Ponerse en marcha: registros autonómicos, formación y estatus

En muchos países, esta lección trataría de un examen y una licencia. España es distinta. No hay licencia nacional, pero dónde y cómo trabaja decide lo que debe hacer. Este es el panorama completo, comunidad por comunidad.

Por qué no hay licencia nacional

El Real Decreto-ley 4/2000 (artículo 3) abrió la intermediación inmobiliaria a cualquiera, sin necesidad de título ni colegiación. Según Consumer, el último examen de acceso al título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) se celebró el 9 de abril de 2000.

El título de API y los Colegios de APIs siguen existiendo. La colegiación es voluntaria. Algunos agentes la usan como sello de calidad, y en la Comunidad Valenciana los colegiados se rigen por sus propias normas y no por el registro autonómico. La vivienda es competencia autonómica, así que algunas comunidades crearon sus propios registros. La OCU citó en enero de 2026 a Madrid, Canarias y Navarra como comunidades con registro voluntario.

Las comunidades de un vistazo

Comunidad autónoma	Registro	Situación en octubre de 2026
Cataluña	Registro AICAT (Ley 18/2007, Decreto 12/2010)	Obligatorio
Comunidad Valenciana	Registro RAI (Decreto 98/2022)	Obligatorio, con algunos requisitos anulados en 2025
Andalucía	Registro de Agentes Especializados (Ley 5/2025)	Creado por ley, apertura no confirmada
Islas Baleares	Registro oficial (Ley 3/2024)	Voluntario

Cataluña: AICAT

Quien intermedie en ventas o alquileres en Cataluña de forma habitual y retribuida debe inscribirse. La página del trámite de la Generalitat establece estas condiciones:

• Formación: una titulación relacionada (como derecho, economía, empresa, arquitectura o ingeniería de la edificación), o certificados de cursos reconocidos sobre materias inmobiliarias. En una empresa, deben cumplirla los administradores y el responsable de cada oficina.
• Un establecimiento abierto al público, con sus licencias, salvo que trabaje solo online.
• Un seguro de responsabilidad civil de al menos €100,000 por siniestro y €600,000 al año por oficina, o €150,000 y €1,000,000 si trabaja solo online.
• Una garantía de al menos €60,000 al año por oficina, o €300,000 por agente si trabaja solo online.

Se solicita online, con la póliza de seguro, el justificante de la garantía y la acreditación de la formación. No hay tasa. La inscripción es indefinida, así que no hay renovación, pero debe actualizar sus datos cuando algo cambie. Después debe mostrar el distintivo y el número oficial en la placa de su oficina, en su papelería y en toda su publicidad.

Comunidad Valenciana: Decreto 98/2022

El registro valenciano es obligatorio desde el 16 de octubre de 2022 para quien intermedie, asesore o gestione compraventas, alquileres, permutas o cesiones de derechos sobre inmuebles. Puntos clave de las preguntas frecuentes de la Generalitat:

• Formación: certificados de al menos 200 horas lectivas sobre materias inmobiliarias, de centros públicos, universidades o centros homologados.
• Cada oficina necesita un responsable que cumpla el requisito de formación. Una persona no puede supervisar más de tres oficinas.
• Los agentes que solo trabajan online necesitan una dirección física en la Comunidad.
• Se solicita online.

La sentencia de 2025. En enero de 2025, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) estimó en parte un recurso de la autoridad de competencia, la CNMC. Anuló la garantía de €60,000, el seguro de responsabilidad civil de €100,000 y otros requisitos. El registro en sí se mantuvo. La sentencia podía recurrirse ante el Tribunal Supremo, así que pregunte a la Generalitat qué se aplica el día en que se inscriba.

Andalucía: Ley 5/2025

La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía crea un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial, que el preámbulo califica de obligatorio. El artículo 52 exige:

• El título de API, una titulación pertinente, cuatro años de experiencia acreditada o la colegiación en un colegio de agentes.
• Al menos 100 horas de formación específica en los cuatro años anteriores, para el titular del negocio y el 50% del personal.
• Una garantía o un seguro, y carecer de antecedentes relacionados con la actividad.

Una disposición final deja la puesta en marcha del registro para un paso posterior. No hemos podido confirmar que estuviera abierto en octubre de 2026. Guarde ya las pruebas de su experiencia y su formación.

Islas Baleares: un registro voluntario

La Ley 3/2024 creó un registro oficial que el Govern balear describe como voluntario. Los agentes inscritos deben tener formación, una garantía de al menos €60,000 al año y un seguro de €100,000 por siniestro y €600,000 al año, y exhiben un distintivo y una placa.

Paso a paso

1. Elija su comunidad y su modelo. Oficina, solo online, asalariado o autónomo.
2. Obtenga su NIE (formulario EX-15, tasa de €9.84, vea la lección 2).
3. Elija su estatus.
   • Asalariado: la agencia le da de alta en la Seguridad Social.
   • Autónomo: presente la declaración censal, modelo 036 o 037, ante la Agencia Tributaria y después dese de alta en el régimen de autónomos (RETA). Los nuevos autónomos pagan una tarifa plana de €80 al mes durante los primeros 12 meses (Billeo); después, las cuotas mínimas de 2026 van de €200 a €590 al mes según el tramo de ingresos (El Derecho).
4. Haga la formación que exija su comunidad: 200 horas en la Comunidad Valenciana, 100 horas en Andalucía cuando se abra el registro, cursos reconocidos en Cataluña.
5. Contrate el seguro y la garantía en Cataluña, o en Baleares si se inscribe.
6. Inscríbase online y espere su número.
7. Muestre su número en la oficina, los documentos y cada anuncio.
8. Mantenga los datos actualizados cada vez que cambien su oficina, su personal o su aseguradora.

Si se une a una agencia, su inscripción cubre al personal que solo enseña viviendas para ella. Pida su número.

Las normas autonómicas cambian rápido, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique en el entrenamiento sobre las normas de España y lea Cómo ser agente inmobiliario en España.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico.