Las normas que sigue cada día en España

Las normas para los agentes en España son más ligeras que en muchos mercados, pero las que existen se aplican. La mayoría de los problemas vienen de un encargo débil, un anuncio descuidado, el efectivo o unos honorarios cobrados a quien no corresponde. Esta lección convierte las normas en hábitos diarios.

1. Consiga primero un encargo por escrito

Su contrato con el vendedor es la nota de encargo. Sin ella, le costará demostrar su derecho a cobrar honorarios. El Decreto 12/2010 de Cataluña la considera el documento que inicia el trabajo del agente, y el registro balear fija su contenido mínimo.

Una nota de encargo sólida indica:

• Las partes, el inmueble y sus datos registrales.
• El precio de venta.
• Los honorarios, y si son más IVA o IVA incluido.
• Cuándo se deben los honorarios. La OCU aconseja que sea a la firma de la escritura.
• Si es en exclusiva, y por cuánto tiempo. La OCU encontró exclusivas de 3 a 6 meses, a veces con renovación automática.

Sea justo con la exclusiva. El Tribunal Supremo ha admitido los encargos en exclusiva, pero los tribunales los examinan según la normativa de consumo: redacción clara, plazo determinado, trabajo real de la agencia y compensación proporcionada. El Ministerio de Consumo señala que los tribunales suelen considerar excesivas las penalizaciones superiores a la mitad de los honorarios cuando el propietario vende por su cuenta. Un modelo que cobra el 100% en ese caso es un riesgo.

Consiga también que cada comprador al que enseñe un inmueble firme una hoja de visita.

2. Mantenga sus anuncios en regla

• Etiqueta energética. La OCU indica que la calificación y la etiqueta de eficiencia energética deben figurar en todos los anuncios de venta y alquiler. Pida el certificado al propietario antes de publicar.
• Número de registro. En Cataluña, su distintivo y su número AICAT van en toda la publicidad.
• Alquileres vacacionales. Desde el 1 de julio de 2025, los alquileres de corta duración necesitan un número del Registro Único de Arrendamientos nacional que figure en el anuncio, y las plataformas de reserva deben exigirlo.
• Nada de promesas que no pueda cumplir. No anuncie una “golden visa” (terminó el 3 de abril de 2025) ni una licencia turística que no haya comprobado. Desde abril de 2025, un nuevo piso turístico en un edificio necesita la aprobación de tres quintas partes de los propietarios (Cuatrecasas).

3. Conozca a su cliente

Según la Ley 10/2010, los agentes que intermedian en compraventas de inmuebles son sujetos obligados. El SEPBLAC, la unidad de inteligencia financiera de España, los supervisa. El Real Decreto-ley 7/2021 amplió la obligación a los alquileres de €10,000 o más al mes (Garrigues).

Sus obligaciones, en la práctica:

1. Identifique a cada cliente con un documento oficial.
2. Identifique al titular real cuando el comprador sea una sociedad o un fideicomiso.
3. Pregunte de dónde viene el dinero y aplique controles reforzados cuando el riesgo sea mayor.
4. Conserve un registro de lo que ha comprobado.
5. Comunique las operaciones sospechosas al SEPBLAC, sin decírselo al cliente.

Pida a su agencia su procedimiento por escrito y el nombre de su responsable de cumplimiento.

4. Nada de efectivo

La Ley 11/2021 limita los pagos en efectivo a €1,000 cuando interviene un empresario o profesional (€10,000 para particulares no residentes que no actúen como empresarios). Fraccionar un pago no permite eludir el límite. Cobre sus honorarios por transferencia bancaria contra factura, siempre.

5. En los alquileres, paga el arrendador

La Ley de Vivienda 12/2023 modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos: en los alquileres de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el arrendador. No cobre a los inquilinos “honorarios de búsqueda”, “gastos de gestión” ni ningún otro nombre para lo mismo.

El Ministerio de Consumo advirtió en febrero de 2024 de que esos cobros pueden ser infracciones graves, sancionadas con multas de €10,001 a €100,000, o de cuatro a seis veces el beneficio ilícito. En octubre de 2024 abrió investigaciones a varias agencias.

Lo que lleva a multar o suspender a los agentes

Práctica	Riesgo
Cobrar a los inquilinos en un alquiler de vivienda habitual	Multas según la normativa de consumo (vea arriba)
Cláusulas de exclusiva o penalización abusivas	Cláusula anulada, honorarios perdidos
Trabajar en Cataluña sin inscripción	Sanciones; los agentes inscritos pueden ser suspendidos según la Ley 18/2007
Aceptar efectivo por encima del límite	Multas fiscales según la Ley 11/2021
Saltarse los controles contra el blanqueo	Sanciones según la Ley 10/2010
Anuncios sin etiqueta energética	Incumplimiento de las normas de consumo y energía

Sus hábitos diarios

• Ninguna visita sin nota de encargo firmada.
• Ningún anuncio sin etiqueta energética y, cuando corresponda, sin su número de registro.
• Ninguna oferta sin identificación y sin comprobar el origen de los fondos.
• Ningún pago en efectivo.
• Ningún honorario a un inquilino de larga duración.

Estas normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practíquelas en el entrenamiento sobre las normas de España y las habilidades con clientes. Para los honorarios, vea la comisión del agente en España.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico.