Una operación en Arabia Saudí de principio a fin

Las transmisiones en Arabia Saudí son ahora casi totalmente digitales. Eso las hace rápidas, pero solo si cada paso está listo. Esta lección sigue dos operaciones: una reventa y una venta sobre plano.

Quién hace qué

• El agente firma el contrato de intermediación, comprueba la titularidad, obtiene la licencia de publicidad, encuentra al comprador y coordina los pasos.
• El vendedor suele registrar y pagar el Real Estate Transaction Tax (RETT) ante ZATCA, la autoridad tributaria, y da de alta la operación para la transmisión.
• El comprador aprueba la transmisión en la plataforma y paga a través del sistema.
• El banco, si hay financiación, gestiona la transmisión y la inscripción de la hipoteca en un solo paso.
• Las plataformas sustituyen gran parte del antiguo papeleo: la Bolsa Inmobiliaria del Ministerio de Justicia (SREM) para sus escrituras electrónicas y el Registro Inmobiliario de REGA para los inmuebles inscritos en él.
• Los notarios siguen existiendo pero, según Raghdan, ahora se usan con menos frecuencia. En operaciones complejas o con extranjeros, sugiera al cliente que recurra también a un abogado.

Una reventa, paso a paso

1. Firme y deposite el contrato de intermediación. Obtenga una copia del título de propiedad y compruebe la identidad del propietario y cualquier hipoteca.
2. Anuncie con licencia para cada anuncio (lección 4).
3. Acuerde el precio. Si el comprador paga una señal, consta por escrito y no puede superar el 5% del precio.
4. Ponga por escrito quién paga qué. El vendedor es legalmente responsable del RETT, pero el contrato puede trasladar todo o parte al comprador. Acuerde por escrito su comisión y el IVA que corresponda.
5. Registre la operación ante ZATCA mediante su servicio de RETT y pague el impuesto. Trowers señala que todos los impuestos y tasas deben pagarse electrónicamente antes de la solicitud de transmisión, y que no se admiten efectivo ni cheques con fecha posterior. Sin el certificado del impuesto, no hay transmisión.
6. Regularice la escritura si hace falta. Una escritura en papel debe convertirse primero en electrónica, lo que según Raghdan tarda hasta 10 días.
7. Dé de alta la transmisión. Ambas partes acceden con Nafath. En SREM, el vendedor introduce la identificación del comprador, el precio, el IBAN bancario y la referencia del impuesto. En el Registro, los pasos son similares.
8. El comprador aprueba y paga. En SREM, el dinero pasa a una cuenta intermediaria y el vendedor cobra una vez verificado. En el Registro, el pago al vendedor puede tardar hasta tres días hábiles.
9. Nuevo título de propiedad. La escritura se expide a nombre del comprador, a menudo en pocas horas cuando todo está listo.
10. Cobre su comisión según su contrato.

Una venta sobre plano, paso a paso

1. Compruebe el proyecto en Wafi. Debe tener una licencia activa del tipo correcto y una promotora registrada.
2. Firme un contrato de comercialización con la promotora y obtenga una licencia de publicidad para cada anuncio.
3. Reserva. Durante el periodo de la licencia de comercialización, una promotora puede aceptar una reserva de hasta el 5% del valor de la unidad, que va a la cuenta de garantía.
4. Contrato de compraventa. Debe indicar una fecha de entrega y el calendario de pagos.
5. Los pagos van a la cuenta de garantía, al IBAN de garantía del proyecto, nunca a usted. El dinero solo sale de la cuenta de garantía con órdenes firmadas por la promotora, el consultor de ingeniería y un contable certificado.
6. Entrega y título. Al terminar la obra se entrega la unidad, y el 5% del coste de construcción se queda en la cuenta de garantía durante un año para cubrir defectos ocultos, salvo que los cubra una póliza de seguro.

Gastos e impuestos que explicar

• RETT: 5% del valor, nunca por debajo del valor de mercado. Las ventas de inmuebles pagan el RETT en lugar del IVA.
• Bonificación de primera vivienda: el Estado asume el RETT de los primeros SAR 1 millón de la primera vivienda de un ciudadano saudí que cumpla los requisitos.
• Tasa de transmisión para no saudíes: 2% en Riad, Yeda, La Meca y Medina, 0% en el resto (la ley permite hasta el 5%). Quién la paga lo acuerdan las partes.
• Tasa de transmisión del Registro Inmobiliario: Trowers indica SAR 1,600, sujeta a cambios. Confírmela en la plataforma.
• Comisión de intermediación: 2.5% por defecto, pagada por la parte que firmó con usted. Si su agencia añade un IVA del 15%, póngalo en el contrato.

Ejemplo práctico en riales

Un no saudí residente compra un apartamento por SAR 1,500,000 dentro de una zona de propiedad extranjera de Riad. Usted solo firmó con el vendedor, al porcentaje por defecto. El contrato dice que el comprador paga el RETT y la tasa del 2%.

Concepto	Cálculo	Importe
RETT (comprador, por contrato)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Tasa para no saudíes (comprador)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Tasa de transmisión del registro	Cifra de Trowers	SAR 1,600
Su comisión (vendedor)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

El coste total del comprador es 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000, más la tasa del registro si la paga él. El vendedor paga su comisión de SAR 37,500 con cargo al precio, más SAR 5,625 de IVA si su agencia lo añade (37,500 × 15%).

Estas tasas son nuevas y pueden cambiar. Consulte la fuente oficial antes de actuar. Haga usted mismo los cálculos con la calculadora de comisiones y practique con los cálculos de Arabia Saudí.