRS. Sus ingresos son de categoría B. En el régimen simplificado, Doutor Finanças explica que tributa el 75% de los ingresos de las actividades de la tabla del artículo 151, y que el 15% de los ingresos brutos debe justificarse con gastos. Pregunte a su contable qué código de actividad corresponde a su trabajo, porque el coeficiente depende de él. Las retenciones cuentan como pagos a cuenta.
• Seguridad Social. Un 21.4% sobre el 70% de lo que factura, declarado trimestralmente, tras una exención total en sus primeros 12 meses (Ekonomista, 2026).

Ejemplo del tercer año (autónomo, IVA normal)	Importe
Comisiones facturadas a la agencia	€40,000
IVA añadido (23%)	€9,200, ingresados al Estado menos el IVA de los gastos
IRS retenido por la agencia (23%)	€9,200, un pago a cuenta de su impuesto anual
Base de la Seguridad Social (70%)	€28,000
Seguridad Social (21.4%)	unos €5,992 al año, unos €499 al mes
Ingresos que tributan en el régimen simplificado (75%, si su código lo permite)	€30,000

Contrate a un contabilista certificado (contable certificado) desde el primer mes. Una declaración olvidada cuesta más que sus honorarios.

Cómo elegir una agencia

La página de Indeed (314 salarios declarados, actualizada en octubre de 2026) muestra una media de unos €2,890 al mes para los consultores, con la mayoría entre €1,079 y €7,739. Ekonomista subraya que estas estimaciones de ingresos no están confirmadas por estadísticas públicas. Úselas como punto de partida y luego pregunte:

1. ¿Cuál es mi reparto en mis propias captaciones, en los leads de la agencia y en las operaciones compartidas?
2. ¿Cuándo me pagan? ¿En la escritura, en el CPCV o cuando cobra la agencia?
3. ¿Qué pasa con mis operaciones si me voy antes de que se cierren?
4. ¿Cuál es su número AMI y qué modelo de contrato utilizan?
5. ¿Quién es su responsable de cumplimiento y cómo hacen los controles de identificación?
6. ¿Qué leads, portales, formación y oficina ofrecen, y qué pago yo?
7. ¿Quién retiene mi IRS y a qué tipo?
8. Si no soy ciudadano de la UE: ¿el contrato servirá para mi solicitud de visado?

Consiga las respuestas en su contrato de colaboración. Compare empleadores en agencias de CloserPass.

Desarrollar su carrera

• Especialícese. Viviendas prime, obra nueva, una nacionalidad o idioma, o alquileres para propietarios.
• Obtenga acreditaciones. Ekonomista señala que la asociación APEMIP ofrece una certificación voluntaria con un directorio público de consultores certificados.
• Dirija un equipo. Si más adelante recluta consultores junior, acuerde cada split por escrito.
• Cree su propia marca con novedades de mercado con fuentes y reseñas de clientes satisfechos.

Abrir su propia agencia AMI

Cuando esté listo, esta es la lista de comprobación (lecciones 3 y 4):

1. Elija la forma jurídica: empresario individual o sociedad.
2. Un seguro de al menos €150,000 y antecedentes limpios (Doutor Finanças).
3. Licencia del IMPIC: €100 por la solicitud, €265 al año, con prueba de requisitos cada enero.
4. Modelo de contrato: deposite el modelo oficial de la Portaria 228/2018 en el IMPIC al menos 5 días hábiles antes de usarlo (Imojuris).
5. Prevención del blanqueo: nombre un responsable de cumplimiento, notifíquelo al IMPIC en un plazo de 60 días hábiles, forme al personal, conserve los registros durante 7 años y comunique las operaciones cada trimestre (IMPIC).
6. Número AMI en la puerta, en cada contrato y en cada anuncio.

Antes de empezar: lista final

• Sé cómo trabajar legalmente: registro como ciudadano de la UE o el visado adecuado antes de llegar.
• Tengo, o he solicitado, mi NIF y NISS.
• Conozco el número AMI y el modelo de contrato de mi agencia.
• He dado de alta mi actividad y conozco mis obligaciones de IVA, IRS y Seguridad Social y mi situación.
• Puedo enumerar lo que un contrato de mediación debe contener.
• Sé hacer los controles de controles de identificación antes del CPCV y nunca acepto efectivo de €3,000 o más.
• Puedo explicar la sinal y la regla de la devolución en doble.
• Puedo calcular el IMT y el impuesto de sellos para un residente y un no residente.
• Tengo un plan de 90 días y un bloque diario de prospección.
• Tengo mi reparto y mis fechas de cobro por escrito.

Los tipos y las normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar.

Hacer el examen final

Está listo. Póngase a prueba con el examen final de Portugal: preguntas de todos los temas, cada una corregida con su fuente. Después, consulte las ofertas abiertas.

Esta lección es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico.